【市场报告】穆迪+中国房地产市场焦点：房地产业的近期信用压力事件将波及其他行业（中文）_市场营销策划.docx

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1、MoodyINVESTORSSERVICEChinaPropertyFocusSECTORIN-DEPTH5September2023提交反馈意见疲软2个别开发商近期的信用压力事件仍将导致开发商融资渠道受限4政策息调趋向于增加支持，但执行仍需要时间42023年7月流动性压力子指标升至76%6附录I9附录I112程迪相关研究12分析师联系人陈晨+852.3758.1505副总裁-高级分析师ChenkeI1y.chenmOOdyS.8m曾启贤*852.3758.1304高级副总裁kaiyin.tsang窠镇邦+852.3758.1521副董事总经理franco.1eungmoodys.TOm刘长浩

2、+852.3758.1377重事息经埋企业融贯gary.1aumOodyS.8m客户服务Americas1-212-553-1653AsiaPacific852-3551-3077JapanEMEA81-3-5408-410044-20-7772-5454目录概要12023年7月份全国房地产销售额进一步7滤tn收二勺/小式。*M18192O2J*F19.1e在所枷商依曲受弹开发育中的占tt%720%.02023隼然32.7M92B2%I怨考施产江娘行功06M%网比，通2IAF第谭803中国力外2帙弼上面或对人上场衣整名小的受泞开发贞白比6耳里公田或凡入F*观察看小的夕讨开发A占比网资料来源:穆

3、迪投资者附务公司.DMI、WIND中国房地产业中国房地产市场焦点：房地产业的近期信用压力事件将波及其他行业概要2023年7月份全国房地产销售仍较疲弱。2023年7月份全国合约销售额同比下降19.5%,与6月份降幅持平。近期销售疲软的趋势可能表明在经济前景不确定、较高失业率和开发商项目仍面临停工风险的情况下，房地产业的复苏过程可能较长。个别房地产开发商的信用压力事件可能会波及房地产业。具体来看，相关事件可能会进一步削弱市场信心，并延矮中国房地产业的复苏。碧桂园控股有限公司（Caa1负面）的避殴可能会加大购房者对其他开发商的财务稳健性询自免工能力的担忧，尤其是民营开发商及小型房地产企业。过去一个月

4、以来，民营开发商在境内外市场上的债券发行一直保持低迷。政策基调趋向于增加支持，但执行仍然需要时间.在7月底召开的最近一次中央政治局会议明确了对房地产行业加大支持的基调，一些监管机构也纷纷响应。但政策执行仍需要时间，相关措施的有效性将取决于支持力度和执行时间的安排。流动性压力子指标从2023年4月以来的72%升至2023年7月的76%,原因是一家开发商的流动性削弱。2023年7月26日至8月25日共有6次负面评级行动，反映了开发商的流动性和/或信用质量转弱。同期我们撤销了一家受评开发商的评级。图表1穆迪中国房地产行业图表此报告是于2023年08月31日发表的穆迪报告Property-China:

5、ChinaPropertyFocus:1atestcreditstressofdeve1operswi11spi11overtotheSeCtOr的中文翻译本广（中文为翻译稿，如有出入，以英文为准）2023年7月份全国房地产错售额进一步疲软7月份，全国合约销售情况仍较疲软，月度销售额同比下降19.5%（图表2）,降幅与6月份持平。2023年前7个月全国合约销售额同比增长0.7%,与今年前5个月同比11.9%的增速有所下滑。6月和7月销售额下降主要是由销售量下降所导致。近期销售疲软的趋势可能表明在经济前景不确定、失业率较高和开发商项目仍面临停工风险的情况下，房地产业的复苏进程可能较缓。我们预计全

6、国合约销售在今年余下时间内将保持疲软。7月份一线城市房价基本上与上个月持平（图表3）。另一方面，7月份二线城市房价环比下降0.2%,为2023年12月以来的首次下降。三线城市的房价进一步回落，从6月份环比下降0.2%的水平扩大至7月份环比0.3%的降幅。2023年7月，我们跟踪的26家中国开发商中，只有越秀地产股份有限公司（Baa3旗定）的合约销售额同比出现增长。评级较高的开发商的合约销售表现仍远强于评级较低的开发商:丽丽声装将在未来12/8个月内持续（图表4）。2023年7月各线城市库存月数进一步上升，主要原因是销售疲软（图表5）。尽管一二线城市的库存月数略高于5年平均水平，但三四线城市的库

7、存月数接近历史峰值。图表22023年7月全国合约错售颔同比继续下降160%“IS全国铜件制同比变化（左他）S.03WZ88orso8m808ZOoZOe90.0302900302302OZ80302888oosw.60e二2Wsw8S0Z90s?os61OZ906.03906103K6.038.6京o6oeOSWS81W1WWoz80z900Zo.8.品90.8eS8388fe882riiin8S28CO20ZSSK888880W5.08WS.WWZ.S8sww60Wws8m5s902202902202XSK8.8w30WoeO.WW资料来源：国家统计局图表32023年7月月度房价增速持续放馒

