沈阳新湖二期可行性研究报告.docx

《沈阳新湖二期可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳新湖二期可行性研究报告.docx（25页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、新湖北国之春二期可行性分析目录一、2023年沈阳房地产市场基本状况分析2023年沈阳市房地产发展的宏观环境2023年房地产市场开展的特点二、2023年沈阳房地产走势分析沈阳市房地产走势分析沈阳市铁西区房地产走势分析三、项目周围地产形式分析四、本项目自身分析自身项目SWOT分析优势分析劣势分析机会点分析问题点分析五、周围竞争对手分析竞争对手概况1、鑫丰花园2、示范和平家园3、兴龙苑4、博润公寓竞争对手售价对比六、本项目市场定位七、本项目可行性提议一、2023年沈阳房地产市场基本状况分析2023年沈阳市房地产发展的宏观环境1、有利的条件国家政策层面有助于房地产发展，这为沈阳市扩大房地产投资和消费带

2、来新的契机。沈阳市整体经济环境很好。十六大提出日勺“大力振兴装备制造业”B重要举措为推进沈阳的经济迅速发展发明了条件、奠定了基础。通过2023年和2023年两年的调整，沈阳房地产市场已经步入稳定健康发展B新时期。房地产市场需求趋向扩大，为增量房市场迅速发展提供巨大0空间。大沈阳都市圈的建构和项目年的推行，为沈阳房地产时发展提供了新的动力源。沈阳市城区建设的速度加紧，极大地刺激住房市场需求。开发潜力充足展现，为沈阳市房地产业发展提供了良好机遇和条件。我国证券市场的形势有助于房地产市场。2、不利的条件土地储备制度运行没有得到深入地完善。沈阳市基准地价和新出让金原则出台，市场的承接力、居民的购置力和

3、开发商0耐受力受到了重大0考验。商品房0空置量较大，难以所有消化。住房供应构造向中等收入家庭倾斜的调整任务比较艰巨。2023年房地产市场开展的特点1、老开发商新品迭出在沈阳，华新、万科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈阳房地产界的“元老”和“大腕”。其中，华新、万科、新世界更是全国性的品牌企业，其地产项目遍及全国。而这些大企业，其发展日勺意义不仅是为老百姓提供了优质的住宅产品，并且对一种区域性地区经济的发展和拉动更有不可低估的作用O因此,这些老企业0走向，不仅对楼市，对沈城的整个经济0发展都十分重要。2、新开发商实力不凡2023年相继亮相的新企业，也体现出了不凡的实力。这些企业中既有全国性

4、的地产企业，如天安（中国），鹏利集团（上市企业）、中房集团；也有外地颇具实力B房地产企业，如浙江莱茵达集团、新湖集团；也有出手不凡的当地企业,如沈阳银基（上市企业）、新天龙房地产企业等。此外，具有美资背景的克莱斯特也是异军突起。尚有外资企业一一韩国SR0这些新的面孔均有一种共同的特点：起点高，实力雄厚。正是由于这些新企业，新产品0加入，令整个市场锦上添花3、产品升级具有更多的选择其实，无论是老企业，还是新面孔，其不凡的体现，都促使整个沈阳的房地产0市场愈加繁华，产品品质更高，而购房者，则选择B机会更多。2023年沈城楼市最明显B特点，是产品多元化和产品自身B全面升级，使得购房者有了更多的选择。

5、归纳起来2023年产品的重要特点：户型设计愈加人性化，更为合理。从高层产品来看，2023年新露面B克莱斯特国际花园、地王国际花园、SR新城等，都充足展现出了高端产品的特性，如克莱斯特国际花不仅防止了高层住宅户型上的不利原因，还设计了独特的“17型外飘窗，SR新城户型上减少进深，加大面宽，采光优越。尚有河畔新城的四明户型设计等。园区规划投入更大。各大开发商早已不满足仅仅在园区种几棵树，或是植两块草地，而是园中有景，景中有情，情景交融，将西方园林与中国园林相结合，让业主伴随置身于大自然的怀抱。如莱茵河畔的景观规划是由风格各异的组团构成。是中低价位的产品品质不低。如万科四季花城、格林梦夏、水榭花都等

