英德市园地林地草地基准地价制定成果（征求意见稿）.docx

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1、英德市园地林地草地基准地价制定项目成果（征求意见稿）英德市自然资源局二。二三年九月1工作概况1Ll项目工作背景11.2 目的和意义21.3 工作内容21.4 工作依据31.5 总体技术路线61.6 工作进度82英德市园地林地草地基准地价成果汇编92. 1评估范围与对象92. Ll评估范围确定92. L 2评估对象92. 2基准地价内涵112. 2.1国有农用地基准地价内涵112. 2. 2集体农用地基准地价内涵122.3 级别基准地价成果142.4 级别基准地价分布143基准地价成果分析233. 1基准地价内涵调整情况233.3 国有与集体园林草地基准地价成果对比233.4 各地类基准地价对比

2、分析263.5 两轮农用地基准地价成果对比分析261工作概况Ll项目工作背景园地林地草地定级及基准地价制定是自然资源资产管理的基础性、保障性工 作，是自然资源部门履行“两统一”职责的内在要求。开展园、林、草地分等定 级工作是深入贯彻落实党中央、国务院关于加强自然资源资产管理的重要手段， 是完善自然资源资产分等定级价格评估制度的关键环节，是自然资源管理部门的 职责所在。2023年3月6日，自然资源部办公厅下发关于做好园地林地草地定级和基 准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023） 399号），提出了制定园地 林地草地定级和基准地价的重要意义，并明确了该项工作的主要任务等内容，指 导各省开展

3、园地林地草地定级和基准地价工作。依据自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知 （自然资办发（2022） 13号）、广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于 做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知（粤自然资利用（2022） 1274 号）、自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作 的通知（自然资办函（2023） 399号）、广东省自然资源厅转发自然资源部 办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（粤自然资 办函（2023） 87号）等的文件精神和工作部署要求：“各地需开展园、林、草地 定级和基准地价制订工作，于2023年10月

4、底前按照广东省基准地价成果评 审验收规范要求完成辖区内园地草地定级和园地林地草地基准地价成果验收(市本级完成评审后报省厅验收)并报送省厅，2023年12月底前完成成果数 据库汇交工作，2024年6月底前完成成果公布、成果电子化备案等工作”，故 英德市需开展园地、林地和草地定级和基准地价制定工作，其中英德市园、林、 草地定级和基准地价制定项目中的林地定级成果于2022年12月完成了的验 收工作，并提交了最终成果，并于2023年9月完成了园地草地的定级工作。因 此，现需要继续开展英德市园地、林地、草地的基准地价制定工作。1.2目的和意义自然资源定级和价格评估是自然资源资产管理的重要基础，是深化自然

5、资源 市场化配置和自然资源资产产权制度改革的迫切要求。通过园地林地草地定级价 格评估，综合评价区域内园地林地草地质量分布状况，显化园地林地草地资源资 产质量和价值，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作， 有助于加强自然资源保护与合理开发利用，促进生态产品价值实现，推进自然资 源管理向数量、质量与生态管护并重转变。L3工作内容以最新国土变更调查数据为底图，按照园地林地草地估价技术规程与标准, 开展园地林地草地基准地价制定工作。具体工作任务如下：(1)根据英德市辖区内的园地林地草地质量级别划分结果，完成园地林地草 地的基准地价评估；(2)编制英德市园地、林地、草地基准地价制定的

6、工作报告及技术报告。L4工作依据英德市园地林地草地基准地价制定的主要依据为:（1）法律法规和政策依据1）中华人民共和国民法典（2020年5月18日第十三届全国人民代表大会 第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；2）中华人民共和国森林法（2019年12月28日第十三届全国人民代表 大会常务委员会第十五次会议修订）3）中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日，十三届全国人大常委 会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决 定自2020年1月1日起施行）；4）中华人民共和国农村土地承包法（2018年12月29日第十三届全国 人民代表大会常务委员会第七次会议第

7、二次修正）5）中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大 会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；6）中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年4月21日国务院第 132次常务会议修订通过，自2021年9月1日起施行）7）自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作 的通知（自然资办函（2023） 399号）；8）自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022） 13号）；9）国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知（国土资厅（2017） 27号）；10）广东省自然资源

8、厅转发自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和 基准地价制定有关工作的通知（粤自然资办函（2023） 87号）；11）广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源 评价评估有关工作的通知（粤自然资利用（2022） 1274号）；12）广东省自然资源厅关于印发广东省基准地价成果评审验收规范和广 东省公共服务项目用地基准地价成果编制指南的通知（粤自然资利用（2020） 730 号）；13）广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知 （粤自然资函（2019） 1925号）14）国家、省、市有关的其他法律、法规、政策和文件。（2）技术规程1）农用地定级规程（G

