济南砂布厂地块评估报告.docx

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1、济南砂布厂地块评估报告第一部分环境面分析一、地块概况1、地块位置本地快位于历城区二环东路以北，花园路和华信路交界处，现为济南砂布厂用地。从地块出发：距洪楼广场约1.5公里距泉城广场约8公里距解放桥约8公里2、地块现状步行约20分钟，车程3分钟。车程2025分钟（公交车）。车程2025分钟（公交车）地块呈矩形状，占地面积约为45亩（约30Hi?）,且东西距离比南北经深长，采阳面较大，对今后地块项目规划极有好处。目前地块仍属济南砂布厂办公和厂房，并仍在运做过程中，存在厂区拆迁和安置人员等较为前期开发工作。3、相邻关系地块以东：紧邻华信路，周边多为旧居民楼，而华信路脏乱无比。地块以南：隔花园路与陶瓷

2、批发市场相望。地块以西：紧临山东商业职业技术学院。地块以北：一座废弃空地（暂作废品回收站）和济南豪星金属制品有限公司。噪音极大，严重影响居民生活，该区域属于洪楼工业区范围。地块南向和西向的环境尚可，但东向和北向的环境对地块项目的开发存在较大不利影响。特别是北向的洪楼工业区中的豪星金属制品有限公司，其噪音将极大影响本地块，建议在作产品规划时，用绿化隔离带将其隔离，花园路的北侧有大量空地和待迁厂房，如全面开发启动，将使区域环境得到较大改善。二、区域环境1、区域属性（I）本地块所处位置属于历城区的老城区，建有七里堡小区、汇苑小区、东风街道、科苑小区等众多居民新村。华信路以东多为老式居民小区，且物业都

3、较为破旧。但由于受洪楼广场辐射影响，以及东部高新技术开发区的日益完善，使该区域的物业状况呈现新老交替的状况。（2）本区域属于历城区的行政办公区的边缘地带，多家机关单位，诸如历城工商局等均分布于花园路和七里河路两侧，而地块所处位置临近该行政办公区，为项目开发提供了一个较好的人文环境。（3）本区域的南面和东南面分别是济南归国留学生创业园和高新技术开发区，据称已有300多家国内外大型企业入住，形成济南市除文东文教区外，又一块“科技板块”，并已在市民观念中建起较高的认知度，成为济南市的一大热点地区。而该“科技板块”无论在支撑地段值，还是丰富客源方面，均会给本地块项目开发带来极大好处。（4）“洪楼商业圈

4、”的辐射边缘地区。华信路无疑是这一“边缘”的终结点。华信路两侧的地段差异较为明显，因此本地块处于华信路以西，仍可被归入洪楼辐射区的概念之中。2、区域人文环境本区域位于济南新兴科技板块、行政办公区域和“洪楼商业圈”的环境之中，再加上该区域内具有齐鲁世纪园、逸东花园等优秀物业的支撑，因此人文环境较优。但华信路北部由于受“洪楼工业区”的影响，再加之路况较差，因此路人感觉较差，对该区域的人文环境略有下牵。3、配套分析（1）商业 华信路以东为老旧居民区，以私人日用小型配套商店为主，可满足日常生活所需，其中距地块步行约3分钟有一较具规模的农贸市场。 华信路以西，花园路沿线商店以专业商店为主（诸如：化学用品

5、商店、仪器商店等）。 大型商业配套以花园路上的银座商业配送中心,环联小商品批发市场和洪楼商业圈为主。这三处大型商业配套距离地块步行分别约7分钟、15分钟、20分钟，该区域商业配套较为完善。（2）娱乐集中在花园路沿线，此大型酒店、娱乐城数量众多。（3）文教第五中学、山东商业职业技术学院等，但缺少小学和幼儿园。（4）医疗缺少大型医疗机构，多以小型门诊为主。（5）银行农行、建行、中国银行、济南商业银行，距本地块步行皆在10分钟之内。4、交通配套（1）道路状况名称宽度（米）车道方向路况花园路20米4双向绿化良好二环东路30米6双向较好华信路10米2双向差本区域由于已处于济南市区的东北区，因此道路系统较

