不动产投资分析知识点汇总.docx

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1、不动产投资分析知识点汇总第一章绪论1 .投资/是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。/投资三要素：收益、成本和预期。2 .房地产投资A/是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。3 .房地产直接投资/是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产（置业投资）的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。4 .房地产投资的目的/是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来收益具体包括：现金流量收益（置业投资收益）；避税收入（制度带来的收益）；销售收益（开发投资带来的收益）等。5 .房地产投资的基

2、本任务/为投资者提供投资方向；为投资者提供运作方式；为投资者预测投资收益；为投资者分析风险并提供避险策略。6 .房地产投资的特性;位置的固定性；寿命周期长；适应性；个别性；政策影响性；对专业管理的依赖性；相互影响性；房地产投资的巨额性；房地产投资的风险性；房地产投资的保值与增值性。7 .房地产投资分析的内容/市场分析；区位分析；基础数据估算分析；财务分析；不确定性分析；风险分析；决策分析（即方案比选分析）。8 .可行性分析与投资分析的不同/房地产投资分析是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中

3、选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。后者应该由投资分析来解决。9 .可行性分析与项目评估的不同/行为主体的不同；立足点不同；所起的作用不同；所处的阶段不同。10 .投资价值与市场价值的区别/市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。11 .投资周期波动/投资波动是指投资总量增长速度升降起伏的一种经济现象，可分为周期性投资波动（由必然的、内在因素和

4、自身运行机制引起）和非周期性投资波动（由偶然的外在因素引起）两类。12 .投资周期形成的原因/创新说：把经济周期和投资周期归因于科学技术的重大发明创造；消费不足说：把周期性归因于一般人用于消费的收入不足；投资过多论：把周期性衰退归因于投资过多；心理说才巴周期性波动归因于人们悲欢和乐望的预期的交互作用：货币论：把经济的周期性波动归因于银行对货币和信用的扩张和收缩；太阳黑子论：把经济周期和投资周期归因于太阳黑子的出现；政治因素论：把周期性衰退归因于政府采取制止慢性通货膨胀的政策；体制论：把经济周期和投资周期归因于一定的经济体制；乘数和加速理论的结合：把经济周期归因于投资乘数和加速数的交互作用；不依

5、赖外生冲击的经济周期模型理论。第二章房地产投资分析基本原理1资金时间价值的本质/新的商品通过销售使原来的货币在数量上获得了增值，即获得了时间价值，其时间价值表现为利润；资金的时间价值是牺牲即期消费的回报；资金的增值在于资金的运动；资金的时间价值可以用相对数表示，其数额应为各行业的平均收益率，即基准收益率。2 .资金的时间价值/含义/资金在运动过程中随着时间的推移而发生的增值，称为资金的时间价值。3 ,资金的时间价值/定义/资金的时间价值是指资金在不同时间点上的价值量的差额，也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。4利息/是指占用资金所付出的代价或者是放弃使用资金而得到的补偿,

6、是资金时间价值的表现形式。5利率/单位时间内的利息与本金之比成为利率1段时间的期末应支付的利息与在这段时间期初所欠资金数额的比。6 .现值/某项资产现在的价值，运动起点时的金额。7 .终值/现值按一定折现率换算到未来某一时点的价值。8 .折现率/是计算资金时间价值的一种尺度就是不同时间资金价值折算到现时（或某一特定时点）价值的折算率。折现率取值的高低，直接影响到成本和效益现值的大小，从而影响到分析评价的结论。9 .年值/连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。10 .现金流量图/是反映投资项目在投资评价期内现金流入和流出的活动状况图。11 .资金等值/是指在考虑资金时间因素的情况下，不同时点发

7、生的两笔及以上的绝对值不等的资金额，按资金的时间价值尺度，所计算出来的价值相等，具有相等的效用或经济价值。12 .资金时间价值的计算公式/利率i,计息周期n/已知现值P1求终值F:F=P(1+i)n已知终值F,求现值P:P=(1+i)n已知年值A,求终值F:c_A(1+i)n-1r=i已知终值F,求A:A=Pi一(1+i)n-1已知年值A,求现值P:P=A-(1+i)n-1i(1+i)n已知现值P,求年值A:A=P(1+i)n-1第三章房地产市场分析1 .房地产市场的特征/房地产市场是信息不充分的市场；房地产市场的区域性强；房地产市场具有垄断性；房地产市场是房地产权益的交易市场；房地产市场存在

