XX宾馆装修改造工程项目可行性研究报告.doc

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1、XX宾馆装修改造工程项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位项目名称：XX宾馆改扩建项目 承办单位： 法人代表： 企业性质： 企业地址： 1.2 项目承办单位概括 甘肃农垦张掖农场始建于 1955 年，是甘肃省最早建设的省属国营农场之一。建场时以当地地名“老寺庙”命名为“甘肃省国营老寺庙农场”，由甘肃省农垦局管辖。1964 年由老寺庙农场、头墩农场、山羊堡农场、林荫农场合并组建为“农建十一师第四团”。1969 年成立兰州军区生产建设兵团，编制序列为兵团第二师十一团。1975 年 1 月兵团撤销，十一团更名为“甘肃省张掖地区国营张掖农场”，由张掖地区（现张掖市）管辖。1984

2、年 5 月交甘肃省农垦总局管理，改名为“甘肃省国营张掖农场”。2004 年 6 月注册为“甘肃农垦张掖农场”，现隶属于甘肃省农垦集团有限责任公司。主营业务：企业以农作物种植、销售为主，实行自产自销、制造、加工和销售。企业的发展以市场为导向，以场办工业为依托，重点发展啤酒原料、酱用番茄、优质果品、饲料玉米、特药、金盏菊为主的六大产业基地建设；建成了啤酒原料种植及加工、蕃茄种植及加工、金盏菊种植及加工产业链等。人员构成：据 2009 年年终统计报表显示，农场总人口 4500 人，在册职工 1430 人，管理人员 128 人，离退休人员 622 人。具有各类专业技术人员 121 人，其中高级职称 1

3、8 人、中级职称 42 人、初级职称 61 人。社会经济发展概况：张掖农场是一个以农业生产为主，工、商、建、运、服综合经营的国营农垦企业，下设 1 个农业分场、9 个农业生产队、林业队、啤酒花管理站、林果管理站；工副业有番茄制品公司、老寺庙酒厂、金龙麦芽厂、金龙宾馆、老寺庙肥料厂、惠民砖厂、综合加工厂、建筑公司、农业工程机械公司、水管所、金盏菊加工厂和酒花颗粒加工厂等。1.3 可行性研究报告编制依据和原则1.3.1 编制依据(1) 国家发改委工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定(2) 国务院关于投资体制改革的决定(3) 1998 年 8 月经国务院批准国家旅游局发布的中

4、华人民共和国评定 旅游涉外酒店星级的规定(4) 土地证(地号)(5) 建设工程项目管理规范(GB50326-2001)(6) 中华人民共和国环境影响评价法(7) 中华人民共和国招标投标法1.3.2 编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善 环境、招商引资、扩大经营范围为主线。1.4 项目概况1、项目占地面积：1000 2、建筑面积：21800 3、项目投资：6000 万元4、建设性质：改扩建25、建设地址：张掖市人民东街 23 号 6、建设期限：2010 年 4 月2011 年 10 月。7、原建筑物概况: 原建筑物建筑年代：1993-1994 年 原设计使用功能：金

5、龙宾馆建筑物的主楼高为六层,副楼高为两层。主楼为南北向，副楼为东西 向。主楼临张掖市人民东街，副楼位于主楼南侧并与主楼垂直。主楼建筑高度：21.3 米 主楼各层层高：一层 3.9 米、二层 3.6 米、三层至五层 3.3 米、六层 3.6 米 具体改造装修方案如下： 门市房 6 间,共 229 大会议室 1 个,可容纳 234 人 中会议室 3 个,可容纳 128 人 小会议室 1 个,可容纳 22 人 会议室总计接纳人数:384 人 大餐厅 1 个,可容纳 180 人 小餐厅 12 个,可容纳 156 人 就餐接纳总人数:336 人客房标准间 74 间,最多可入住 148 人 客房套房间 7

6、 间,最多可入住 14 人 客房单人间 15 间,最多可入住 15 人 接纳入住总人数:177 人1.5 项目总投资及财务评价指标1.工程总投资:3600 万元 其中：房屋主体建筑购置费：1300 万元；改造装修总投资：2300 万元。2.固定资产折旧期：35 年3.本项目经营期：建设期一年，经营期 14 年4.达产年净利润可达 549.87 万元5.本项目经营期净现金流量(年)：2010 年为 571.84，2011 年2012 年为 567.25 万元，2013 年2014 年为 550.50 万元，20152023 年为 549.87 万元。6.本项目经营期累计净现金流量：6,116.4

7、9 万元7.本项目经营期累计净现值：924.98 万元8.内部收益率 14.3%31.6 项目主要技术经济指标1.规划用地面积6778平方米2.建筑面积11553 平方米3.项目总投资3600万元4.绿化率30%5.新增税金288.75万元/年6.财务内部收益率14.3%7.财务累计净现值(i=10%)577.31万元8.静态投资回收期(含建设期)7.43年9.动态投资回收期(含建设期)11.88 年1.7 小结(1)根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事 业发展需要。(2)本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展。(3)本项目经营期内可实现净现金

