住宅底商商业客户调查分析报告.docx

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1、住宅底商商业客户调查分析为了更好地进行本案的商业部分定位，提出合理化建议，我们设计了相关市场调查问卷，针对XX意向客户及周边竞争项目购买租用商铺的业主进行了调查，有针对性地发放调查问卷二十份，收回有效问卷十二份。其中收回XX意向客户问卷调杳表六份，周边竞争项目购买或租用商铺的业主问卷调查表六份。通过对调查问卷的整理、分析，以对XX规划商铺有一个更清晰的把握。该部分的问卷调查结果及分析如下：1.经营业态情况：根据有效调查问卷统计，被调查者共涉及八种经营业态，分别为服装、餐饮、干洗店、宠物用品、贸易批发电器、美容美发、床上用品、皮鞋保养护理等。可以看出，以上经营业态与该商业所服务的目标客户人群及住

2、宅形态和住宅产品定位有关。口服装各经营业态所占比例餐饮口干洗店口宠物用品贸易批发电器美容美发床上用品皮鞋保养护理2 .经营场所情况:日只在首层一层只有门脸在一层,其余在楼上口只有二层或三层本次调查的受访者绝大多数的经营场所集中在首层一层，占到了83.3%的高比例。有一位受访者的经营场所情况为只有门脸在一层，其余在楼上。另有一位受访者所选经营场所情况为只有二层或三层。通过调查分析可以了解到，商铺一层的经营状况和到达率普遍好于二三层，大多数经营业态的商家也愿意在开发商没有租售限制的条件下只租或买首层一层。受访者中有一位在珠江国际城购买商铺从事布艺的经营者，珠江国际城I期所开发的商铺为二层的商业，二

3、层以上为公寓。她最初购买商铺时开发商允许商业分层购买，她因此只购买了首层商铺，而单独的二层商业则很难再销售出去，到现在仍留在开发商的手中。铺面形式的选择由所经营的商品种类所决定，如下列表:只在首层一层只有门脸在一层其余在楼上只有二层或三层CountCo1%CountCo1%CountCo1%服装220餐饮1101100干洗店110宠物用品220贸易批发电器1100美容美发220床上用品110皮鞋保养护理11()GroupTota11()100I(X)1003 .经营面积:受访者中有二人未填此项，十位受调查者所填写的商铺经营面积集中在30-150平方米之间。经营面积的大小也与所经营的商品种类有关

4、。经营餐饮业和美容美发的受访者经营面积较大，最小100平米，最大为150平米。服装店、宠物用品商店和干洗店的店铺经营面积较小，最小面积为30平米，最大面积为60平米。皮鞋保养护理和床上用品商店的经营面积主要集中在60平米左右。4 .租金：租金的高低因经营面积的大小和经营场所所处地段的不同而存在差异。租金范围在12007U/平米-7000元/平米之间不等。共有十一份问卷填写租金项，其中月租金额在2000元/平米以下的占27.3%,2000元/平米一3000元/平米之间的占18.2%,3000元/平米-4000元/平米之间的占9.1%,5000元/平米一6000元/平米之间的占9.1%,6000元

5、/平米一7000元/平米之间的5 月租金(元/平米)I6 .经营效益：在本次调查中，经营效益好和经营效益一般的被调查者分别各占36.4%,处于维持状态的占18.2%,经营状况很差的占9.1%。被调查者经营效益的好坏与其商铺所处的位置、地段与小区成熟度有很大关系。在此次对本案的竞争项目一一珠江国际城的I期商业调查中发现，商业经营者普遍经营效益不好，经营一般甚至维持，状况差强人意。很多商铺重新招租，有的甚至出售。继续维持经营的不多。如下表:经营业态种类XX意向客户(CoUnt)珠江国际城商N店铺(CoUnt)好好一般维持很差好好一般维持很差服装I1餐饮1干洗店1宠物用品11贸易批发电器1美容美发2

6、床上用品1皮鞋保养护理1GroupTota142122Co1%57.1%28.6%14.3%50%50%100%100%6.在12年是否打算变更或增加经营地点:被调查者中可能性很大的占33.3%,可能性较大的占8.3%,可能性一般的占50%,不可能的占8.3%o考虑搬迁的动机：搬迁到更好的地段66.7%面积的扩充或缩减8.3%搬迁到更高档次的物业8.3%购买/租用预算费用增加或减少的需要33.3%上图显示，W41.6%的被访者会在12年内变更或增加经营地点，58.3%的被访者不太可能变更经营地点。搬迁的主要动机是目前的经营场所不理想，期望能够搬到更好的地段，以期获得更好的经营效益，改善目前的经

