青岛德林置业有限公司与李东强等商品房预售合同纠纷上诉案.docx

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1、青岛德林置业有限公司与李东强等商品房预售合同纠纷上诉案山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014青民一终字第475号上诉人（原审被告青岛德林置业有限公司。法定代表人李闯,总经理。委托代理人李同振。委托代理人宋海涛。被上诉人（原审原告李东强。被上诉人（原审原告孙丽。以上二被上诉人共同委托代理人戴志坚。上诉人青岛德林置业有限公司因与被上诉人李东强、孙丽商品房预售合同纠纷 一案,不服青岛市李沧区人民法院（2013李民初字第435号民事判决,于2013年12月 27日向本院提起上诉,本院于2014年3月11日受理。本院受理后,依法组成由审判 员嵇焕飞担任审判长,代理审判员甘玉军担任本案主审,代理审判

2、员苏勇参加评议的 合议庭。经过阅卷审查,认为本案符合中华人民共和国民事诉讼法第一百六十 九条之规定,决定对本案不开庭审理,并于2014年3月24日组织双方当事人进行了 证据和事实核对。上诉人青岛德林置业有限公司的委托代理人李同振、宋海涛,被 上诉人李东强、孙丽的委托代理人戴志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人李东强、孙丽在一审中诉称,2009年9月12日,李东强、孙丽、青岛 德林置业有限公司签订商品房预售合同,李东强、孙丽向青岛德林置业有限公司购 买李沧区枣山路329号枣山家园X号楼X单元XX户房屋,房屋总价款328925.52 元。合同签订后,李东强、孙丽积极履行了自己的付款义务。

3、根据合同约定,青岛德 林置业有限公司应予2010年9月30日将房屋交付给李东强、孙丽,但时至2011年 5月7日李东强、孙丽才领取到房屋钥匙。为维护李东强、孙丽的合法权益,请求法 院判令青岛德林置业有限公司支付2010年10月1日至2011年5月7日逾期交房 违约金14275.37元,本案诉讼费由青岛德林置业有限公司承担。上诉人青岛德林置业有限公司在一审中未答辩。原审法院查明和认定的基本事实是：2009年8月13日,李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司就李沧区枣山路329 号枣山家园X号楼X单元X层XX户房屋签订青岛市商品房预售合同，涉案房屋建 筑面积暂测78.51平方米,每平方米房屋建筑面积的

4、单价为4188元,购房款为 328925.52元。上述合同第十一条约定青岛德林置业有限公司定于2010年9月30 日前将涉案房屋交付给李东强、孙丽,除不可抗力外;第十二条约定青岛德林置业有 限公司如未在本合同第十一条约定期限内将涉案房屋交付李东强、孙丽,应当向李 东强、孙丽支付违约金,违约金按李东强、孙丽已支付房价款日万分之5计算,违约 金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超 过60天,李东强、孙丽有权选择单方面解除本合同。李东强、孙丽、青岛德林置业 有限公司在补充条款（二中四、关于交付入住的补充约定为：2、交付通知的送达:商 品房具备购房合同约定的交付条件后

5、,青岛德林置业有限公司须至少提前5天通过 报纸书面公告方式或书面告知方式（挂号信通知李东强、孙丽办理交付手续,李东 强、孙丽同意交房按此两种方式中任一方式通知即为送达。3、（2约定在青岛地 区（包括市内四区和各县市发生战争、暴乱、敌对（无论是否宣战、内战以及自然灾 害,如飓风、台风或火山爆发、水灾暴风雪及4.5级以上的地震、6级以上持续两天 的大风天气、每小时降水量55mm以上持续2天的大雨天气、遇非法阻挠干扰施工 或其他以外事件、政府行为等时,除双方协商同意解除或变更合同外,青岛德林置业 有限公司可据实予以延期,李东强、孙丽不追究青岛德林置业有限公司违约责任。 上述合同签订后,李东强、孙丽于

6、同年8月13日支付给青岛德林置业有限公司购房 款178925.52元,同年10月9日通过银行贷款方式支付购房款IOOoOO元,加上合同 签订前李东强、孙丽于2009年7月7日支付给青岛德林置业有限公司的购房定金 50000元,李东强、孙丽已按合同约定向青岛德林置业有限公司付清了购房款 328925.52元。2011年5月5日,青岛德林置业有限公司在半岛都市报刊登枣山家园 交房通知,涉案房屋于2011年5月19日至23日进行交接。2011年5月7日,李东 强、孙丽、青岛德林置业有限公司办理了涉案房屋的交接。上述事实,有李东强、 孙丽向法庭提交的青岛市商品房预售合同、购房款收据、验房交接资料表以及

7、 李东强、孙丽的陈述笔录在案为证。另查明,2011年,枣山家园部分业主以本案同一事实及理由向原审法院起诉青岛 德林置业有限公司,要求青岛德林置业有限公司支付逾期交房违约金,青岛德林置业 有限公司在上述案件中辩称,延期交房的主要原因是遭遇非法阻挠干扰施工、恶劣 天气等意外事件及不可抗力因素,因此不同意支付逾期交房违约金。原审法院在上 述案件审理过程中综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及所造成的实际 损失等因素,对李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司约定的违约金予以适当调整， 判决青岛德林置业有限公司按银行同期贷款利率的L3倍向业主支付逾期交房违约 金（以业主已付房价款为基数。青岛德林置业有

