龙泉驿区楼盘调研报告.docx

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1、龙泉驿区楼盘调研报告1、 龙泉驿区的基本情况1.1、 龙泉驿区区域情况龙泉驿区属于成都的七区之一，国家级成都经济技术开发区所在地。龙泉驿的地理位置：位于成都市东郊，距成都市中心19公里。以“五纵三横”的城市干道和交通道路网络覆盖全境，“五纵”指：成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路。“三横”指：三环路、外环高速路、成环路。即将建设的成都东西向城市地铁直达城市中心。龙泉驿的生态、文化氛围：龙泉驿拥有“中国的桃花、水蜜桃之乡”“客家文化之乡”的称谓，有龙泉湖、客家文化之乡一洛带镇、石经寺等134处自然和人文景观。具有水体、地形、人文、阳光、空气和谐统一的生态、文化氛围。龙泉驿的经济龙泉驿

2、是成都向东发展的重要区域，现阶段已经累计投入20亿元用于城市的基础设施及配套服务设施硬件建设，据悉成都将在10年内对龙泉驿总共投入37.75亿元，引入27个生态项目，准备实现龙泉驿10年发展成面积有30平方公里、人口达到30万、人均GDP达5000美元的具制造业、进出口集散港口、现代生态的中等发达城市。1.2、 龙泉驿区楼盘的基本情况121、龙泉驿区现有楼盘大致有23个，其中12个项目是2004年开盘的，占整个龙泉驿区现有项目的52%；有9个项目是2005年上半年开盘的，占整个龙泉驿区现有项目的39%；接受咨询但还未开盘的有2个项目，占整个龙泉驿区现有项目的8%。上述数据显示整个龙泉驿区在销售

3、的项目多数是2004年开盘销售的，新开盘的项目较少。122、龙泉驿区现有23个楼盘项目分别分布在洪河片区、龙泉镇中心区域、阳光体育城区域。其中在的有5个，占整个龙泉驿区现有项目的22%；在龙泉镇中心区域有11个，占整个龙泉驿区现有项目的47%；在阳光体育城区域（含洛带镇）有7个，占整个龙泉驿区现有项目的30%o上述数据显示整个龙泉驿现在在发售的项目多是在龙泉驿的中心区域，其次在洪河片区，这主要是因为龙泉驿的商业中心仍然没有转移，龙泉镇中心的市政配套比较完善。123、龙泉驿区现有的23个楼盘项目按开发的类型可划分为电梯公寓、多层、别墅、综合及纯商业。在现有的23个楼盘项目中，以电梯公寓有2个，占

4、整个龙泉驿区现有项目的9%；以多层结构的有12个项目，占整个龙泉驿区现有项目的52%；以别墅类型的有3个项目，占整个龙泉驿区现有项目的13%；综合类型的有4个项目。占整个龙泉驿区现有项目的17%；纯商业类型的有2个项目，占整个龙泉驿区现有项目的9%。上述数据显示龙泉驿区现售项目以多层为主，电梯公寓数量开始增加。124、龙泉驿区现有的23个项目，按销售进度划分可分为住宅销售和商业销售。其中住宅销售进度在80%以上的有15个项目，占整个龙泉驿区现有项目的65%,销售进度在60%80%的项目有4个，占整个龙泉驿区现有项目的17%,余下的4个项目是销售在60%以下或者未销售的项目。占整个龙泉驿区现有项

5、目的17%；商业销售进度在80%以上的有4个项目，占整个龙泉驿区现有项目的17%；销售进度在60%80%的有5个项目，占整个龙泉驿区现有项目的22%；余下的项目均销售在60%以下或者未开盘的。上述数据显示龙泉驿区住宅供不应求，销售速度比较快；而商业部分销售相对迟缓，商业部分的供应量超过了需求量。125、从销售价格划分，住宅价格在2500元/平方米以上的有3个项目。占整个龙泉驿区现有项目的13%；价格在17002500元/平方米的有13个项目，占整个龙泉驿区现有项目的56%；余下的7个项目的价格在1700以下或者未开盘的，占整个龙泉驿区现有项目的30%；商业部分（一楼）价格在6000元/平方米以

