房地产中介行业市场分析.docx

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1、加强规范、监管、引导，促进房地产经纪行业的健康持续发展一、房地产经纪行业的重要性和健康持续发展问题必须得到充分的重视。房地产经纪行业是房地产业链中的重要环节，房地产经纪服务是实行政府指导价的服务产品，因此属于关系到国计民生的重要“窗口”行业，它的规范治理水平和持续发展能力不仅关系到整个房地产业，而且关系到百姓居住水平的改善、百姓交易资金的安全和从业人员的就业问题，并由此影响着整个社会的稳定发展。二、上海房地产经纪行业的规范发展是主流，但也存在了许多前进中的问题。上海房地产经纪行业，自1992年首批12家经纪企业诞生以来，经历了崛起、成长、曲折、发展的历程，应该说，在政府职能部门的指导下，通过协

2、会和业界的努力，对社会的贡献和规范发展是主流。以我们上海房屋置换股份有限公司为例，10年来，我们扎根社区、贴近百姓，为18万户居民打开了安居之门，为6千名员工打开了乐业之门。随着宏观形势的变动，房地产经纪行业在发展过程中也暴露出了不少问题。行业准入门槛较低，退出机制缺失C主要是：有限公司类经纪机构注册资本低（仅3万），执业资格要求低（个人独资企业仅需1张上海证），建设部与工商总局的部门规章所调整的内容方面存在一定重复，造成多头管理，缺少明确的主管机关，备案监管制度缺乏有效性强力的执行机构，无证从业、持证不从业现象为数不少；结果是造成了大量无经营实力和抗风险能力的企业和个人蜂拥而入，不规范现象屡

3、禁不止，行业经营风险突现；这种现象在其他采取政府指导价和政府定价的行业中是比较罕见的。行业法制、法规建设需要进一步加强。主要是：目前房地产经纪行业缺乏相应的、比较完整的上位法和国务院的行政法规，只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人法定权利和义务作了原则性规定，但对于如何规范房地产经纪的经营活动等内容尚未涉及。政府部门承担了大部分的行业管理职能，但由于法律规范较少且比较原则，面对具体事务难以操作，虽各部门都有投诉制度，但处罚体系不完善，难以做到对消费者和经纪人真正的维权，缺乏相应的信誉、资质等级评估体系；由此造成了整个行业的监管力度不足，鱼龙混杂，难以优

4、胜劣汰，难以形成有效的行业秩序。行业协会的功能和行业规范自律水平需要进一步加强。主要是：行业协会缺乏有效的管理职能，在行业组织的职权、职责等方面缺乏明确的规定，在实践中的作用有限，行业内竞争行为比较低劣，行业氛围不健康，比如：许多小型企业为了应对市场风险，恶意降佣、恶意挖人、飞单、吃差价等；导致了行业协会的号召力有限，管理范围仅限于品牌企业，侵害消费者利益和败坏行业声誉的行为时有发生，使行业面临信用危机，难以健康持续发展。行业的赢利发展模式需要进一步完善。主要是：目前上海缺乏一个各方都接受的佣金制度，行业的专业分工有待于进一步加强，资金监管体系需要尽快建立，绝大部分企业无足够实力应对经营风险；

5、这些问题在市场火爆的时候难以显现，但如果市场萧条，而各类成本上涨的情况下，将导致房地产经纪行业中的品牌企业主营业务难以支持服务成本，不得不混业经营，以维持品牌和规模，而且也是小企业炒作房产、赚取差价、恶意竞争屡禁不止的主要原因；同时也是一些重大社会事件，比如：中天、桃园、创辉事件的导火线，这些问题如得不到妥善解决，将成为经纪行业发展的严重障碍。队伍素质需要进一步提高。主要是：对房地产经纪人的管理缺乏系统的行业考核管理制度，各企业标准不一，大量外来无证人员的违纪行为无法得到有效的处理，队伍整体素质不高，缺乏职业荣誉感，在企业中，情况尤其严重（目前本科以上学历占执业人数的14%,而金桥奖企业中相对