6、，都使整个市场都透出勃勃生机，沈阳房地产市场展现出从未有过的繁华和亮丽。小户型供不应求。伴随房地产市场的发展，小户型在2023年展现出了主流的形式。2023年的沈阳市，为发展0城建，拆迁工作大幅度展开，多数为货币动迁，由于工薪阶层0家庭数量较多，大部分家庭承受不起较大面积B楼房，并且有一部分收入较高的家庭也认为过大面积会导致挥霍，由此转向购置小户型。二、2023年沈阳房地产走势分析沈阳市房地产走势分析今年的房地产市场仍将持续升温，购房已成为消费领域的一大话题。对于今年的房地产市场的发展将有如下趋势：1、低端启动，房地产已进入大众消费市场，小户型将愈加走俏。沈阳市的房地产市场正处在一种迅速发展期

7、。在这个迅速发展中有一种十分可喜的现象已经出现，即大众住房消费迅速增长。这重要体目前大众住房消费日渐升温。假如把消费人群B构造画成一种金字塔B话，目前沈阳的住房消费展现三角形的底部向上推进的情形。从购房主体来看，中、低收入人群大批加入购房队伍，中、低级住房销售比例大幅度提高。这是本市房地产市场已步入大众消费阶段的明显标志。由于中、低收入的人口在本市以至我国占据绝大多数，大部分人承受不起大户型所需的价格，因此小户型走俏将不言而喻。2、五大动力支持房地产市场今年向好。第一大动力：沈阳市在三年内要彻底消灭棚户区，大拆迁将带来井喷式市场需求。根据本市对动迁的安排，今年将拆迁6万户，加上正常动迁，总计约

8、7万户左右，后年扫尾尚有12万户，加上正常商业开发一万户，将有3万户。三年之内，本市至少有13万户以上拆搬家民进入住房消费市场，带来0市场需求空间约9001000万平方米，市场金额在200亿元左右。第二大动力：投资型买住房渐成时尚。目前投资房地产市场进行保值、增值0人越来越多，在新开楼盘中，投资型购房B至少占50%以上，这个比例还在不停扩大。人们选择这一投资领域是有理由日勺，一般讲，投资房地产稳定性是最佳的，特点是消费的同步不贬值甚至升值；流动性也不错，目前房产可以发售也可以抵押、典当；面增值性，在目前百姓理财性投资品种中购置房产是最佳的。第三大动力：伴随户籍制度改革，本市出台买房落政策，外地

9、人进沈阳的越来越多，前年外地人在沈阳买房的不到1000户，去年靠近2023户，今年将到达30004000户。并且这个数字此后每年还会大幅度增长。第四大动力：19921993年买房B人目前住房需要更新换代，也就是10数年前的买房主力已开始换房了，这部分人大多要买中高档房，他们是消费市场中最活跃0一种群体。第五大动力：沈阳市房地产市场尚存很大0政策调控空间。有某些历史遗留问题，例如1999年此前由于多种原因没有办证的，大概有45万户。尚有一批属于房改不彻底的等等，大概也有45万户。加起来，上述两项共9万户左右。这些人B住房由于无证或手续不全不能流通，也克制了他们二次换购新居，因此政府将准备用几年的

10、时间把这部分能量释放出来。这五大动力至少会使沈阳房地产市场在三年内迅速膨胀，供不应求，尤其是中低价位、中小户型楼盘供不应求。虽然此后这五大动力衰竭了，还会有两大动力跟上。一是沈阳工业经济迅速发展，必将增强市场购置力；二是工业化带动0都市化，都市化过程，就是人口、财富、人才、资本横向集中日勺过程。目前国内专家均有一种预测，此后中国经济领跑的应当是制造业、汽车业。沈阳具有这方面B优势，三年后沈阳应当有个大0发展空间。3、审时度势，开发商应盯住有效供应。沈阳市的房地产市场呈三角形低端启动I为态势，这个消费构造的特点是它会从底部向上一层挤一层，产生联动效应，中低级房的大量需求会增进高中等房的需求，排浪