6、上的项目有4个,占整个龙泉驿区现有项目的18%;价格在4000-6000元/平方米的有5个项目，占整个龙泉驿区现有项目的22%,余下的价格在4000元/平方米以下或者商业部分还未开盘；上述数据显示可看出龙泉驿住宅均价在1900元/平方米左右，商业部分均价在4500元/平方米左右。总体来讲龙泉驿区房源有1860套,将有700套房源在4月份房交会期间推出。目前龙泉镇房源最多，共计1349套；阳光城片区房源比较少，只有不到300套；洪河片区在售房源280套，总建筑面积达到30余平方米。龙泉推出的项目有花园洋房、电梯公寓、小户型、多层等多种类型，其中，小户型电梯公寓在龙泉市场还算是新兴产品，购买该类型

7、的客户一般是来龙泉工作的年轻人。龙泉镇的房价均价在2000元比2004年时整体上升大约150元f左右。普通多层的价格一般为1800元小户电梯公寓的价格在2300元/Hf左右；阳光城片区普通公寓的房价均价1850元与龙泉镇的价格基本持平,良好的生态环境和比较适中的房价，吸引很多人选择这里买房作为休闲度假和养老。洪河片区房价均价在2500元/门，其房价放在成都各郊区来看不算低，但还是有多数购房者将眼光放到这里，这主要因为是看中洪河片区以后的发展前景，丽阳嘉园、恋日家园和上东阳光这三个项目基本代表了洪河片区的房产开发情况,比较有品质的大盘。2、 龙泉驿区具有特点的项目情况2.1、 阳光商业世界项目基

8、本数据：地址：成都龙泉阳光城幸福大道开盘日期：2004.1占地80余亩面积商业部分:一层从36-180平方米左右二层从50200平方米左右住宅部分：30、40、60、80平方米价格商业部分：一层5000-7000元/平方米（不带租约但可以委托开发商招商部招租，费用为一个月的租金）二层30004000元/平方米（带时限为2年的租约，投资回报率分别为4.25%、5%）住宅部分：均价2200元/平方米阳光商业世界是以商业为主、住宅为辅的大型商业地产。项目的一期“玻利维亚城”已经呈现，一期商业已经开始运作，主要是以校园经济模式为主，一层主要集中是饮食、服装、超市等商业；二层及以上的集中于网吧、酒吧、水

9、吧等休闲商业；二层有少量商铺空闲，主要集中于次通道处。二期“中央商业街”土建正在进行，销售进入热销中期，在一期良好的商业氛围支持下，二期的商业业态构想：生态洗浴中心、空中死海漂漂浴、江湖美食城、阳光e天堂、动感吧街、青春丽人街等业态。2.2、 东方虹项目基本数据：地址:成都龙泉驿阳光城开盘日期：2004.12.12交房日期:2005.10.31占地:约98亩总建筑面积:82911.02平方米容积率：1.62绿化面积21864平方米绿化率为41.98%总户数：806面积商业部分:未定住宅部分：60150平方米（主力户型为100平方米左右户型）价格商业部分：未定住宅部分：均价在1800元/平方米东

10、方虹项目是砖混的多层建筑,小区采用围合式结构。项目以“后城市生活方式”为宣传点，重点宣传“多层次风景、亚繁华生活、准别墅环境”，“多层次风景”是指自然山水风景、生态园林风景、城市建筑风景三位一体的多元素景观体系，“亚繁华生活”指“离尘不离城，近山不进山”的生活，“准别墅环境”指追求别墅生活的优雅环境，但反对豪华。现阶段临街的商业部分尚未推出。社区有自己的巴士每天往还市区，目前暂不收费。小区部分楼栋现已出现房，同时机在做景观绿化。2.3、 蔚蓝花城项目基本数据：地址:成都龙泉驿龙工南路开盘日期：2004.11.28交房时间：2005.6.30占地:199.56亩总建筑面积:185116平方米容积

