项目策划投资可行性研究分析报告.docx

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1、德和上城项目投资可行性研究分析报告可研报告目录1 项目概述1.1 项目概况2 临汾市房地产宏观背景分析1.1 1宏观经济概况1.2 临汾都市规划及建设1.3 临汾市房地产运行状况分析1.4 项目周边西城区域房地产状况1.5 从都市空间总体进展战略透视开发区板块分析3 项目SWOT分析3.1 优势分析3.2 劣势分析3.3 机会分析3.4 4威胁分析4 项目定位4.1 1项目整体定位4.2 目标客户群定位与分析4.3 项目价格定位5 项目建设可行性分析研究5.1 项目总讲明5.2 项目投入与产出分析5.3 项目经济及财务效益分析5.4 4项目不确定性因素分析5.5 项目评价结论1 项目概述1.

2、1项目概况1. 1. 1项目位置德和世纪城项目位于临汾市经济开发区向阳西路北侧，临汾市旧城区的北部，以后新城区中轴带位置。东邻鼓楼北大街，西临滨河辅路，南接向阳西路，北达河汾四路，基地东西南皆紧邻都市交通线。德和世纪城项目共由1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#九大地块组成。其中，1#、2#、4#、5#、6#、7#地块为一期开发,8#、9#地块用于二期开发，3#地块为三期开发。德和上城项目用地是4#地块，位于德和世纪城项目西北角区域，南接华远名邸，西至西大街，北至河汾五路，东至中大街。本项目地块北侧相邻五洲休闲广场、唐尧大酒店等高档休闲场所，并有沃尔玛超市在建；西侧连接滨河生态

3、园区（市政府酝酿多年的汾河拦坝蓄水工程规划将增加水面面积120万平方米，结合两岸的公园、游乐设施、使整个滨河生态区成为都市的“绿肺”）；南侧有大型古城公园及天鹅大酒店在建；东侧衔接鼓楼北繁华地段，区位环境优越，进展空间巨大。1.2.2 项目经济指标德和世纪城整体项目总占地1034亩，总建筑面积1511674 m2,建筑密度为18. 3%,容积率为2.8o其中，德和上城项目占地面积5. 7万m2,建筑面积171265 nf,容积率为3用地单位：山西德和房地产开发有限公司用地性质：居住/商业用地使用年限：70年建设层数W24层建筑高度W70nl 绿化率N 33%1.2.3 项目开发觉状该项目用地9

4、0%为净地状态、其余10%部分有地上建筑物需拆迁,未做七通一平。2临汾市房地产宏观背景分析2. 1 宏观经济概况2. 1. 1临汾市概况历史由来：临汾市古为帝尧之都，因地处汾水之滨而得名，素有“现代花果城”和“华夏第一都”美誉。地理位置：临汾市位于山西省西南部，黄河中游，汾水之滨，北纬 35。23 36 57、东经 110。22 112 34之间。中部是宽阔富饶的盆地。面积和人口：全市面积20275平方公里，现辖3市14县。临汾市2007年年末总人口为417.22万人，全市城镇人口为151. 7万人,比上年增加3. 39万人。乡村人口为265.52万人，比上年减少0.87万人。城镇化率为36.

5、36%,比上年增长了 0. 6个百分点。气候条件：临汾市地处半干旱、半湿润温带大陆性季风气候区，四季分明，雨热同期，光照时数为2417小时一2714小时，年平均气温8. 912. 1,降水量453. 9-588.4毫米,无霜期125-191天，是华北地区光能资源高值区。农业基础：以粮棉和多种经济作物为主，土地产出率高，特不是中部临汾盆地，土质肥沃，气候和气，特产丰富，素称“膏腴之地”和“棉麦之乡”，小麦产量占全省29. 2%,主产小麦、棉花、玉米、豆子、红薯等以及红枣、核桃、苹果、红果、柿子、花椒等干鲜果。全市野生植物种类繁多，为山西省最丰富的地区之一，是进展林牧业和天然饮品的宝地。矿产资源：

