东润·朗寓项目分销说辞及抗性说辞.docx

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1、东润朗寓项目价值说辞【区域潜力】郑汴融城发展桥头堡郑汴融城大势所指，区域价值巨变2017年，郑州确定了 “一主、一城、两轴、三区”的发展战略，随着郑汴融合、郑港一体化的快速发展，郑东新区、开封、航空港组成了发展金三角；作为中心交接点的中牟汽车产业园区向西承接郑东新区，向东连接开封，向南对接港区串联三区，占据核芯桥头堡区位;中牟汽车产业园，受郑东新区、白沙片区、绿博片区、经开区、滨河国际新城、物流园区、中牟县城，六大区域房价挤压，成为大郑东房价板块最后的价值高地。【品牌】东润朗寓项目是由新东润地产开发，新东润已有15年的开发历程，主要深耕白沙，素着白沙王之称，我们项目是继郑东新世界、东润华景、东

2、润朗郡、东润城之后在中牟又一力作，作为高品质精装公寓项目，朗寓势必成为区域内的标杆作品。【三大产业园】千亿级经济引擎千亿级经济引擎，价值高地乘势崛起东润朗寓位处中牟三大产业汇集区核芯，郑州国际物流园、万邦国际物流园、中牟汽车产业园区，三大战略级产业切实落地；郑州国际物流园，园区第一个“国字号”荣誉。成功获评国家级示范物流园区，已基本建成郑州乃至全省物流产业发展的核心集聚区；万邦国际农产品物流园，中部地区最具影响力的国家级大型集散地批发市场；中牟汽车产业园作为中牟的经济支撑和发展的活力引擎，聚集了汽车产业链各个端口的菁英人才，强大人流召集力。【市场需求】20万+人流集聚地20万+人潮涌入，高需求

3、带动快增益东润朗寓位于万邦+汽车产业园核芯区域；万邦国际农产品物流园日均人流量5万人，未来数十万人涌入；中牟汽车产业园，10万+菁英人流汇聚；东润朗寓2600余住户；区域内未来汇聚20万+旺盛租客，巨大人潮自带利益磁场！【智能围合式】菁英社区品质样板1 .三大品牌强强联合，助力公寓资产升级景观设计：英斯弗朗，一线房企御用景观公司，代表作上海迪士尼宝藏湾。建筑施工：中天建设，中国建筑工程鲁班奖获得者，代表作杭州奥体博览中心。公寓运营：鸥鱼管家，中国长短租公寓领导品牌，为业主保底全托管资产管理服务。2 .智能围合式社区，品质保障高溢价东润朗寓匠筑智能化围合式的公寓社区，保障居住安全的同时营造纯粹私

4、密的居住环境。引入智能化安防系统，实行园区一卡通和人脸识别，为居者打造安全屏障。3 .人性化居住理念，为公寓投资加分社区遵循以人文本的健康生活理念，园区内设置休息座椅，打造200多米的环形跑道，羽毛球场，篮球场，为居者打造全方位的健康生活，让居住更舒适，让公寓更易租。【地段潜力】双地铁领衔多维路网项目周边五横五纵立体交通，地铁14号线、19号线的双线建设，十字形交叉，向北到绿博、向南到港区、向西到荥阳、向东到老县城。项目距郑东新区高铁站25分钟车程，距新郑机场不到20公里,仅需30分钟,交通便利，四通八达。:LOFT共计工272套共S1公东润朗寓项目总占地约81亩，分3地块开发，现在沙盘上体现

5、的是项目A区，占地29亩，规划有四栋楼以及沿街底商，总建筑面积8.9万方;容积率3.47,项目整体采用了简洁、时尚的现代主义设计风格。小区整体以居住设计理念打造，首先是园区首个人车分流的围合式社区，保证居住安全的同时，营造更纯粹私密的居住环境；智能化安防报警系统，实行小区一卡通，出入车辆经过登记认证，通过远距离，车牌自动识别系统。其次我们的景观公司聘请的是上海英司弗朗景观设计公司，园区规划了 20()多平米下沉式篮球场、羽毛球场、20()多米的环形跑道，代表作：东润城野孩子公园。房屋质量安全把控是新东润一直以来坚持的原则，朗寓项目聘请中天建设集团为总承建单位，中天建设集团具有“房屋建筑”总承包