8、限公司不服上述判决提起上诉,青岛 市中级人民法院经审理后认为原审法院对违约金的调整基本妥当,未予变更并维持 原审法院判决。以上事实有（2011李民初字第2839号民事判决书、（2012青民一终 字第195号民事判决书在案为证。原审法院认为:李东强、孙丽与青岛德林置业有限公司就青岛市李沧区枣山路329号枣山家 园X号楼X单元X层XX户房屋签订的青岛市商品房预售合同是当事人双方真实 意思的表示,符合法律的相关规定,双方当事人均应遵照履行。上述合同签订后,李东 强、孙丽按照约定向青岛德林置业有限公司交纳了购房款328925.52元。按合同约 定青岛德林置业有限公司应于2010年9月30日前将涉案房屋

9、交付李东强、孙丽， 但青岛德林置业有限公司迟至2011年5月7日才交付的涉案房屋,因此青岛德林置 业有限公司应按合同约定向李东强、孙丽支付2010年10月1日至2011年5月7 日期间的逾期交房违约金。李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司虽然在合同中约定了违约金计算方式， 但因本案与原审法院同类案件已生效判决情况基本一致,因此逾期交房违约金亦应 按已生效判决的计算方式即银行同期贷款利率的L3倍（以李东强、孙丽已付房价 款为基数支付为宜。2010年银行同期贷款年利率（6个月至1年期为5.56%,因此青 岛德林置业有限公司应支付李东强、孙丽2010年10月1日至2011年5月7日期 间的违约金 14

10、264.84 元（328925.52 元x5.56%;365 天x219 天xl.3 倍。据此,原审法院依照中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第一百一 十四条,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释第十六条，中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条之规定,判决:青岛德 林置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给李东强、孙丽自2010年10月1 日起至2011年5月7日止的逾期交房违约金14264.84元。如青岛德林置业有限公 司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照中华人民共和国民事诉讼 法第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1

11、57元,公告费900元（李东强、孙丽已预交,由青岛德林 置业有限公司负担。青岛德林置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给李东 强、孙丽1057元。宣判后,上诉人青岛德林置业有限公司不服一审判决上诉至本院。上诉人青岛德林置业有限公司上诉请求,撤销原判,将案件发回原审法院继续审 理,一二审诉讼费用由被上诉人负担。其上诉事实与理由主要为:一、一审判决认定 事实错误。1、上诉人交房时间受建设过程中的不可抗力因素影响,不可抗力因素造 成的逾期天数应当扣除。2、上诉人与被上诉人之间签署有房屋交接书，在房屋 交接书中被上诉人同意交房日期顺延。二、一审适用最高院审理商品房司法解释判 决上诉人按2010年银

12、行同期贷款年利率1.3倍为标准支付逾期交房违约金无法律 依据。涉案房产属于限价商品房等同于经济适用房屋,不应按照最高院关于商品房 买卖的司法解释处理本案。被上诉人李东强、孙丽对上诉人青岛德林置业有限公司的上诉辩称,原审判决 认定事实清楚,适用法律正确,要求驳回上诉人的上诉,维持原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解,未能达成协议。本院认为,本案诉争焦点为：1、上诉人青岛德林置业有限公司应否承担逾期交 房的违约责任;2、原审判决逾期交房违约金计算标准是否合法。对于第一个诉争焦点,本院认为,上诉人与被上诉人之间签订的青岛市商品房 预售合同是双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定

13、,合法有效。根据中华 人民共和国合同法第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人 应当遵循诚实信用原贝J,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密 等义务。双方在涉案青岛市商品房预售合同中约定上诉人应于2010年9月30 日前将涉案房屋交付被上诉人,上诉人延期交付房屋应当承担违约责任。上诉人上 诉主张因合同约定的意外事件、不可抗力等因素导致延期交房,且被上诉人在房 屋交接书中同意上诉人延期交房,上诉人不应当承担逾期交房违约责任。本院认 为,根据中华人民共和国民事诉讼法第六十五条,当事人对自己提出的主张应当 及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况确定当事人应当

14、提供 的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的,可以向人民法院申请延 长期限,人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的,人民法院应 当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的,人民法院根据不同情形可以不 予采纳该证据,或者采纳该证据但予以训诫、罚款。上诉人在一审当中无正当理由 拒不出庭,其逾期提供证据的理由不成立,其上诉提交证据本院不予采纳,上诉人不承 担逾期交房违约责任的主张不成立。综上,原审判决上诉人承担逾期交房违约责任 符合本案事实与法律规定。对于第二个诉争焦点,本院认为,（2011李民初字第2839号民事判决、（2012青 民一终字第195号民事判决已经发生

15、法律效力,本案与前述判决情况基本一致,原审 法院遵照已生效判决确定的计算方式,判决确定本案双方之间的逾期交房违约金计 算标准,且该计算标准低于上诉人与被上诉人之间约定的逾期交房违约金计算标准， 原审对于双方逾期交房违约金计算标准的判决并无不当。综上,本院认为,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。上诉人青岛德林置 业有限公司的上诉理由不成立,本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼 法第一百七十条第一款第（一项、第一百七十五条之规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费157元,由上诉人青岛德林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长嵇焕飞代理审判员苏勇代理审判员甘玉军二O一四年六月十六日书记员 徐雪峰书记员魏威