8、时滞；房地产市场的反经济周期性；房地产市场的反经济周期性；房地产市场服务的专业性2 .房地产市场的特性;市场供给的特点共给缺乏弹性、非同质性、高度垄断性；市场需求的特点：需求具有广泛性、需求具有多样性、需要金融机构的支持；市场交易的特点：实质是产权的交易、交易费用多、信息不对称；市场价格的特点：总是向上趋势。3 .房地产市场的功能/调节需求的功能；优化资源配置的功能；政府宏观管理的基础。第四章区位条件分析第五章基本数据估算1 .房地产投资B/是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。是一种

9、经济活动。2 .房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金”开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用；经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。3 .房地产成本费用的构成/土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。4 .收入估算/税金估算/土地增值税/实行四级超率累进税率,从30%60%oQ）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分,税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为5

10、0%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%o第六章财务分析1 .财务分析指标体系/静态分析指标：投资回收期；借款偿还期；还本付息比率；投资利润率；投资利税率；资本金利润率；资本金净利润率；财务比率（资产负债率、流动比率、速动比率）；动态分析指标：投资动态回收期；财务净现值财务内部收益率。2 .房地产项目财务分析/财务分析又称财务评价，是房地产投资分析的核心内容。房地产投资财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与融资分析等基本资料和数据的基础上，在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过编制基本财务报表，计算财务评价

11、指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性，以便投资主体做出正确的投资决策。3 .现金流量表/现金流量表通过反映房地产项目开发经营期内各年的现金流入和现金流出情况，计算财务内部收益率、财务净现值等反映项目财务盈利能力的评价指标。4 .资产负债表/是反映房地产投资项目在计算期内各年年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。各期资产应等于负债和所有者权益之和。5 .财务静态指标/是指不考虑货币时间价值的情况下来考察项目盈利能力的一种指标。/它的主要特点是静止地看待问题，不计货币的时间价值，所采用的年度资金流量是当年的实际数值，而不

12、用折现值。6 .利润率指标/主要包括投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率三个细化指标。/投资利润率，又可称为投资收益率或投资效果系数，是指房地产投资项目的利润总额与项目总投资额的比率。其主要用来评价投资项目的获利水平；资本金利润率是房地产开发项目的利润总额与项目资本金（即自有资本或权益投资）之比；资本金净利润率是房地产开发项目所得税后利润与项目资本金之比。是投资者最关心的一个指标，反映投资者自己出资所带来的净利润。7 .投资利税率/是房地产开发项目年利税额与总投资额的比值。利税额为利润总额与销售税金及附加、土地增值税之和。8 .静态投资回收期/是不考虑资金时间价值条件下，以净收益抵偿全部投

13、资所需要的时间。/静态投资回收期的最大优点是经济意义明确、直观，计算简单，便于投资者衡量建设项目承担风险的能力，同时在一定程度上反映了投资效果的优劣。静态投资回收期指标的不足：投资回收期只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收期之后的情况。不考虑资金的时间价值，无法用以准确地辨识项目的优劣。人段s15N(ChCOt)二。式*M*高娥懒，？C1t一第俳屋D卷；m一翦狗!家流窿。*叔稣|破嫉用陛融t.或梦楚彗典1一褊；诞蔻开始脯4朝处-T+当项目投入经营后，每年的收益额丕太均时，则V%累计净现金流量开始出现正侑的年份物上年累计净现金流It绝对信，3报彳其中，净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现

14、金惠盥资）中的计算煨当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份.眇H某投资项目各年的净现金流量如表641所示，计算该项目的静态投资回收期.6-11P910 .借款偿还期/是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间。4萩栈如期二借款信/用地现庭宗的期奴T喇邮工知代加版的朋?U当相可同亍球阪湖111 .财务比率/是指资产负债率、流动比率和速动比率；/资产负债率是项目负债总额与资产总额之比;流动比率是指项目流动资产与流动负债之比，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力的指标；速动比率是指项目速动资

15、产与流动负债之比。12 .还本付息比率/是项目投资所获得的年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比，也是表示项目清偿能力的指标。13 .动态财务分析指标/是指考虑了资金时间价值因素而计算的财务指标；/常用的动态财务分析指标主要有财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。14 .财务净现值/现值是指未来预期收益的现在价值。财务净现值是指将投资期内不同时间所发生的净现金流量，以一定的折现率折算到项目开发的起点，再将各期的净现值相加，所得之和即为财务净现值。嬲图踵/图出干MWI百CiIcijI亩;尸+:nJi负目计R1tc二毒瓯福本痛反温蜕的日例通库（用C）三喙七年的折例东软，15 .财务内部收益率/是重要的动态分析指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率；/内部收益率指标的经济含义是项目对占用资金的恢复能力，是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终止时，当初的所有投资可以完全被收回。16 .财务内部收益率的计算/用线性内插法近似求出内插公式（一般不超过2%）一必替1潞Pm二.式包一H第二7殴如懵侬