高档花园开发项目可行性研究报告.docx

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1、高档花开发项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）目录一、总 论1某某市场预测5三、建设规模与产品方案10四、选址方案13五、节能节水措施16六、环境影响评价19七、劳动安全卫生与消防22八、组织机构与人力资源配置24九、项目实施进度28十、投资估算28T融资方窠31卜二、财务评价33十三、社会评价34卜四、风险分析36十五、研究结论与建议38十六、附图、附表41十七、组员评价55一、总论-项目背景1 .项目名称:X花园2 .承办单位概况承办单位是某某房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管

2、理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。某某房地产开发集团公司的经营宗旨是：为客户创造生活一提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值一服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现某某房地产集团的社会价值；为员工创造机会一创造发展空间，提升员工价值，提高某某集团人的工作生活质量；为股东创造回报一以长远利益回报某某集团股东。3,可行性研究报告编制依据(1)项目建议书及其批复文件(2)国家及某某市颁布的相关法律、法规、政策(3)某某市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要(4)某某市2001、2

3、002年国民经济和社会发展统计公报(5)某某市城市总体规划大纲(20002020年)(6)东湖高新技术某某区的经济和社会发展规划(7)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(8)某某某某区基准地价(9)某某市及项目周边某某市场调研和现场勘察资料(10)投资项目方签定的协议书或意向书(11)编制报告的委托合同(12)其他有关依据资料4 .项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行

4、业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发XX花园。东湖高新技术某某区是首披国家高新技术产业某某区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前某某区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖某某区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖某某区管委会认真总结了十年创业的经验某某区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达

5、、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。XX花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖某某区的面貌。二.项目概况1 .拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接某某村，西连武汉鼓风机某某市消声器,北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2 .建设规模与目标自有资金为3000万元，XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米,其中住宅11. 6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口 3187人,容积率1.29,绿化覆盖率4

6、5%某某区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、某某市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“XX花园”，致力于为在东湖高新技术工某某区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较某某市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花某某区XX中不乏温馨，温馨伴随着XX。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，某某集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让某某集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精

7、”为您营造温馨的家。3 .主要建设条件1 .供水在鼓某某区东侧有现状DN1000un上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2 .雨水、污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800亳米的污水管线，可以就进排入。3 .供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4 .供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接某某区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5 .供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压某某区内送气。本项目某某区前后的道路、绿化以及所需的某某市政条件及基础设施配套，均由武

8、汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6 .电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由某某区电话局从831开设下属分局解决。4 .项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002. 61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828. 67 万元。本项目完成后，预计销售收入为23185. 92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247. 54万元、所得税2346. 21万元、提取法定盈余公积金及公益金857. 43万元后，预计累计未分配利润为3906. 08万元

9、。5 .主要技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6. 53地下车库面积平方米4820停车位个240三.问题与建议考虑到XX花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设

10、很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。某某市场预测某某市场调查据2002年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968. 76元m2,住宅平均价格为2017. 31元m2写字楼平均价格为4149. 16元m某某市场形态来看某某某某区楼盘销售量是上升趋势。目前某某市某某市场供应上，住宅面积在100m2以下的占总量的领，住宅面积在101120的占总量的32%, 121140占总量的45%, 141160的占总量的5%, 161180占总量的10%, 180以上的占总量的4%o从以上统计结果看，120m2-140m2的住宅面积目前是

11、某某市某某市场上供应的主某某市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价，是房某某市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30. 5%承受总价格在3140万的占24. 50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,某某市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的某某区房某某市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2002年第四季度某某区住宅价格指数为1488. 67点，比上

12、季度上涨了 36. 92点；住宅平均价格为2325. 85元/平方米，比上季度上涨了 57. 68元/平方米，涨幅为2. 54%。某某区住5工价格指数季度某某区指数2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67洪山区住宅价格物业指数16001451 751488.671 OUU1400Q1273. 5221145l1X 1UU2 001年第四季度20 02年第T度200 2年第二季度2002年第三季度20 02年第四季度指敌1145. 391273. 521327.121451. 75148

13、8.672002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了 3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二某某区域楼盘有充足的消费群体一一高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者：如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等某某市场现状看，武珞路沿线地某某市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/

14、平方米上下浮动某某区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右某某区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在某某区的“中国光谷”某某区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了 4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。二.产品供需预测根据调查，目前某某市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39. 47亿元，比去年同期增长47. 17%,施工面积达到958. 2万平方米。2002年总投资额为132. 5亿元，同比增长14. 9%。