8、-1.0%一线城市北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长:香、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、擢州.I1rk南昌、济南、育岛、郑州.武汉、长沙、南宁、海口、庆、成都,贵阳.昆明.西安兰州、西宁、根川.乌鲁木齐、无传、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二姣城市之外即力三四线城市.资料来源：国家统计局本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅ht1psJaggsmoodyscom发行人/交易专页，了解最新评级行动信息和评皴历史。图表42023年前7个月Baa评级开发商的业绩继续优于其他评级类别一线域市北京，上海.广州.深圳.二线

9、城市：天津、庆、沈阳.福州,杭州、郑州、南京.武汉,厦门、西安、长沙.宁波.育岛、长春、苏州和成都“三四线城市温州、慎江.扬州,佛山.惠州、昆山、姻台、中山、珠海、泉州、芾田、皋安、东营、江阴、辜州、芜湖、张冢港、常熟、池州.丽水.宜兴、港北、太仓、南平、三明、黄石、铜陵、六安、桐庐、阜阳、临安、建德图中三E3姣城市的构成可能会有所变化,具体取决于相关数纪是否可得。资料案源：中国房地产信息系统个别开发商近期的信用压力事件仍将导致开发商融资渠道受限受合约销售持续疲软和融资渠道受限的影响，实力较弱的开发商，尤其是民营开发商，将继续面临信用挑战。据新闻报道,近期碧桂园控股有限公司（Caa1/负面）未

10、能按期支付两笔美元债券合计2,250万美元的利息。上述鲤殴堇住可能会加大购房者对其他开发商的财务稳健性及项目完工能力的担忧，尤其是民营开发商及小型房地产企业。这也将加剧投资者对民营开发商财务实力的顾虑，并进一步削弱此类开发商本已受限的融资柒道。8月份（截至8月25日）境内债券发行创下2023年以来的最低水平，受评开发商总的发行额仅为人民币60亿元（图表7）。包括迷利发展控股集团股份有限公司（BaaZ稳定）、绿城中国控股有限公司（Ba3修定）、华润厦地有限公司（Baa1定）、辉控联（集团）有限公司（。辉控股，B3/负面）和中验集团控股有限公司（中验,B3/负面）分别发行的人民币10亿元、人民币1

11、0亿元、人民币25亿元、人民币8亿元和人民币7亿元疹亲币礴颠襁验的债券发行由中债信用增进投资股份有限公司提供增信。自6月以来受评开发商境外发行债券低迷，8月未在境外发行债券（截至8月25日）。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，境外市场的新发行仍将较慢。图表62023年6-8月债券发行与2023年月均水平比较2023年8月2023年7月2023年6月2023年月均发行境外债券发行0亿美元0亿美元0亿美元2.3亿美元境内俄券发行人民币60亿元（约合8亿美元）人民币119亿元（约价16亿美元）人民币61亿元（约合8亿美元）人民币140亿元（约合19亿美元）数据截至2023年8月25日。资

12、料来源:DMkWIND,辱通投资者朦务公司图表72023年8月境内债券发行量显著下降境内,境外致看敏至2023年8月25日。资料来源:DMI.WIND.穆迪投资者股务公司政策基调趋向于增加支持，但执行仍需要时间近期于7月底召开的中央政治局会议设定了增加对房地产行业支持的基调，随后中国人民银行、住房和城乡建设部等监管机构和包括四个一线城市在内的地方政府也纷纷跟进。但执行这些措施需要时间，相关措施的有效性将取决于支持力度和执行时间的安排。我们预计未来几个月内不会出现类似以往下行周期的大规模刺激计划，而是延续现有政策，例如继续放松限购政策、下调住房抵押贷款利率和首付比例、为购房者提供税收减免和补贴等

13、（图表8）。我们还观察到近期政策强调向隹星典市场提供更多支持，以满足长期住房需求。我们认为未来2-3年国内租赁住房市场的强劲需求和利好的政府支持政策的福师场增长。未来2-3年政策性租赁住房将在新增供应中占据较大比例。但由于开发商涉足较少，因此短期内其流动性从上述变化中将获益有限。图表8最新政府支持政策详情日期政府机构/官员政策声明中的房地产相关内的陛8/30/2023深圳市住房和超及局-居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买新品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。8/30/2023广州市人民政府-居民家

14、庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金淞机构均按首套住房执行住房信贷政策。8/25/2023住房和城乡建设部（住建部）、人行、中国银行保险监督管理委员会（银保监会）-居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策“-此次政策明确作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。8/3/2023郑州市住房保障和房地产管理局-实施购房契税补贴和多子女家庭购房补贴政策。暂停执行2017年

15、5月3日（含）之后购买的住房，自取得不动产权证相之日不满3年的不得上市转让的规定“毕业3年以内来郑新就业青年人才，在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100、的比例给予购房契税补贴。-落实“认房不认贷”政策.-鼓励在郑各商业银行依法有序调整存址个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行.8/1/2023中国人民银行（人行）- 因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例1：行。- 指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。- 落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限。7/28/2023住房和城乡建设部-进一步落实好降低购买首套住房苜付比例和贷款利率、改善