6、临汾市矿产丰富，能源工业进展潜力巨大，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的矿种有38余种，其中煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗石、大理石、油页岩、耐火粘土等在省内及全国均占重要地位。铁矿总储量4.2亿吨；煤炭储藏面积154万平方公里，总储量960亿吨，其中乡宁主焦煤为全国三大主焦煤基地之一。交通运输：临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线、侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉和欧亚大陆桥的重要区间；大（同）运（城）高速公路、霍（州）侯（马）一级公路、大（同）运（城）二级公路、国道209线、309线以及晋（城）韩（城）公路纵横全境。旅游资源：全市现有各种文物

7、单位2594处，其中国家级9处,省级55处。综合经济：形成以煤炭、焦化、机械、电力为骨干，化工、轻纺、建材、电子、食品等较全面配套的工业体系，拥有临汾钢铁公司、山西焦化集团、山西三维集团、霍州矿务局等35家大中型工业企业。2006年，GDP达到591. 6亿元，财政总收入102. 2亿元,两项指标位居山西省第二。那个地点有完备的工业体系，是山西省新型能源、重化工基地的重要组成部分，已形成5500万吨原煤、2500万吨机焦、1200万吨生铁、500万吨钢、120万吨铸件的生产能力。同时，煤化工、精细化工、生物制药等新兴产业也初具规模。临汾进展潜力巨大。“十一五”时期，临汾将围绕“中部领先,进军百

8、强”的总目标，高扬“树正气，鼓实劲，求进展”的主旋律,突出“四大主题”，紧扣“六大环节”，推进“四个转变”，努力建设经济强盛、政治开明、文化繁荣、社会和谐、民生殷实、环境优美的新临汾。2.1.2临汾市宏观经济进展状况（一）整体经济保持平稳增长据山西省统计局联审核定，全市2007年生产总值完成658.5亿元，按可比价格计算，比上年增长10. 3%,比预期目标10%高0. 3个百分点。第一产业平稳进展。全年粮食总产34. 4亿斤，增长3.2%,为历史上第二个高产年。其中，夏粮14.1亿斤，比上年减产11.1%；秋粮20.3亿斤，创历史最高水平，比上年增长16.3%。牧业生产保持平稳，养殖收益明显提

9、高。全年肉类总产量12.1万吨，增长1%,禽蛋产量6. 75万吨，增长1. 5%,牛奶产量2. 58万吨，增长10. 1%O全年全市第一产业增加值完成34. 7亿元，按可比价计算，同比增长 1.8%o第二产业增速虽有所回落，但接着保持高位运行。全年全市规模以上工业增加值完成335. 1亿元，增长15.8%,比预期目标14%高1.8个百分点。要紧工业产品产量中，能源原材料产品中除原煤产量完成4122万吨、下降7.2%外，其余保持平稳增长态势，其中生铁产量1162万吨，增长5.6%；焦炭产量2239万吨，增长3. 9%；发电量增长101. 4亿千瓦时，增长0.1%；粗钢产量523.2万吨，增长6.

10、9%。一些技术含量较高、附加值高的产品产量增长较快，钢材产量达到375.9万吨,增长20.9%；精炼铜5. 5万吨,增长48. 2%；粗苯14.9万吨，增长35.2%,焦油68.1万吨，增长12. 4%。全年全市第二产业增加值完成429. 5亿元，同比增长11. 9%。第三产业呈现平稳进展态势，全年完成194.3亿元，比上年增长8.4%。分县市区看，除蒲县下降36.3%外，其余16个县市区保持平稳增长，12个县市区增幅超全市平均水平。依次为：安泽县增长23.8%,浮山县增长17. 5%,襄汾县增长17%,曲沃县增长17%,侯马市增长15.3%,古县增长15.3%,翼城县增长12. 6%,乡宁县

