以物抵账取得房屋排除强制执行的判例分析.docx

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1、一、关于排除执行的法律规定及情形(-)能够排除执行的情形(二)不能够排除执行的情形二、法院裁判案例三、结论摘要：以物抵账取得房屋的情形，是否能够排除执行问题，在司法裁判中判决结果各不一样，本文从最高人民法院的司法判例中阐述的观点及法律规定，具体说明一下当下的司法裁判考虑的主要因素，从而解析目前此种情形下的裁判观点，仅供大家参考。目前在社会中，因为各种原因无法偿还债务或支付相应对价的，以物抵账的情形依然存在，尤其在房地产开发行业中更为明显。开发商因无法支付各项款项，而与实际施工人、供货商、银行及其他债权人签订抵账抵房的协议，从而抵销债务。债权人从而取得了房屋所有权，但开发商的其他债权人通过诉讼的

2、途径保障自身权益的时候，在诉讼过程中对开放商房屋申请了查封。此种情形下，通过抵账取得房屋的“购房人”是否能够通过申请执行异议来排除强制执行呢？目前在司法实践中，对案外人以房抵债权利能否排除执行问题，法院存在多种裁判观点及思路，本文根据最高人民法院的裁判案例,具体分析一下：E关于排除执行的法律规定及情形根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，金钱

3、债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（-）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（

4、二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释（2002）16号工程价款优先权批复第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述法律规定可知，是否能够排除执行，要根据具体购买人具体的情形而定，其中签订合同的时间，支付款项的时间、是否交付和使用的时间及是

5、否占有使用的状态、支付对价的比例，是否办理登记及未登记的原因等等，均是考虑的因素。总体的法律思路是保障真正的购房人的权益，但也要在一定程度上维护其他合法债权人的权益，主要有以下几个方面：（一）能够排除执行的情形：1、在满足以下全部条件的情况下：（-）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、（-）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付

6、的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（二）不能够排除执行的情形：1、申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；2、其他不符合法律规定排除条件的，不予支持。比如签订合同的时间、合法占有房屋的时间晚于房屋被查封的时间；未支付对价或未按照合同支付对价的；因自身原因未办理过户登记的；支付价款低于总价的50%的等情形。国法院裁判案例【案件事实】:苏华公司诉鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，苏华公司申请财产保全，一审法院作出(2016)黑民初65号之五民事裁定，查封了鸿基米兰开发公司名下含案涉房屋在内的2

7、68套房产。后一审法院作出(2023)黑民初103号民事判决，判决鸿基米兰开发公司在鸿基米兰热力公司欠付苏华公司工程45306705.5元及利息的三分之一部分承担民事责任。2013年，王兴东挂靠卓越伟业公司施工鸿基米兰热力公司建设的零星工程，鸿基米兰热力公司无力支付工程款，以其名下的房屋抵顶所欠的工程款。卓越伟业公司出具证明，该工程的实际施工人为王兴东，利润均为王兴东所有。王兴东与鸿基米兰开发公司签订商品房买卖合同，鸿基米兰开发公司为王兴东出具购买款收据。王兴东自称其于2023年7月8日收到案涉房屋的入户通知。王兴东于2023年8月10日向一审法院提出执行异议，一审法院于2023年10月11日

8、作出(2023)黑执异1089号执行裁定书，驳回王兴东的异议请求。【一审法院认为】：本案争议的关键问题在于：王兴东是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，鸿基米兰热力公司以多套房屋抵顶其所欠王兴东的工程款，签订抵账协议及抵账房确认审批单。与王兴东签订商品房买卖合同，应认定为鸿基米兰开发公司对于该抵账行为认可并已履行，亦应视为全额交付了购房款。因苏华公司于2016年12月5日查封了包括案涉房屋在内的268套房产，王兴东未提出执行异议，而是在2023年办理入住，可见王兴东在案涉房屋被查封后接收占有，且非善意。王兴东于2023年8月向一审法院提起执行异议。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复

9、议案件若干问题的规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（-）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（四）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（五）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因以房抵账签订合同的本质为以物抵债协议，如该抵债行为发生在债权债务关系期满后，应认定为有效，考虑到王兴东未在查封前合法占有案涉房屋，不具备上述司法解释规定的全部情形，故应认定其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执

10、行。综上，判决驳回王兴东的诉讼请求。【二审法院认为】:本案的争议焦点为：王兴东对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王兴东不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，审查王兴东的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王兴东对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十

11、八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：(-)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；()已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司签订的商品房买卖合同未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及

12、卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王兴东的意思表示，仅表明王兴东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王兴东提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王兴东虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的抵账协议及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2023年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。一审法院认定王兴东的主张不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第

13、二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新,与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。综上，王兴东的上诉请求不能成立，判决如下：驳回上诉，维持原判。【一审法院及案号】：黑龙江省高级人民法院(2023)黑民初133号

14、【二审法院及案号】：最高人民法院(2023)最高法民终392号国结论根据上述的法律规定及最高人民法院及吉林省高院案例中的裁判观点，可以非常明确的体现出，以物抵债情形下，案外人是否能够排除执行，法院主要考虑的因素为:签订合同的时间、购买的时间，尤其是是否占有使用的状态及是否登记备案、支付对价的比例、实际占有使用的时间等之外，还要考虑其他债权人的合法利益，以及物权变动的公示等，从而多方面的认定，不能一概而论。本文所列的案例，即是因实际占有使用房屋晚于房屋查封的时间，虽然其抗辩因存在其他债权债务抵销了部分物业费用，但却未提供足够的证据予以证明，故一审及二审法院均驳回其诉求。另一方面我们也建议出台更详细更完善的相应规定，可以在实践中更准确有效的作出裁判。