小区设备设施的日常维护维修管理.docx

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1、小区设备设施的日常维护维修管理第一节设施设备维护维修人员配置要求根据本项目的具体情况和甲方的要求，为与我司开展的服务模式相符合，适合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我们在本项目的设施设备维护维修人员配备上采用合理的方法，有效的控制物业管理在运行过程中的人力成本风险，以确保工作质量的提升。一、人员配备原则1、“精干、高效、专业、敬业、健康的用人原则；2、以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作的用人观念。二、人员配置要求1、工程主管（项目经理兼任）要求：年龄45周岁以下，具有大专以上学历，身体健康，熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作，有5年以上的物业管理工作经历

2、或有3年以上项目经理任职经历，持物业管理上岗证书，有工程管理和物业管理经验，知识面广，专业技能熟练,有较强的组织领导能力和协调能力。2、设施设备维护维修人员基本要求：3年以上物业设施设备管理经验；持有水电工证；熟悉物业设施设备管理及维护保养。3、智能化技术工：年龄45周岁以下，身体健康，具有大专以上学历，一年以上楼宇智能化系统工作经验，熟练操作楼宇智能化系统的安装、调试、检测、维护。第二节设备设施服务标准及制度一、设备设施服务管理标准1、维修员熟悉展览馆结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在安全、

3、可靠、经济、合理的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。2、设施、设备维护保养的管理设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下：(1)自控系统的管理：消防报警系统：烟感探头测试每年检查一次；报警盘每年清洁不少于2次；探头检查每年一次；蓄电池检查每年不少于一次；消防门警锁、电池每年检查一次。消防系统：每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；每半年对加压风机，火幕

4、控制阀，卷帘门的联动检查一遍。(2)供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油;每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。(3)供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确

5、保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。二、设备综合管理规程1、机电设备的编号按公司统一编号进行；(1)以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。(2)对机电设备进行I、口、m分类编号方式:X (X) X-X/Y-XXX总编号同类设备的编号关系设备分类（II、HI）设备安装楼层设备安装楼层号设备安装楼号设备名称注：口代表名称拼音字母简写X：代表数字

6、Y：代表数字(3)机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.(4)所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时,必须统一使用机电设备的确定编号。2、设备卡(1)设备卡具体要求：a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；b、设备名称，编号应与设备台帐一致；c、设备卡用白纸黑字外套塑封；d、公司司标一般用原色，也可用黑色；f、设备卡可由公司企发部统一制作。(2)设备卡图样(略)设备名称设备编号(3设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。3设备台帐(1)物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写设备清单(2)依据设备清单逐台建立设备台帐。(3)每份设备台帐背面的

7、空格表应记录该设备的重大事故,重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。(4)每台(套)设备的帐、卡、物应保持一致。4、设备状态标识(1)工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。(2)设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等(如严禁合闸)。(3)正常运行中的设备可不予标识。(4)设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。(5)设备状态改变，标识应随之改变。(6)采用的标识牌由公司统一购置。5、日常维修保养指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。(如正压风机、消防泵、排水泵等)发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。