临沂市罗庄区项目分析报告.docx

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1、临沂市罗庄区项目分析报告一、罗庄区概况临沂市罗庄区位于山东省东南部，地跨东经1180611828,北纬345135o06o北靠兰山区，东与河东区隔沂河相望，西与苍山县接壤，南与郑城县为邻。南北最大纵距22.5公里，东西最大横距25公里。总面积370.6平方公里。罗庄区地理位置优越，是鲁南苏北重要的交通枢纽。境内206国道纵贯南北，兖石铁路横穿北部，距临沂飞机场10公里，距日照、岚山、连云港三大港口仅百公里。区内设有国家社会发展综合实验区、省级高新技术产业开发区、省级开放开发综合实验区和省级外向型农业开发示范区。罗庄区地理位置示意图二、罗庄区房地产个案情况1、 金台花园金台花园由临沂美华房地产开

2、发公司开发。位于罗六路与规划路交汇处，离市区10分钟路程。项目占地40亩，绿化率达35%,南有区植物园和美丽的双月湖。住宅价格：3层1590元/平方米；4层1520元/平方米，顶层1390元/平方米。银行按揭优惠7乐一次性付款优惠10机商铺价格：均为一层150平米商铺，售价1950-2100元/平方米。银行按揭优惠2%,一次性付款优惠6%。金台花园2、 沂州阳光花园沂州阳光花园由临沂市沂州房地产有限公司开发，该小区位于罗庄区文化路西段，东临罗庄区第一中学，与超市及银行毗邻，地理位置优越，交通便利，配套设施完备。小区建筑面积210000平方米，共41栋，5层送阁楼，绿化率40乐区内配套设有阳光卫

3、生院，商业步行街，阳光超市，幼儿园，广场和观景湖住宅价格：起价1460元/平方米（1层）,最高价1620元/平方米（3、4层），均价1500元/平方米，银行贷款97折，一次性付款95折。商铺价格：仅剩一套45平方米一层商铺，2000元/平方米。3、美澳花园（别墅高档项目，仅供参考）美澳花园由临沂市罗湖房地产开发有限公司开发，该项目位于沂河路与金程路交汇处。项目占地14万平方米，容积率0.8,绿化率60乐楼盘形态以叠拼别塞为主，联排别墅为辅。别墅面积168-400平方米，公寓住宅100-230平方米。售价：起价2400元/平方米三、地块分析1、项目背景该地块为中国作家协会临沂创作生活基地，属文体

4、娱乐用地，现该地块用作合作开发，合作方以土地投入方式合作开发。地块需进一部变更土地用地性质后方可进行房地产开发。2、地块位置该地块位于临沂市罗庄区中心位置，西临区人民法院，东临区工商分局，南隔湖北路与区政府和双月湖公园相邻。项目占地19800多平方米，地块呈规则长方形,南北长东西窄，南北220多米，东西90多米。临沂项目位置示意图3、4、 周边配套情况该地块位于罗庄区中心地段区行政商业中心区，具有良好的地段优势，项目周边配套设施齐全。周边有区政府、区法院、区工商分局、区公安分局、区国土资源分局、区技术监督分局、区劳动局等政府事业单位，还有学校、银行、酒店等配套设施。地块东临护台植物园、双月湖公

5、园等城市景点。综上所述，该项目具有良好的的地段优势。四、项目发展设想根据项目背景、项目所处市场和环境情况以及项目自身情况。该项目的发展以住宅为主，沿湖北路建设沿街底商。根据项目地段情况，项目总建筑面积约30000平方米，其中住宅约27000平方米，沿街商业约3000平方米。综合考虑罗庄区房地产市场和地块状况，该项目住宅销售均价定位为1600元/平方米，沿街商业均价为2500元/平方米。由于目前项目用地性质属文体娱乐用地，因此如进行房地产项目开发，需变更地块用地性质为商住用地。根据目前情况，可考虑项目分步开发，先建设南北两侧沿街，变更项目用地性质后再根据实际情况开发建设。南侧沿街根据项目整体规划