6、特级资质。代表作：千玺广场（郑州地标大玉米）、建业天筑（郑州三大平层豪宅之一）等知名项目。【酒店式公寓】投资价值可期1.酒店式精品公寓，投资自住皆宜东润朗寓总占地约81亩，是集大型商业、高端公寓为一体的城市综合体；打造创新型投资空间，约26户精装成品公寓，拎包即住，为投资客省心省力。约37肝百变loft,空中复式，投资自住两相宜，其中1号楼总共18层，3梯16户，面积37平米，布局的loft总共272套。2号楼总共25层，标准层是5梯24户，平层公寓总共575套；3号楼4号楼总共29层，5梯24户，面积26平米，平层公寓分别是690套，平层公寓层高是3米，loft层 4.49 米；目前在售4号

7、楼，引入欧鱼酒店全托管，是一家长短期结合的长租公寓，区别于平时居住的快捷酒店，4号楼整栋楼托管保底，房屋出租收益3/7分成，所有房东有房东APP,可以很直接看到房屋出租情况，东润朗寓酒店式公寓，具备日常维护、每日清洁等一应俱全的酒店星级服务，以及全年不定期检修服务，对房屋进行维护保养，深入满足业主和租客的全方位要求户型产品装修效果图26 f精装效果图低总价，高收益，总价19万起，轻松做房东37 m2 loft装修效果图灵动多变，空间舒适，总价28万起。项目销售政策优惠政策交10000享20000房款优惠付款方式优惠一次性付款：总房款优惠6%按揭付款：总房款优惠4%首付分期：总房款优惠1%首付分

8、期政策首付2万，剩余首付分3次付清第一次：自定房之日起6个月内付总房款的15%第二次：自第一次约定补款日起6个月内付总房款15%第三次：自第二次约定补款日起6个月内付总房款10%项目抗性说辞1、面积太小第一，项目定位就是一个偏投资的一个社区，投资性的项目主要考虑投资回报率。如何用最小的投入，获得利益最大化。后期在出租的过程中，26后或者36 r的标间租金差距不大，但是投入的成本是不一样的。第二，后期这个片区的主力人群是工薪阶层或者白领阶层，不会在这边长期居住，需要的是一个临时休息的地方，一般都是一个人或者两个人的，租个两房的太浪费，租金还高。这种产品刚好能满足他们的需求，而且这个片区目前只有这

9、一个项目做这么小的，后期的稀缺度也高。第三，目前租户大多是在万邦附近居住，万邦市场内配建的公寓以及附近的占杨村都在30平方上下的单间，租客已经接受这个面积区间。2、Loft层高太低第一，相比于周边5.09米的层高，这个项目层高4.49米确实有点低，但是根据目前这个片区的规划要求，层高超过4.5米是按1.5倍的面积来计算的。也就是说，开发商需要舍弃一部分销售面积才能达标，赔钱的生意都不会做的。第二，目前周边因为层高超标的问题，大部分项月目前都还没有建筑工程规划许可证，更别提后期的不动产证，买的也不放心。第三，你觉得4.49米太低，是因为觉得住在里面太压抑，而且没有实地感受过4.49米高度的空间感

10、。但是LOFT在后期装修的时候都会有一部分挑空，也不会有空间压抑感。这些居住舒适度可以在后期装修过程中解决。3、价格高朗寓之外皆其他4、没有双气第一，这个片区属于郑州（国际）汽车产业园区中的汽车后市场服务区，土地性质均为商业用地，商业产品对天然气的要求比较严苛，对于公寓是否安装，主要依据户型设计，如果厨房和卧室联通，没有独立，且没有单独的窗户是不能接天然气的。从设计规范角度来说，燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内，利用卧室的套间或利用与卧室相连的走廊做厨房时，厨房应设门并与卧室隔开，除此之外还有一系列消防、安防等安全问题方面的要求。实现难度比较大。第二，这个片区内大部分项目现在释放的都