11、增长12.5%,隰县增长11. 5%,尧都区增长11.3%,吉县增长11.2%,汾西县增长1L 2%。(二)经济运行质量有所提高2007年全市经济的较快增长是在环境治理和淘汰落后产能力度加大、取缔关停企业较多、煤炭行业安全生产整顿停产时刻较长的情况下实现的，体现了较高的运行质量。一是工业效益整体提升。前11个月，全市规模以上工业企业实现利润48. 85亿元，比上年同期增长30. 2%,实现利税115. 08亿元，增长25%,工业经济效益综合指数达到215.12%,比上年同期提高20. 94个百分点。分行业看，化学原料及制品业实现利润4. 87亿元，同比增长L2倍；黑色金属冶炼及压延加工业10.

12、39亿元，同比增长L1倍；炼焦业5. 59亿元，同比增长40.8%；煤炭开采和洗选业19. 94亿元，同比增长12.3%。可能全年将接着保持这一趋势。二是财政收入接着保持较快增长。全年全市财政总收入累计完成123.48亿元，为全年奋斗目标120亿元的102.90%,比上年增长20. 83%,增加21. 03亿元。其中，一般预算收入累计完成47.13亿元，增长18. 02%, 一般预算支出累计执行90. 28亿元，增长22. 05虬分征收系统看，国税系统累计完成75. 52亿元(含先征后退)，同比增长22.62%,地税系统累计完成32. 35亿元,同比增长32. 83%,财政系统累计完成15.6

13、1亿元，同比减少5. 40%。分县市区看，17个县市区均保持平稳较快增长，其中安泽县(50.07%)、大宁县(49. 45%)、古县(43. 73%)、襄汾县(33. 62%)、曲沃县(32. 08%)、洪洞县(24.73%)、侯马市(22.83%)和吉县(22. 75%) 8个县市增速超过全市平均水平。13个县市区财政总收入超过亿元，分不是:尧都区（22. 07亿元）、洪洞县（16. 47亿元）、襄汾县（15. 00亿元）、乡宁县（12.20亿元）、霍州市（9. 49亿元）、翼城县（8.40亿元）、古县（6. 34亿元）、蒲县（6. 18亿元）、侯马市（6.11亿元）、曲沃县（5. 06亿元

14、）、浮山县（4. 01亿元）、安泽县（2. 40亿元）和汾西县（1.48亿元）。三是节能降耗取得一定成效。前三季度，全市规模以上工业增加值能耗为6. 4吨标煤，同比下降9.45%,下降幅度位居全省第2。可能全年规模以上万元工业增加值能耗同比下降10%左右。（三）拉动经济增长的力量趋于协调从拉动经济增长的因素看，除生产要素供给较为充足、要紧工业品价格上升等外部环境较为宽松外，从需求角度看，投资、消费需求均保持较快增长，从生产角度看，一些新的增长点达产达效，促进了全市经济的较快进展。一是投资需求保持较快增长。全年全社会固定资产投资累计完成234. 2亿元，增长22. 7虬 分产业看，第一产业完成投

15、资6. 7亿元，比上年增长71. 6%；第二产业完成145.5亿元，增长19.7%；第三产业完成82.1亿元，增长25.2%。全年全市施工项目1322个，其中新开工项目1041个，比上年减少130个。新增固定资产162亿元,增长32. 7%。二是消费需求较为旺盛，推动经济增长的力量显著增强。全年全市累计实现社会消费品零售总额185.6亿元，同比增长20.5%,比预期目标15%高5. 5个百分点。对外贸易活跃。全市海关进出口总额完成3. 95亿美元，同比增长33.73%,其中出口总额2. 25亿美元，增长11. 67%；进口总额L 7亿美元，增长81. 06%。三是一批调产项目达产达效，“三个方阵企业”的龙头企业增势强劲。太钢集团临钢公司、山西华铜铜业、三维股份、山焦、翼城酒钢、山西中宇、霍州煤电8大企业总量占到全市规模工业总计的1/3,比上年提高3个百分点，增速高于全市平均水平11个百分点，拉动全市工业增速近10个百分点，为全