6、建设沿街商住楼约5000平方米，其中商铺3000平方米，住宅2000平方米，北侧沿街则建设2层临时建筑约1200平方米，用于中国作家协会临沂创作生活基地的临时活动中心，考虑临时建筑性质，此临时建筑可考虑使用钢结构。其余部分待变更土地用途后根据市场情况再进行。如下图所示地块分期开发示意图五、投资估算说明根据前面分析情况，该项目占地约19800平方米，总建筑面积约30000平方米，土地费用暂按20万元/亩。同时考虑当地开发有关收费标准，则该项目的有关投资估算情况如下：投资估算说明表序号费用名称单项成本（元/平米）计算依据1土地赛用203.941.1土地出让费198.OO20万/亩1.2土地交易契税

7、5.94土地价格的3%2前期费用及各类规费238.022.1勘查设计监理费用22.OO2.11小区规划费1.OO居住区:1-2万元/公顷,本项目按1.5万元/公顷2.1.2水文地质勘察费2.502.5元/平米2.1.3工程图纸设计费10,50工程造价的本项目暂按1.5%2.1.4施工监理费8.OOIO元/平米2.2开发、建设、规划、人防类规费196.142.2.1房地产综合开发管理费2.702.7元/平米2.2.2规划咨询服务费2.602.6元/平米2.2.3新型墙体材料专项基金8.OO8元/平米2.2.4散装水泥专项资金2.OO2元/平米2.2.5施工图审查费0.84设计费的8%,2.2.6

8、城建综合配套费155.OO155元/平米2.2.7人防易地建设费25.OO临沂市区25元/平方米2.3建管类规费19.882.3.1定额管理费0.70工程造价的1%02.3.2劳保费18.2工程造价的2.6%2.3,3质量监督费0.49工程造价的O.72.3.交易服务费（甲乙双方各承担50%）0.491.4%o:中标价在500万（含）以下;1.2%o:中标价在500TOoO万以下;1%o:中标价在1000-3000万以下;O.8%o:中标价在3000万元以上3建安工程费750沿街商住楼按IOoO元/平方米，普通住宅按700元/平方米4组团公共基础设施费1004.1道路、排水、绿化5050元/平

9、米4.2室外管线施工费用5050元/平米5开发后规费5.165.1产权测量费1.36住宅136元/平米5.2房屋所有权登记费0.8080元/套5.3住房交易手续费3.OO3元/平米6财务费用0暂不考虑7销售费用32取销售收入的2%,按1600元/平方米销售均价，8管理费25.94取1-5之和的2%9不可预见费22.5取建安费用的3%10单位成本1377.56总投资：4132.68万元（备注：不考虑临时建筑投资情况）若不考虑土地成本因素，则项目开发单位成本为1173.62元/平方米，总投资估算为3520.86万元（不考虑临时建筑投资）。六、分期投资估算说明1、一期开发建设投资根据前面分析和项目开

10、发定位，项目一期建设沿街5000平方米商住楼和1200平方米临时建筑。商住楼建安成本暂按IOOO元/平方米，单位造价为1627.56元/平方米（含地价，若不含地价单位造价为1423.62元/平方米）；临时建筑考虑临时性和可回收利用性采用钢结构建设并考虑一定装修，建造成本暂按1000元/平方米（其中建安成本700元/平方米，装修成本300元/平方米）。（1）含土地成本一期投资为：5000平方米沿街楼投资（含土地成本）:5000平方米X1627.56元/平方米=813.78万元临时建筑投资：1200平方米X1OoO元/平方米=120万元总投资为：813.78+120=933.78（万元）（2）不含

11、土地成本一期投资为：5000平方米沿街楼投资（不含土地成本）：5000平方米X1423.62元/平方米=711.81万元临时建筑投资：1200平方米X1OOO元/平方米=120万元总投资为：711.81+120=831.81（万元）2、二期开发投资（1）含土地成本的二期投资根据前面分析和项目开发定位，项目二期建设约25000平方米住宅。住宅建安成本按700元/平方米米，则含地价的单位成本为1327.56元/平方米。则二期含地价的投资约为：25000平方米X1327.56元/平方米=3318.90万元（2）不含土地成本本的二期投资根据以上分析，不含地价的单位成本为1123.62元/平方米。则二期不含地价的投资约为：25000平方米XH23.62元/平方米=2809.05万元3、一、二期总投资合计（1）含土地成本的投资合计933.78+3318.90=4252.68（万元）（2）不含土地成本的投资合计831.81+2809.05=3640.86（万元）