11、是双气，但是大部分项目规划证都没有，如果规划不达标的话，随时都面临着更改的问题。现在给你承诺的有双气，后期能不能实现不一定。没有正式的官方合同约定，现在承诺的东西都是未知数。5、商业用水、用电目前商改住政策只是试点推行，没有正式推广，而目前这个片区还不在试点范围内。周边项目给你承诺的民用水、电能不能实现现在还是未知数。一个目前连购房合同都签不了的项目给你承诺的东西需要好好考虑一下。6、交易税高商业公寓的交易税率都是按照政府规定缴纳的，相对住宅而言公寓的缴存基数小，缴纳的资金也没有住宅的多。7、40年产权首先这里有一个误区，土地使用权和产权是两个概念，我们常说的40年或者70年都是说的土地使用权

12、，而根据物权法规定，房屋的产权则是终身的。其次商业用地40年的土地使用期满后，土地会根据市政用地规划需求调整，如不需规划则其地上建筑仍可以继续使用，如需要重新规划，土地回收，地上建筑则需要进行拆迁赔偿。酒店答客问1、订酒店如何找到鸥鱼酒店？鸥鱼目前中部地区已注册10万会员，通过15大网络平台覆盖（美团、途家、木鸟、去哪儿、艺龙、飞猪、小猪、爱彼迎、榛果、蚂蚁、游天下、贝壳、58同城），确保房源预定。2、客户如何和酒店签约？业主在网签当天就可以签署酒店协议，一式两份。在交房前两个月签订正式托管运营合同，合同时间为十年。3、酒店如何返租金？运营至整年时，甲（业主）乙（酒店）双方在次月的15个工作日

13、之内确认营业收入（整年的营业额），然后按照业主70%,酒店30%比例分成。4、如何知道业主一年的营业额是多少？在业主签订正式托管合同后，鸥鱼会给业主开通房东中心，房东中心会显示并且实时监测到房源信息，每天的入住情况，收入情况，以及整月和整年的数据统计，透明化管理。5、交换入住是什么意思？作为鸥鱼的房东，我们在平日出差、旅游的时候，可以到其他鸥鱼有合作酒店或者公寓的城市，同等价位免费入住，一年有15天的时间（不累计），这也是给鸥鱼房东的福利。6、返租从什么时间开始？交房后与鸥鱼签订正式的托管运营合同后的第二个月即可收租金。签酒店协议还有没有其他费用？房屋是成品房交付，软装费用酒店会列出2个清单，

14、里面包括软装的家具、家电等。筹备金3000元，前期签订意向协议交1000元，交房后业主和酒店签订房屋托管合同交2000元，未来房屋内易耗品由酒店提供（毛巾、牙具、餐具、纸抽等）。7、水、电、物业费谁承担？水电费由酒店来承担，物业费第一年需要业主承担，从第二年开始业主和酒店各承担一半的费用。8、软装费用谁承担？由业主来承担：酒店提供多种房屋设计，根据设计，酒店提供相对应软装清单，由酒店进行采购，业主支付给酒店费用即可。业主如果想要自己去采购也可以，需要根据酒店给提供的清单进行采购。9、南北户收益一样么？后期的营业额是根据每个房子在网上的预定情况不同而不同。所以房子的软装搭配和颜色主题很重要。10、分成比例3/7业主不划算鸥鱼在前期运营的时候回投入大量的资金，因为我们知道酒店基本上都是从第三年开始步入正轨。而且鸥鱼在推广上会投入大量的资金，包括品牌效应会带来不少收益，比业主自己往外租收益要高很多。而且全年没有空置期，不用每个月催租金等等。11、十年之内可以解约么？有无违约金？后期可以自己用，但是需要提前一个月左右和酒店进行沟通，无违约金。如果酒店不做了，跑了怎么办？开发商新东润和鸥鱼有签约合作合同，签订之前开发商也会将风险降到最低。逸家繁星是全国连锁的，有经济实力，并不仅限于在郑州。酒店在进驻之前就已经对这个片区进行市场调查，是有着极大的升值