11、式推进，形成了个健康有序B市场。未来几年，沈阳房地产市场的投资、消费、动工面积、竣工面积、销售面积，都将会以20%以上的速度增长。目前沈阳的开发商多数没有看清这种形势，因此缺乏战略眼光。不少开发商盲目跟风，跟大开发商走，没有盯住有效供应。而沈阳市日勺有效供应就在于大众住房这首先，而大众住房也就是目前所趋向的小户型住宅，毕竟工薪阶层占绝大多数。因此，从2023年0小户型供应局限性可看出今年的主流仍是小户型。沈阳市铁西区房地产走势分析2023年，铁西新区迎来了许多发展契机。而2023年的铁西新区将深入的发展，将彻底的J旧貌换新颜。自从老工业区搬出城区后，使得铁西新区的空气新鲜了，马路宽阔了，绿地和

12、树木也日益增多了，人们的生活环境也越来越好了，同步也增长了住房的需求。1、土地优势将深入增进开发。土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理调整，土地无论从价格上、需求上还是存量上均有良好的发展势头。对于广大开发商来说，铁西土地蕴含着极大的升值潜力，铁西B老工业区改造力度加大、工厂迁移使大面积土地进入市场。铁西区与和平区、皇姑区接壤，有着不容置疑I为位置优势，相对廉价0地价使开发商对这块土地充斥热情。此外，铁西大规模改造过程中，形成了几大板块。除了本来铁西老区形成的铁百商圈、通过十五六年发展已经成熟的滑翔小区外，霁虹这样的地方也将有巨大0发展空间。2、二级市场空间巨大。2023年整

13、个沈阳城区进行大规模改造、大量拆迁棚户区，同步启动了金廊工程，对拆迁户进行货币赔偿，这就推进了本来大量0潜在消费群体进入到二级市场中来。这无疑使铁西新区在2023年面临一种极好的机遇。铁西新区房价在沈阳市属于中等偏下，房价一般在3000元如下。在这里购置一套新商品房，甚至价格有也许低于其他中心区0某些二手房，并且没有变化市中心0居住位置，出行也以便快捷。目前铁西的开发商越来越重视项目规划、园区设计和物业管理。几年此前，铁西的房屋开发只是为了满足本区域居民的住房需要，而目前大量外区的客户群体涌入铁西，伴随铁西新区改造加紧，这种趋势应当会越来越明显。3、中小户型将占主流。就沈阳市住宅消费群体B收入

14、来说，不容回避原两点一是收入的总体水平不高；二是发展不平衡，目前中等收入家庭是房产消费主体，60120平方米的住房（包括二手房）应当成为住房供应体系的主流。这部分消费群体对住房需求很迫切，因此是住房消费B重要群体。面对这样0状况，住房供应以二、三室户的中小户型为主，使大多数家庭通过购新居或换购旧房实既有支付能力的需求，到达改善和提高居住条件0目的。并且，中等收入家庭腾空的存量住房，可以深入成为低收入者住房0重要选择。大众消费的启动，将带来沈阳市的房地产周期高峰。而对于铁西新区来说，目前中小户型是其整体特性。像浅草绿阁，一期不到一种B时间基本销完，二期销售两个月，销售率就到达了90%。对于目前正

15、在积极变化以往纯粹工业区形象的铁西新区来说，未来的美好是指日可待的。假如开发商爱惜这种契机，敏感地捕捉市场信息，及时调整产业构造，挑战B背后将是无穷无尽的机会。三、项目周围地产形式分析1、从大体上看，本项目周围整体开发局势很好，已展现出热销态势。该项目周围从北到南，从东到西，但凡这种开发很好的商品房都会受到老百姓的青睐，一是区域位置很好，与和平区仅一桥之隔；二是由于周围配套设施好;三是交通以便，利于出行。2、周围竞争对手较多，竞争现象严重。已成现房的鑫丰花园，其项目从产品包装到广告实行都很到位，并且面积及户型齐全。而兴龙苑虽然广告包装不及鑫丰，不过从我们调研工作中可发现，其消费对象也有一定的针对性。示范和平家园则多层、小高层、高层俱备，低格相对来说较低，并且设计新奇。至于博润公寓，以酒店式精装小户型为主，智能化及终端配套齐全。3、建筑形式以多层为主，小高层或高层为辅。从建筑形式上来看,项目周围多数为多层住宅楼，而小高层及高层相对较少,从目前看，只有示范和平家园及博润公寓具有小高层和高层。4、产品档次上分，其周围的中等商品房居多，且中等户型占主流，小户型偏少。新湖周围的楼盘，从产品档次上讲，几乎都属于中等商品房，还没有打破陈规的较高档的商品房，因此有待