6、为简单，主要是向西和向南联接中心城区。东西向的花园路和南北向的二环东路是该区域的主要干道。（2）公交线路线路方向距本地块步行时间花园路沿线30祝甸一洪家楼一济南东站一山东轻纺城约3分钟80祝甸一七里河一山大路一泉城广场约3分钟11七里河一洪家楼一大明湖一火车站出门即是K91八里桥一长途汽车站一泉城广场一华阳路出门即是洪楼广场(公交集散地)1洪家楼一解放桥一百货大楼一省畜牧局约20分钟10洪家楼一七里河一贤文庄一王辛71洪家楼一全福立交桥一华山镇政府一孟家75洪家楼一解放路一体育场一新世界商城K78洪家楼一大明湖一市政府一世界购物广场该区域的公交线路可谓四通八达，覆盖范围极广，出行非常方便。三、

7、环境面优劣势分析1、优势地块周边的商业、娱乐、银行等配套完全，适于居家生活。地块周边公交线路众多，覆盖范围极广。由于处于洪楼广场，行政办公等科技板块的围绕之中，区域人文环境较优。留学创业园和高新技术开发区构成的科技板块已深入人心，地块认知度和升值性优势越来越明显。区域内物业开发众多，较好的改善了区域面貌，也为地块项目提供了良好的开发环境。2、劣势地块现仍为砂布厂运行厂房，存在大量动迁前期工作。地块的北部环境极差，且豪星金属制品公司的噪音污染严重影响地块项目。配套中心文教、医疗两大基础配套不够完善。地块紧临花园路和华信路，由于花园路是主要交通干道，因此存在一定的噪音污染。处于二环东路以外，界于市

8、民概念中“偏远”地带，思维定势不佳。四、同比区域环境比较评估由于本地块处于济南市区的东北角，仍属“东部板块”的大范围之中，并且受到“洪楼商业圈”的辐射影响和文东文教区“科研板块”概念的重合。因此综合“洪楼一一百花公园板块”和“文东文教区板块”的环境比较及研讨，对本项目的开发定位有极其重要的借鉴意义。1、与“洪楼百花公园板块”的比较本地块洪楼百花公园板块公建配套配套齐全，但缺少医疗和文教设施洪楼大润发、历城区政府、山大东校、山大医院等，配套从小到大极为齐全。道路状况花园路、二环东路为主，公交线路11、20、80、K91近在咫尺花园路、二环东路、山大路、洪家楼南路、山大北路路网发达。人文环境受洪楼

9、广场、区政府辐射影响，人文环境尚可紧临洪楼广场和区政府办公区域。认知度留学创业园和高新技术开发区，为新兴认知度洪楼广场一一东部副中心、山大路科技一条街，认知度未必比前者更高。区域物业状况开发项目众多，优秀楼盘突出，比后者略胜一筹受土地价格较提高影响，除百花小区外，无明显优秀楼盘。2、与“文东文教区板块”的比较本地块文东文教区板块公建配套配套齐全，但缺少医疗和文教设施万嘉隆、大润发紧临市区，高校区、中心医院、千佛山医院优势明显道路状况花园路、二环东路为主，较为单一解放路、和平路、文化东路、经十路、历山路、山大路、二环东路，路网极为发达。公交线路11、30、80、K91近在咫尺多大主干道上公交线路