11、率：1.39绿化率为48.2%总户数：1442户停车位700余个商业面积：近万平方米住宅价格：均价在1904元/平方米蔚蓝花城项目已经完成销售1200户，销售率80%以上。该项目以颜色为主题营造各种小区的景观如：蔚蓝水景广场、蔚蓝水径等,小区建造了完善的运动配套和公共配套。目前购房者以川威职工居多。2.4、 明星花苑项目基本数据：均价1800m2明星花苑位于距成都15公里处的花园城市阳光城，配套完善，交通便捷。规划近50亩中心绿化园林，各种娱乐、休闲、体育设施应有尽有，精心营造适合养生的生态空间。20多亩样板示范区全部落成，小桥流水，流泉尺瀑，鸟语花香，绿荫如盖，赢得业主交口称赞。；连绵龙泉山

12、脉养眼，四季花果常鲜养胃，和谐的邻里关系，无污染的天然场景养心。物业管理、社区医疗、健康培训、运动休闲、生活配套五大中心体贴优雅生活，让您全无后顾之忧。2.5、 大观城市花园项目基本数据：地址:龙泉驿三环外新锦江区政府旁边开盘日期:2005.3占地:约34499.39m2总建筑面积:77915m2容积率：2.10绿化率为30%总户数：544户车位：352个价格：多层27002800m2电梯2950m2大观城市花园位于即将在今年下半年进入实施阶段的按照高标准规划建设的东部新区，随着锦江区区政府的迁入，四川大学城的落户和十陵公园的建成，将形成新城东都市副中心，成为未来成都最适宜居住的地区。广阔的发

13、展前景将带来巨大的升值潜力。2.6、 利通天鹅堡项目基本数据：地址:龙泉驿阳光大道旁边开盘日期:2005.1.15价格：均2100)2最高价5100m2总户数:400车位数:400总占地面积:100余亩建筑形态:叠拼、叠加别墅建筑风格：欧式建筑风格配套：会所、游戏池、儿童乐园等项目介绍：项目位于阳光大道，是目前成都唯一的一个纯叠拼别墅社区。该社区出发有四条主要交通路线与市区相连，自驾车1020分钟可至U,走成渝高速8分钟可到，单程车费5元。距离所依托的同安镇商业区步行需10分钟左右，周边配套在完善中。周边新兴别墅项目分布集中，形成居住人群的纯粹，该项目属于别墅居住圈中的经济型别墅。排列式布局，

14、照顾到了每户通风、采光、精、景观的均好性；户型大部分为南北向，满足居者对朝向的喜好。一般为四层高，临外围部分为六层设计。12F和34F各为一户，框架结构。2.7、 东景康庭建筑类别：多层物业地址龙泉驿十陵江华路均价：1868元/平方米开盘时间：20041OJ6占地面积：61700平方米容积率：1.46总户数：934建筑面积：90000平方米绿化率：30.60%项目介绍该项目位于东部新区得十陵镇，与新成都大学仅一墙之隔，是十陵第一个原生态住宅小区，并首创都市田园风情社区。小区以6层住宅小区为建筑主形态。建筑顺应地势起伏规划成西区、东区两个组团,自然形成平原城市难得一见得“缓坡住宅”。2.8、 阳

15、光金山花园建筑类别：多层物业地址：龙泉驿阳光城幸福大道占地面积：53762平方米容积率：1.60总户数：750建筑面积：86020平方米绿化率：36%2.9、 国一澳乡建筑类别：别墅物业地址：龙泉驿阳光城忠诚路开盘时间：2005.5.18均价：27002占地面积：1期100亩绿化率：0.57建筑形态：联排建筑风格：欧式风格配套：设多功能会所、超市等生活配套。项目介绍：其户型功能分区较好，设礼仪区、交际区、私密区、功能区、室外区五大区，内部空间自由跃层、中空、大厅、连廊构成。户型有三层，一层设计为客厅、餐厅、厨房；二层设计为大部分带飘窗的次卧室，休闲室；主卧室、书房都设计在三楼，且卧室外连接空中花园，增加空间利用延伸性。其中交通线短而不乱，浪费面积小，空间利用率高。2.10、 上东阳光建筑类别：多层物业地址：龙泉驿洪河镇十洪大道中段开盘时间:20051.17价格：均价3800r2占地面积：421354.40平方米容积率：1.27建筑面积：4000480平方米绿化率：46.2%项目介绍上东阳光，居宏观规划中定位为“无烟城、“山城”、“花城”的生态居住新区，毗邻5000亩四川大学城“川师东小校区”，坐享10平方公里的十陵城市