9、B/T 28405-2012）；2）农用地估价规程（GB/T 28406-2012）；3）土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）；4）第三次全国国土调查技术规程（TD/T 1055-2019）；5）自然资源分等定级通则（TD/T 1060-2021）；6）自然资源价格评估通则（TD/T 1061-2021）；7）园地分等定级规程（TD/T 1071-2022）；8）林地分等定级技术规范（T/CREVA 3101-2021）；9）林地估价技术规范（T/CREVA 1101-2021）；10）草地分等定级技术规范（T/CREVA 3102-2021）；11）草地估价技术规范（T/CRE

10、VA 1102-2021）；12）林地分等定级规程（送审稿）；13）草地分等定级规程（送审稿）；14）园地估价规程（送审稿）；15）林地估价规程（送审稿）；16）草地估价规程（送审稿）；17）园地定级指标获取方法；18）林地定级指标获取方法；19）草地定级指标获取方法；20）广东省集体农用地定级与基准地价评估技术指南（T/GREVAA0003-2021）；21）国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）；22）国家林草生态综合监测评价技术规程；23）全国园林草地分等定级和基准地价技术问答（第一、二、三、四、五、六期、七期）；24）广东省园、林、草地分等定级技术方案（含广东省园林草地定

11、级技术与工作问题解答（第一、二期）；25）广东省国有农用地基准地价评估指导意见；26）其他相关行业标准和技术规范。（3）其他依据1）英德市2021年度土地利用变更调查数据库；2）英德市最新卫星影像图；3）英德市园地林地草地分等定级成果数据库；4）英德市2021年林草生态综合监测数据库；5）英德市2020年“森林资源一张图”数据库；6）地形坡度图、DEM数据；7）英德市公示地价体系成果；8）其他部门提供的相关资料数据；9）评估人员调查收集、实地勘查获取的有关资料。L5总体技术路线参照相关技术规程及规范要求，结合英德市园地林地草地利用的实际情况, 制定本次基准地价评估的总体技术路线如下：首先，根据

12、英德市园地、林地、草地利用现状，分析评价区域内的地类、分 布和面积，以2021年国土变更调查成果数据中的现状园地、林地和草地作为评 价单元，分别确定英德市估价对象分别为国有园地和集体园地（分为果园、茶园 和其他园地等3种类型），国有林地和集体林地，国有草地和集体草地。园地林地草地的基准地价评估的技术路线包括：1.样点地价平均法：在农用 地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价; 2.定级指数模型法：在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料 和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价；3.基准地块评估法： 通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根

13、据基准地块价格评估并确定基准地 价。英德市园地草地基准地价评估的技术方法为：以收益还原法为主，依据园地 林地草地调查样点资料，将待估园地林地草地未来正常年纯收益（地租），通过土 地还原率还原，进行修正，估算出园地林地草地样点价格。建立园地林地草地定 级指数与地价数学模型，测算基准地价，建立不同应用目的的修正参数体系。L6工作进度2023年4月，召开项目组工作会议，对定级工作进行统筹安排，制定总体计 划，明确实施方案，进行项目的前期准备工作。5月1日6月15日，由调查小组到市直各有关部门收集资料，同时由技术 组编辑工作底图。6月16日一7月15日，整理资料，完成基础图件、资料建库工作。7月16日

14、8月15日，进行内业计算，得到园地林地草地基准地价结果。8月16日-9月31 0,初步成果意见征询，征求各部门意见，调整园地林 地草地基准地价结果，编制成果报告、图件、数据库。10月，组织听证。11月，提交市局申请验收，清远市局组织专家对园地林地草地基准地价成果 进行评审，并根据专家意见修改完善，通过评审后，报英德市政府批准公布。2英德市园地林地草地基准地价成果汇编2.1评估范围与对象 2.Ll评估范围确定此次园地林地草地定级工作覆盖范围为英德市所辖各镇的行政辖区范围，其 中包括，英城街道、波罗镇、大洞镇、大湾镇、大站镇、东华镇、洽洸镇、横石 水镇、横石塘镇、黄花镇、九龙镇、黎溪镇、连江口镇、

15、桥头镇、青塘镇、沙口 镇、石牯塘镇、石灰铺镇、水边镇、望埠镇、西牛镇、下（石太）镇、白沙镇和 英红镇共24个街道建制镇。评价范围及面积统计表如下所示：表2-1英德市各镇辖区范围面积统计表（面积：平方千米）序号街道镇名称面积序号街道镇名称面积1英城街道165. 0213石灰铺镇226. 952沙口镇322.314石牯塘镇332. 563望埠镇207.315下石太镇174.094横石水镇118.4816波罗镇172.965桥头镇145. 5517横石塘镇201.836青塘镇121.4918大洞镇184.787白沙镇162.8119连江口镇380.48大站镇245. 9720黎溪镇2859西牛镇245. 2221水边镇105. 1510九龙镇2