日出·海上商铺营销方案.docx

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1、日出海上商铺营销方案一、商业入市时机分析：因项目目前周边人气不足，居住氛围尚不浓郁，商业氛围几乎没有，周边其他项目如福海新城、金椰都花园商业也尚未启动，没有实现商业联动，导致和平大道的商业人流到福海新城就断链，商业效应不能延伸到本项目，虽然江南城有商业，但由于目前尚未建成，也不能与本项目联动。为了实现项目商业价值的最大化,建议待和平大道、海景路通车（至少在海景路通车后）入市才能体现出本项目的商业价值，从而能卖获得一个较为理想的销售价格。另考虑到目前关注商业客户较多，商铺入市时间拖延太长将降低一些客户的购买热情。建议商铺最早入市时间在海景路通车前一个星期内。二、日出海上商铺SWOT分析：（一）优

2、势：1、规模优势。总面积660。平米，底商商业构成长达310米的商业街。2、众多居住小区环绕，未来人气有保证。本项目一、二期，6。0亩江南城，以及紧项目二期的民生燃气住宅小区用地，其中友和金城、国森花园均未规划商业，未来项目周边的居住人口将达23万人，而这种居民人气将构成商业街消费的最主要人群。3、规划前景优势。项目紧邻白沙门公园、环岛路、海新大桥，待它们建成日后来此观光旅游的过往客户也将成为项目商业的消费人群。4、位于海景路与和平大道交汇的十字路口，商铺全部为街铺。（二）劣势：1、项目周边目前居民不多，人气不旺。（三）威胁点：1、江南城项目临和平路拥有一定量的商业，而且也建设有商业街，这将和

3、本商业街形成直接竞争。2、福海新城位于和平大道与五东路交汇的十字路口，从目前来看，其地段相比本项目要好，其商业对本项目商业构成较大威胁。（四）机会点：1、白沙门生态公园和环岛路建设带来的游玩客户，将给项目商业带来不少商机。2、海甸岛中高档商业消费街区的缺失给本项目异军突起，强力入市提供了机会。3、如项目二期临海景路和和平大道依然规划商铺，这样项目商业将更具规模，对周边的辐射力更强、辐射范围更远。第一部分：日出海上商业定位一、商业形象定位“新外滩芭堤雅风情休闲购物商业街”和项目小区芭堤雅风情园林设计相呼应，在商业街的风格上也延续这种以休闲内涵为主题的商业购物街，以主题式商业街区形象增加项目商业的

4、辐射力和吸引力。二、商业经营主题定位商业业态应考虑以周边居民生活配套服务为主，公园、海边休闲旅游需求为辅。日出海上商业经营主题定位思路：1、商业必须成行成市，商业方能经营得旺；商业只有经营得旺,商业物业的价值才能够得以体现。2、商业物业的销售必须兼顾开发商、投资者、经营者三方利益:只有商业主题定位得好，才能经营好；只有经营得好，投资者才能获取高回报；只有投资回报高，商业才能够销售得快，价格才能提升得高。因此日出海上商业街必须在销售前对商业进行经营主题定位。3、日出海上商业经营必须走符合海甸岛消费需求特征的经营之路，才能觅得商机，提升商业经营的空间。4、商业物业具备鲜明的经营主题特色，非常有利于

5、消费群体的口碑传播，带来更多的消费人群。5、日出海上商业街依托新外滩芭堤雅风情情景社区，主题式商业街区才能提升商业档次，与日出海上的整体定位协调统一，互为补充。三、商业档次定位鉴于项目周边为江南城、民生燃气住宅用地、市政府公务员住宅用地、碧海滨江贵族别墅、友和金城等高档居住小区，商业主要考虑以满足他们的日常生活需求为主，另考虑到海甸岛中高档商业的缺乏，日出海上商业应定位为中高档次商业。从档次衍生开来，项目商业应配套有足够多的车位，以满足中高档消费人群的停车需求，也利于扩大商业的辐射范围。从楼体编号上，建议1号独立商场称为9栋，2号独立商场成为10栋，便于整体区分称呼。四、客户定位1、商铺租售客

6、户定位租客：9栋客户：类似于帝豪酒店、毛家饭店、新佳乐酒店等规模较大，意欲拓展分店的餐饮类酒店，或类似于名典、上岛咖啡这样的西餐店。IO栋：连锁中型超市，如佳旺佳超市。1、4、5栋有投资或自营需求的本地商人和外地投资客。着重针对目前居住在海口的投资客户进行宣传。2、商品消费客户定位周边众多小区的业主、前来白沙门生态公园和海边休闲游玩的游客。第二部分日出海上商业指导性经营范围及营销策略一、商业经营指导性思路（一）商业辐射范围超市和酒店辐射自三东路往北，和平大道两边的居民小区。甚至扩大到整个海甸岛的10万居民。以及来海甸岛观光旅游的海口市区和海南岛外客户，如燕泰、襄岛的游客，来白沙门公园观光的游客

7、。（二）商业业态独立商场：二层主要经营超级市场、餐饮、美容美发、休闲浴足等；一层部分经营精品、专卖店、小酒吧等；底商零售业：如精品店、专卖店，便利店、自营店等，不能经营餐饮；本项目离海甸岛市场较为集中的区域三西路、五西路菜市场和二东路、海达路南段饮食一条街较远，周边居民买菜、购置生活用品路途较远，距离在1公里以上，生活颇不方便。且在项目周边尚未形成其他的购物街区，故本项目商业应以满足周边小区居民日常生活配套为主。（三）商业指导性经营范围考虑到9、10栋的楼体设计特点和面积，9栋独立商场二层适宜经营餐饮、美容美发、休闲浴足等类，一层部分割成独立街铺；10栋独立商场二层适宜作为整体生活超市经营，如