8、流量 6116.49 万元，累计净现值 924.98 万元，有较 好的经济效益。(4)本项目投资静态回收期为 7.43 年，动态回收期为 11.88 年，内部收益率为 14.3%(5)本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。 综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为吉林省民航机场集团 公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。本项目具有较强可行性。问题和建议(1)项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境

9、保护的设备，进行全面更新 造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为 宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。(3)加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。4第二章 项目提出背景及建设必要性2.1 项目提出背景吉林市距长春龙嘉国际机场 68 公里,人口 432.4 万,辖 4 区 5 县 78 个乡镇。总面积27120 公里，2007 年 GPD 为 906.1 亿元。 吉林市旅游业发达,有 AAAA 级景区 2 个(松花湖 景区、北大湖滑雪场), AA 级景区 10 个。吉林雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、黄山云海” 并称为中国四大奇观。吉

10、林市拥有 10 座滑雪场，被誉为中国的”滑雪天堂” 。2007 年全 市共接待境内外游客 980 万人次,旅游总收入 102.3 亿元，是全国 31 个重点旅游城市之一。吉林市由于与长春地理距离较近(高速公路距离 89 公里),吉林二台子机场市场拓展一 直受长春机场制约。截至 2005 年，吉林二台子机场只开通北京、上海、广州等 3 个城市的 航线。每周仅飞行 10 余个航班。因航线少，通达城市有限，吉林市的旅客出行一般选择铁 路或到长春大房身机场乘机。这使得航空市场发展愈加缓慢，吉林二台子机场 2004 年全年 旅客吞吐量仅为 28354 人次。2005 年 8 月 27 日，长春龙嘉国际机

11、场落成通航，吉林二台 子机场同时停航歇业。龙嘉国际机场成为长春、吉林二市共用机场(龙嘉机场距吉林市 62 公里)。龙嘉机场通达国际国内 32 个城市,开通航线 42 条，这极大方便了吉林市旅客出行 需求，吉林市航空市场也随之快速发展。据统计 2007 年进出龙嘉机场的吉林市旅客约为 50 万人次，相比 2004 年增长 18 倍左右。2008 年预计将达到 60 万人次左右，吉林市航空 市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式发展。2003 年民航体制改革，原民航吉林省管理局一分为二，成立吉林省民航机场集团公 司和民航吉林安全监督管理办公室。民航吉林省局在吉林市区内的唯一商务办公楼吉林市 民航宾馆

12、被划给民航吉林监管办。吉林机场集团公司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民 航中心售票处营业部办公。目前,吉林省民航机场集团公司在吉林市有 3 个单位，一是吉林 二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻吉林 市营业部。由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小的售票处更加 拥挤。尤其是乘坐机场巴士的候车旅客,只能在路边露天候车，遇有雨雪恶劣天气时，简陋 的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出。同时东北地区属寒温带气候，冬季多雪， 龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生。由于集团公司原有宾馆 被划走，而此时正值旅游旺季，各大宾馆房

13、源紧张，旅客安置也成为了一个棘手的问题。为解决上诉问题，经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调，吉林市将正在营业中的 吉林市丰满宾馆停业，将该场地低价售给吉林省民航机场集团公司，作为吉林市新民航营 业部和旅客过夜用房使用。丰满宾馆位于吉林市城区中心，地理位置优越,距著名的松花江 和吉林市政府仅有 3 分钟车程，距国家 AAAA 级风景名胜区松花湖景区也只有 20 分钟车程 左右，属于吉林市的黄金地段，升值潜力巨大。丰满宾馆建筑面积 11553 平方米，土地占 地面积 6778 平方米。吉林省民航机场集团公司目前已付完全部合同款 1300 万元，丰满宾馆产权已过户到吉林省民航机场集团公司名下。2.

14、2 项目建设的必要性1、民航业发展的需要 近年来民航业的迅速发展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年 100 架左右的速度增加，机场的扩容已成“当务之 急”。这也意味着，在“十一五”期间国家民航总局除加强原有机场的改造外,加紧了对原 有机场的修复利用。那么随着机场的扩容,首先是机组过夜用房量的增加，其次是由于天气 和气候的原因造成误航班的旅客住宿，这些都要求有足够的保证资源，吉林市距长春龙嘉 国际机场的距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建设机组过夜用房和误航班的旅 客住宿的首选位置。本项目的建设完成客观上为推进吉林省民航事业发展发挥直接的积极 作用，将为民航事业发展创造更高的经济效益。同时，民航事业的发展将大大推动吉林市 经济快速发展和社会进步。2、旅游业的发展 旅游业是一个新兴产业，它以其特有的消费功能和生产功能得以长足发展，正在成为规模最大、增长最快和创造就业机会最多的产业。仅在 1992 年，全球旅游业收入就超过了 石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业。从国内来讲，近几年来旅游业迅速发展。 2000 年全国旅游外汇收入和国内旅游收入分别比上年增长 15.1%和 12.1%。随着旅游业的 快速发展，旅游已成为经济发展的新增长