6、素质较高，占从业人员的55%）；导致了本行业从业人员专业性不强、诚信度不高，难以得到社会的认同和尊重，难以吸引社会优秀人才，从而使行业缺乏发展的后劲。三、必须多方合力，尽快解决上述问题，才能保障整个行业的健康、有序、持续的发展。行业的规范建设固然要从企业做起，但更需要的是多方合力培育，要依靠政府职能部门、行业协会、企业、消费者的同心协力，共同培育一个健康、诚信、公正、有序的房地产中介市场。1、从政府和行业协会的角度来讲。进一步加强法治建设。主要是：进一步完善法制法规体系，完善房地产经纪行业的行为规范细则，建立严格惩处机制，进一步完善行政监管执法手段，完善二手房网上服务平台及资金监管体系，加强同

7、公检法、银行、消保委等部门的合作，加大惩处力度，采取服务购买的方式，完善、加强行业协会的管理职能，解决多头管理、琐务缠身、监管乏力问题和协会职能弱化问题；加强德治。主要是：加强市场道德建设，建立相关行业执业道德公约，提高行业的整体自律程度，加强从业人员职业道德建设，建立行业从业人员的诚信档案；用市场化的手段解决前进中的问题。主要是：导入执业保证金制度，提高市场准入标准，严格执行备案制度，导入房地产经纪机构的资信评定、升降年检制度，建立完善的退出机制，加强行业的优胜劣汰，导入分级服务收费制度,倡导“优质优价”，引导行业的主营业务水平和规范服务水准持续提升，探索行业分工，引导其他中介机构的介入，保

8、障交易安全，提高服务的专业化水平。2、从企业的角度来讲。加快现代企业制度建设的进程。按照现代企业制度的标准进一步完善企业的机制体制，加强企业文化建设，形成诚信的文化氛围；提高企业内部经营管理体系的法治化、规范化程度。按照政策法规规范企业的经营管理行为，提升服务质量和价值，采用电脑网络技术，完善信息处理系统和服务保障体系，学习国外先进的规范化经营管理理念和方法，加强对员工的规范化观念的培育和技能培训，提高员工社会生存能力和执业道德，倡导“诚信服务、优质服务、特色服务、高效服务”和企业、员工的和谐发展；加强市场整合，建立企业间良好的竞争合作关系。企业间提倡合理有序的竞争，建立品牌、诚信的联盟，倡导

9、特许经营，输出品牌和规范化理念，引导、帮助小型企业逐步走上规范化的道路。3、对消费者来讲。消费观念要进一步更新一一认识到房地产经纪存在的合理性、必然性和对社会的有益性；消费者的诚信度也要进一步提高；消费者的素质也应进一步提高，这是一个全社会、整个行业都要注意的不可忽视的问题；建议在有关的法律法规中对其权利和义务的设定要多考虑一些企业、消费者对等的原则。完善执业资格制度，健全经纪行业准入、退出机制实际上，房地产经纪行业对这个问题的看法，从不同的角度看，发现的问题也不同。某一个角度上看是一个方面的问题，从另外一个角度上看又是另一个方面的问题。目前房地产经纪行业的社会信誉度较低，大概有72%的人对房

10、地产经纪行业不信任。这对一个正常的市场机制完善的国家和地区从事房地产经纪行业的同行来讲差距太大。这个差距是多样的，一个就是我国目前房地产市场的运行机制还不够完善。现在国内的诚信体系还没有确立下来。不但是房地产经纪行业存在着挪用客户房款，其他行业也存在这个问题，比比皆是。为什么会存在这个问题？主要是我国的法律不健全。我们知道挪用单位的钱和单位是一样的。公务人员挪用了就是贪污、侵占，你不是公务人员，你是一个法人组织下面的某一个成员，你挪用的话，是侵占。但是法人挪用自然人的财产不构成侵占，我们的法律没有在这方面有这条规定。另外一个，挪用别人的东西你背信，我们不背信，这就是我们的法不健全，法没有制约就

11、做，搞证券把人家保证金多挪用了，这很正常。95年下半年大连制订关于二手房监管的文件，那个文件是本人起草的，我找法务处的处长询问这方面的法律问题,他说这个现在法没有规定，挪用就挪用，构不成侵占罪。我制订文件的时候就想把它打入到犯罪的序列里面，我们就可以强制性的要求必须监管，不监管违法，结果没有这条规定就不能强制。怎么从行业的角度，内规上必须要监管，你要不监管我对你一票否决，取消你的资质，房管局不给你备案，我有工商局的营业执照，我的营业执照合法的，你不备案无所谓，备案就是告诉你一声，我成立了一个中介公司，我开始盈利了。我们整个的行业、社会信誉不佳，百分之七十几对我们不信任原因是多方面的。从另外一个