8、佳旺佳超市等，部分一层商铺分割成独立街铺。1、4、5栋底商经营小区生活配套服务类商业，如面包蛋糕店、药店、胶卷冲印、理发、水果专营店、酒吧、咖啡厅、干洗店、饰品等污染、噪音小的业态。二、商铺营销策略商业面积共6667.74平米，其中9栋独立商场1439.05平米（以下称为小商场），10栋独立商场2458.83平米（以下称为大商场），独立商场面积合计3897.88平米。1、4、5栋底商2769.86平米。（一）1+1销售策略主要是针对购买二层商场而言，同时搭配购买的一层商铺一起获得一个标准折扣外的额外25个点折扣优惠，折扣额度大小根据购买面积大小调整，面积大则折扣大。（二）总营销策略：9栋907

9、、10栋独立商场先招租后卖，带租约销售，底商先认筹然后解筹开始销售。制作商铺认购诚意金券，认筹诚意金为1万元。不确定铺位号,待认筹2个月后集中解筹,按认筹顺序客户依次进入售楼处选择自己的意向铺位，营造集中抢铺的热销气氛，促进商铺销售。（一）9栋的营销思路9栋商场一楼从东向西依次编号为901-907o901-906商铺以面宽6米分割。从销售分配上，9栋独立商场1楼（即901-906号商铺）以面宽6米分割出售，二楼与售楼处一楼（907号商铺）整体出售。即编号为907的商铺包括楼一楼售楼处面积和二楼整体面积。如需求如此大面积的客户没有也可以把二楼根据客户需要分割为2块出售，一楼预楼中间段的商铺作为二

10、楼入口和二楼打包出售。建议：考虑到餐饮业的需要，在9栋设置专用的排烟道，减少酒店对小区的污染。现每两间才有一个卫生间,建议每一间一个卫生间,预留自来水管和排水管道接口。（二）10栋的营销思路10栋商场示意图：10栋从设计上看为完全商场用途设计，建筑内无分割墙，适宜整体作为超市。我们也建议作为整体超市先出租，然后带租约销售。引进具有一定品牌的连锁超市：以超市的进驻带动其他商铺的经营，以超市的进驻树立项目商业的档次，吸引人流，增强人气，提升单体商铺价值。（三）1、4、5栋底商的营销思路1、4、5栋底商建议分割为7。一80平米的小商铺出售，总价在50万左右，价格不高，自营投资两相宜。客户可以同时购买

11、多个，并可以根据客户需要进行分割。三、商业物管管理建议（商铺售后服务策略）鉴于项目目前周边人气不足，商铺开始经营尚有待时日，建议前2年降低商铺物业管理费标准（减少50%）,或免前2年商铺的物业管理费。第三部分：日出海上商业定价一、海甸岛商业物业价格调查分析楼i一品水苑福海新城金椰都花园侨达花园港湾花园绿岛家园1楼65008000600050008000108002楼6000600090003楼4000二、日出海上商铺定价（一）影响商铺定价的各种因素及所占权重因素位置交通商业氛围人流周边居民商业前景业态组合知名度购物环境建筑形象商业管理总计权重16151312101349332100（二）与日出

12、海上类比商铺及系数修正表:序号因素满分一品水苑福海新城日出海上1位置161215142交通151115133商业氛围1391094人流1291095周边居民105546商业前景131012127业态组合43338知名度97869购物环境332210建筑形象321211商场管理2111系数总计100728275(三)商铺价格计算公式1、参考商铺或商业街选择范围内可比性较强的商铺物业作为参照对象，有利于提高日出海上商铺定价的准确性和科学性。选定的可比性商铺物业为：一品水苑、福海新城2、商铺价格计算P=(K*T*Q/W)P:日出海上首层商铺价格K:各参考物业首层商铺所占权重T:参考物业首层商铺价格Q

13、:日出海上系数W:参考物业首层商铺系数根据参考物业与本物业的可类比性确定计算权重。首层底商价格计算表：一品水苑福海新城日出海上权重45%55%商铺价格65008000系数总和728275日出海上首层底商3047+40247071由以上计算得出，日出海上首层底商均价为7071元/平米。以此价格作为日出海上商铺定价的参考价。二层商铺价格计算表：参考一品水苑福海新城日出海上权重4555%商铺价格4506000系数总和728275日出海上二层底商2109+30185127由以上计算得出，日出海上第二层商铺均价为5127元/平米。以此价格作为日出海上商铺定价的参考价。9栋商铺价格表：901和902因靠近

14、小区和平大道入口，价格上调6%,4%o如把二楼分成2块，903与904和二楼的901-904捆绑销售。907和二楼的905-907捆绑销售。9。7朝东南向，面朝和平大道，地理位置相对更好更醒目，价格上调6%。编号901902903904905906907调整幅度+6%+4%6%价格74957354707170717071707174952、商铺价格修正系数确定、商铺价格定位独立商场更利于整体经营，对客户的要求更高，需要有雄厚的资金要求，从购买上类似于批发购置，价格应低于1、4、5栋底商价格，建议9栋二楼价格相比于参考价下调10%,二楼为4614元/平米。10栋独立商场相比于9栋面积大1000多平米,资金投入更大,投资风险更高，建议价格再下调10%（在原参考价基础上），一楼为6364元/平米，二楼为4614元/平米。二、日出海上商铺最终实现的总销售价格考虑到折扣因素，给客户按揭98折，一次性付款96折。因目前没有9栋一楼、二楼，10栋一楼、二楼的总面积，及1、4、