10、不断人文环境受洪楼广场、区政府辐射影响，人文环境尚可高校林立，人文环境全市一流认知度留学生创业园和市高新技术开发区为新兴认知度传统一流地段，被称为济南的硅谷，认知度极高。区业状况开发项目众多，优秀楼盘突出开发项目众多，一流楼盘众多，新入市个案，诸如国华经典代表一线水平。结论：由以上2次比较，我们不难发现，尽管地块所处区域具有不少闪亮点，但与东部临近板块相比，仍处于较大弱势。在济南目前的房地产市场和潜在竞争个案的冲击之下，项目开发的确存在较大难度。因此如何将产品本身拔高，特别是在规划、立面、绿化、产品细节和概念引导等方面，尤为值得深层专研。第二部分市场面分析由前文的同比区域比较中，我们可以发现同

11、属“东部板块”的“洪楼”和“文东”的两大区域，由于共享东部概念和高新技术开发区的影响，因此同本区域存在极大冲击。所以我们将对以下三大区域作一次市场比较分析。一、本区域住宅市场状况1、项目名称齐鲁世纪园、逸东花园、三庆.燕舞阁、龙信苑。2、价格分析本区域的物业除齐鲁世纪园二期小高层之外，多数为多层产品。齐鲁世纪园凭借一期产品的“与众不同”和小高层的产品差异化，因此保持了区域最高的市场价格一一3200元/H）?（小高层），比周边多层住宅价格高出近900元在多层产品中，逸东花园依靠规模优势和稍佳的地块位置优势，创造了多层产品的最高均价2330元/作，比周边多层住宅高出了450元/m20楼盘名称销售价

12、格（元加2）销售率齐鲁世纪园3500（小高层）一期近95%,二期未开盘逸东花园233048%三庆.燕舞阁188085%龙信苑187040%注：由于本区域中小高层产品仅为齐鲁世纪园一处，比区域市场价格高出900元/并且属期房预售初期，因此目前3200元/命的均价是否能成立，仍不能肯定，这为本地块项目的价格定位带来困难。3、产品分析（1）建筑形态一一齐鲁世纪园以现代风格的多层和小高层产品在本区域中独树一帜。其余产品多存在严重的同质化现象。（2）户型、面积、总价配比：齐鲁世纪园（二期小高层）户型面积（m2）主力总价（万元）所占比例二房二厅114.1039.950%三房二厅162.5556.8950%

13、逸东花园户型面积（/）主力总价（万元）所占比例二房二厅（小）75.1085.7117.52032%二房二厅（大）90.2595.37212247%三房二厅127.08135.3329.631.521%三庆.燕舞阁和龙信苑户型面积（in?）主力总价（万元）所占比例二房二厅（小）76.7877.9414.414.645%二房二厅（中）8085151645%二房二厅（大）12623.695%4客源分析（1）客源成分 政府公务人员。 工作在留学生创业园和高新技术开发区的人士。 工作在山大路科研一条街的人土。 工作和生活在北园大街的人士。 部分大学教学人士和金融机构人士。(2)客源特征 工作和生活以洪楼

14、广场为中心的区域客源为主体，对“花园路”有较强接受度。 对济南的留学生创业园和东部高新技术开发区有充分了解。 此部分客源的承受力有限，区域供应产品仍以二房为主。结论：本区域的住宅市场明显受到洪楼广场商圈的辐射影响，以分布在花园路两侧为主，越接近洪楼广场，物业价格越贵，从物业开发的状况上，我们可以看出本区域是一个新兴的住宅市场，是和“文东文教板块”相接受的“科技板块”，区域客源非常丰富。但由于同比“文东文教板块”，仍存在较大差距，以此差异与南部优秀区域的客源冲突。二、“洪楼一一百花公园”住宅市场的状况1、项目名称百花小区、大学南苑、历苑小区、金泰花园、建鑫花园、恒泰花园。2、价格分析楼盘名称销售均价(元/m2)销售率百花小区310070%大学南苑257592%历苑小区246550%金泰花园382599%建鑫花园280080%恒泰花园280050%此区域内物业多为租房，除去金泰花园的小高层产品和百花小区的大规模社区以外，其余多层产品均价保持在2660元/布，同比地块区域内多层产品最高价逸东花园2330元/inz高出330元/