7、营状况。其它考虑搬迁的动机还有：增加或减少购买/租用商业物业预算费用的需要，占被调查者的三分之一；商业经营面积的扩充或缩减；以及搬迁到更高档次的物业等。7 .如在XX居住社区主入口两侧配置适量商业物业，受访者看法：被调查者中，认为该居住社区人群消费档次高，发展前景看好的达到41.7%：认为可以带动区域性消费的占8.3%；有33.3%的受访者认为能够为周边居民提供生活便利：41.7%的被访者认为可以提升项目的形象，提高项目的品质；有25%的被调查者认为应该侧重居民的实际生活需求；认为应侧重周边区域居民整体生活需求的占到25%o可以看出对在XX居住物业主入口两侧适量配置商业的看法，主要认为人群消费

8、档次高，发展前景好，同时通过配置适度体量的商业，完善小区生活配套可以提升项目形象，提高项目品质。同时可以看出，受访者认为可以带动区域性消费的可能性不大。这与本案商业物业所服务的目标客户人群有关。本案物业属居住高端物业，业主多为二次置业、收入较高的事业成功人士，大多会把本案作为他们的第二居所，在周末或其他休息时间中使用。本案也主要是针对购买本案的业主来进行商业体量的适度配置，以满足本案业主的生活品质需求，提供较为便利的服务。这会与居民日常生活及普通居住物业的商业配套产生一定区别，在引进商业经营各类时应考虑这种差异性。从区域居民的购买力分析，周边居民的生活水平不高，消费水平较低，购买力有限。虽然这

9、部分居民的数量将远远高出本案的业主数量,但区域居民的中低消费档次将无法支持本案的限量配套商业。区域居民可能成为本案商业的多数消费群体，但不会成为有实力的消费主体。因此，本案商业在服务本案业主同时侧重周边区域居民整体生活需求将不会是商业物业的理想状态。8 .要在高档居住社区附近布置商业，如何才能更好地形成商业氛围：在对高档居住社区附近布置商业，如何形成更好的商业氛围的调查中，被调查者认为商业业态的良好搭配、特色商铺经营和商业街区整体宣传推广会对形成良好的商业气氛产生影响。所占比例分别达到58.3%、50%和41.7%o可见，除有针对性地为本案布置特色商业物业外，重视商业街区的整体宣传推广和包装也

10、是应该注意的因素。强调本案商业物业之间、以及居住物业与配套商业物业之间的协调与统一性。提升项目整体形象。9 .对于XX商业街区，认为需要设置哪些商业种类：在调查中，对各类商业业态种类排在首位的为健身中心，占75%。其次为精品廊和专卖店,其余商业种类依次为咖啡厅、西式快餐、娱乐场所、休闲娱乐一体的综合商场、游泳池、茶艺馆、超市、影剧院、体育场馆、图书馆、歌厅、浴场、菜市场、中餐馆、高档酒楼、酒吧、舞厅、网吧、保龄球馆和溜冰场等。对于综合性的商业街区来说，肯定商业业态越多，商品种类越齐全越好，但由于本案商业配置面积不大，服务的是高端且追求生活品质的业主，因此健身中心、精品店、专卖店、咖啡厅、西式快

11、餐、娱乐场所、综合商场等必不可少。以满足业主较高的生活要求。社区会所针对业主有选择性地引进部分商业，与商业店铺相结合确定合理的商业业态。10 .如果XX社区配套商业建成，购买或租用此处商铺的可能性:通过调查，有近65%的被调查者考虑可能会在本案购买或租用商业。这说明大部分受访店铺的业主对XX社区配套商业还是较为认同的。这也与此次进行调查的受访者来源有关，此次进行调查问卷的被调查者主要为XX居住物业的意向客户、珠江国际城商业店铺业主以及区域其它高档项目的商业店铺业主。他们最终的购买障碍可能就是价格问题，这些店铺基本都是从个人手中租赁，也就是说他们并不是购买店铺的真正业主。愿意承受的最高租金价格（

12、元/平米每月）比例从本次调查的店铺业主来讲，他们都希望购买商铺的价格越低越好。有16.7%的受访者希望商铺售价在7000元/平米以下,有近三分之一的被调查者能够承受的最高售价在7000元/平米-9000元/平米之间，有41.7%的受访者可以承受的最高售价在9000元/平米/0000元/平米之间，另有8.3%的受访者可以承受14000元/平米J5000元/平米的商铺出售价格。这些商铺能够承受的租赁价格主要集中在30元/平米月-70元/平米月之间，这其中有四成的被调查者可以承受的租凭价格为40元/平米月50元/平米月，有8.3%的受访者能够承受的最高租赁价格在100元/平米月-150元/平米月。12.对下述关于店铺因素的看重程度：对商铺各因素的看重程度很看重比较看重不太看重口不看重在此次调查中，本地区本行业的商业气氛、交通条件和物业的品牌形象是被调查.业主最看重的三个因素，而对店铺内部上下水、暖气等配套，物业装修，本地区其他行业的商业气氛以及银行、票务、邮电等配套的看重程度最低。