12、角度看，房地产经纪行业从业队伍有问题，尽管从02年开始国家就设立了房地产经纪人的执业资格制度，目前为止，通过国家考试，现在已经通过了三万一千多人。上海注册就有三千一百多人，为全国最高。工商局在企业注册的时候，对从业人员的资格有所要求，为什么人家没有借证用呢？其他行业为什么不存在这个问题，比如律师行会、会计事务所，有哪个律师资格的人敢把证给到律师事务所登个记,注册会计师也不敢有这个问题，因为有律师法规定的。为什么要建立个人从业执业制度呢？行业要求必须要有这个制度，过去所谓的中介行业最早没有形成行业规模的时候，大部分都是使用权互换过程当中的所谓的中间人、经纪人，那个时候地方叫的名字都不雅，北京叫“

13、房虫”，大连叫“房贩”，说明这些人的社会地位很低，为什么低呢？他素质不高，他掌握的信息比我们多一些，要他牵线搭桥，但是我们市场发展仅仅是信息掌握得多，这是不行的。因为从事这个行业的人要求的素质是非常高的，要懂很多方面的知识。最起码的房产管理的知识要懂，例如现在的土地政策，政策要懂，否则连划拨土地、出让土地，工业用地，住宅用地都分不清楚，还有建筑知识至少要知道一些。另外要会充分运用一些金融的工具，要帮助客户算，如按揭贷款，现在银行很多的金融工具，应该告诉别人哪一种省钱，哪一种适合你，还要懂得如何签合同，经纪合同法应该要知道。哪些东西是合法的，哪些东西搞不好是无效的。还要懂得民法方面的知识，婚姻法

14、、继承法都要懂，这个知识面是要求非常广泛的。现在房地产经纪行业那些从业人员在这方面恰恰非常的欠缺。这个行业里面从业的大部分都是年轻人。好一点是大学毕业的，找了几个工作，感觉不太合适。为了增加一点社会的阅历，感觉在这方面入行比较好入，先到中介里面去干个一年两年，看看能否有发展。另外一种，像外来妹、外来的一些小弟等不愿意干农民工的人，感觉自己长得越有姿色、能言善辩的就来了，阿姨、叔叔叫了勤快点，可能成交的单子多一些。至于里面的都不知道，曾经一个小姑娘到我们那去说会长我们法人换了，看看怎么办个手续。我说你这个机构怎么法人换了？他说老板换了？法人和法定代表人都分不清，这些人怎么把这项工作做好呢。房地产

15、经纪人的执业资格是市场的要求。美国的房地产经纪人，年轻的少，岁数大的多。之所以出现这样的情况主要因为美国认为年长的人能在这个行业里面干这么多年，一是肯定非常专业，二是讲诚信，如果不专业不讲诚信，可能很早前就由于不专业给当事人造成损失而被人家开除了，在这个行业就没有办法干了。所以人家是一些老的经纪人。而且美国的形势和我们国内是不一样的，美国那边可以独立执业，房地产经纪机构突出的是经纪人个人的作用，我们突出的是机构的作用。人家的经纪人业务可以延伸为家政顾问的作用，他不仅是帮着你买卖房子，甚至搬家、家居设计啊、园林设计啊，他都可以延伸到这块，房地产经纪行业从业人员必须要求有这个资格，有了这个资格才能

16、证明你曾经受过训练和从业的历练，你有这个条件。这个行业的发展要求从业人员要有执业资格，房地产经纪人、经纪人协理，人家叫助手，现在经纪人协理由于省一级建设主管部门和人事部门在这的工作没有跟上去。据我了解，国内绝大部分的省市除了个别省市，其他的省都没有搞，导致地方培训从业人员是这种情况。第三种是不规范的，尽管不规范，在行业的发展，行业的治理管理上面还是起作用的。通过这几年行业的自律管理来看，取得房地产经纪人执业资格的从业人员出问题的比例非常少。可以看出他们的素质要比地方培训的高了很多。国家房地产经纪人要求大学本科毕业，至少在这个行业里面干四年才有资格考，能否考上不说。大专六年，硕士毕业还得两年，这个门槛多高，一般达不到。能够考下来，大概不像律师那种，大概比注册会计师也容易不了多少。他对考上去的资格比较珍惜，他不会把劣迹记录到自己的信用档案。而地方培训出来的因为门槛较低，有的时候对自