杭州商业观察之百货.docx

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1、杭州商业观察之百货篇导读粥多僧少与急速扩容本土天王们的三国廛战军备扩容大升级本土诸侯纷纷施展拳脚过江龙蜂拥集体抢滩还有多少外来百货将抢滩杭州推测：大型地产集团与其旗下百货公司共同携手进驻杭州GMS业态能否出现大型百货与大型购物中心伴生出现商圈之变武林独大到三圈并立杭州百货业发展简史单店业绩排名能否洗牌地铁站助力多商圈形成杭州百货业杭大银泰百大解百四大天王和武林湖滨双商圈的格局已保持了多年，去年起随着银泰百货的强势加速扩张加之接管杭州百货大楼，杭州百货业转入了三国之三分天下的格局，在貌似平静的局面下各路过江龙纷纷摩拳擦掌准备进击杭州这块百货业的沃土。2007年全国百货单店销售排名前20位中，杭州

2、的“四大商场”（杭州大厦、银泰、百大、解百）全部上榜。杭州商场经营业绩如此突出，和杭州“粥多僧少”现有大型百货商场数量太少和大型购物中心缺失有一定关系（杭州现有大型连锁百货单店数量远远少于人口数量差不多的成都西安武汉大连沈阳甚至昆明贵阳等城市），大量消费者的购物热情只能集中轰炸在4大商场上。粥多僧少与急速扩容杭州百货商场的粥多僧少与消费者的无奈，急速扩容后的竞争新格局据统计杭州的人均收入和人均GDP总体上仅次于上海、深圳，指标水平大大高于其他百货店高度竞争的同类城市，杭州现有大型百货商场数量远远少于人口数量差不多的成都西安武汉大连沈阳甚至昆明贵阳等城市。目前杭州城区代表性的大型商场是杭州大厦、

3、银泰武林店、杭州解百、银泰西湖店和杭州百货大楼5大商场，个性化中小型商场有利星广场、国大GDAP1AZA、衣之家等；主城区外的中小型商场百货商场包括银泰百货临平利群店、解百萧山商厦、萧山汇德隆百货、景文百货桐庐店、富阳百大、中都百货临平店等。银泰百货曾经对拥有786万常住人口的杭州与拥有830万常住人口的西安做过比较，两者的百货经营规模都为80亿元：前者的人均GDP为52638元，比后者的21017元高出1.5倍；而前者的大型商场数量为5家可谓粥多僧少，后者为16家（目前已远超16家明显粥少僧多，百盛4家、世纪金花3家、民生百货3家、金鹰2家、开元商城、巴黎春天广场、中大国际广场、长安国际广场

4、美美百货、兴正元百货、银泰百货中环广场店、万千百货、伊时达百货、国贸百货等），前者不到后者的三分之一。但粥多僧少的杭州百货业也正在急速扩容，据统计杭州已开业各类百货商场约16家（其中真正具备全市效应的也就5家）、筹备在建不下10家、规划中10间以上，大型商场将大量井喷。而西安筹备和在建中的百货商场也超过10家（包括大洋百货北大街宏府项目、银泰南门店、大商新玛特、百盛5号店、民生百货北大街鸿喜店、万千百货解放路项目、曲江项目、珠江时代广场、世贸国际商城等等）。本土天王们的三国鹿战军备扩容大升级本土的解百、银泰、杭州大厦的三国廛战正酣，三大本土王并未松懈，纷纷加紧扩军备赛以巩固根基和先发优势。今年

5、1月，银泰百货与百大签署20年托管经营协议，百大与银泰武林店毗邻，而银泰武林店还将扩建1.4万平方米二期项目东楼，将来三个主体合并成为银泰武林总店加起来约有建筑面积11万平方米，2007年光银泰武林店和百大的销售额就有40亿，因此东楼加入后，银泰总店为未来订下年销售额10亿美元的目标（韩国乐天百货首尔总店就是三幢建筑，年销售额100亿人民币）；银泰于今年上半年在与解百南面不远处开设了杭州单体最大店西湖店，建筑面积约10万平方米；止匕外，银泰还出资10亿元持股湖滨国际和新湖滨各50%股权，全面介入解百商场北面的湖滨名品街二期项目（规模达6.3万平方米）。银泰百货还计划明年开出8万平方米的庆春大店

6、，并启动祥符镇阮家桥20万平方米的银泰新天地建设，加上临平的银泰利群店，银泰在杭州的网店已达8家（其中百货店6家）。银泰曾有个密布杭州计划，计划在杭州近期总共要布10个点，与解百激烈争夺中的元华商城如银泰获胜将成为银泰大家庭又一成员主攻高端，银泰还曾和百盛力拼以图进驻西湖文化广场，银泰几乎对全杭州的所有适合开设百货商场的物业都考察过似有包揽杭州百货业的雄心，据分析萧山和钱江新城以及地铁交通枢纽中心都可能成为银泰选址的下一站，此外传闻银泰百货正研究开设滨江区新店的可行性（银泰母公司此前已经在滨江区收购了海威房产的地产项目），但金融海啸当前，银泰是否会冻结已签约店之外的其他新店计划尚不得而知。解百

7、目前正和银泰竭尽全力力拼希望拿下对面的元华商城，以免被银泰三面包抄，解百计划在09年进行AB楼的扩建工程，A楼将拆掉重建，从目前的三层长高至24米的八层，与B楼连接并建造连廊，和新世纪成为一体。此举将扩大AB楼的经营面积至3.5万平方米，连同新世纪商厦，解百的营业面积将达到近6万平方米，包括地下车位将达到7万平方米，而纳入元华商场后3馆合并的面积超过10万平方米，解百老楼、新世纪商厦、元华商城做不同的定位，三者“组合”后，成为牢不可破的铁三角，如果解百成功争得元华商城杭州百货业”三驾马车的总店都将成为超越10万平方米的3馆复合体。杭州百货业的三驾马车将全部扩容升级为三辆巨型宝马。杭州大厦则就地

8、扩展计划与市旅游集团合作通过新建物业和收购、租赁周边物业等途径,使杭州大厦综合体发展成为总营业面积达60万平方米的超级巨无霸，其中3.5万平方米C馆华浙广场明年投入营业，坤和广场和浙江省展览馆也采用租凭的方式将成为杭州大厦的一部分，另外还有地铁武林总站地下6万平方米的地下商城将全部由杭州大厦经营管理，目前计划在地铁商铺架设中档品牌。而在钱江新城，杭州大厦也曾研究是否开设新商场。面对如此强势的本土百货，对外来百货而言，要进入杭州并获得佳绩，实非易事。本土诸侯纷纷施展拳脚GDA国大计划对物业进行改造扩建为7.5万平方米的国大城市广场，萧山也有望出现巨型商场由汇德隆百货投资的8万平方米的世贸中心另有

9、多家国内百货业集团考察萧山某商业项目，中都百货踏上市中心发展庆春店，特色商场天工艺苑扩建后也整装待发即将重出江湖。过江龙蜂拥集体抢滩杭州百货业保持至今本土百货垄断无任何外来百货的垄断格局即将融冰破局，五条过江龙已经蓄势待发。香港新世界百货公司和泰国中央百货双双登陆钱江新城CBD,马来西亚金狮集团百盛百货签约进驻西湖文化广场，深圳天虹百货将连开凤起东路店(近新塘路)和萧山店2家门店，台湾太平洋百货的前任老东家太平洋建设集团将在下沙商业中心引入太平洋百货。杭州百货业三王的业绩固然娇人，但与国内其他城市相比，真正综合性的超过15万平方米的大型购物中心(ShOPPingMaiI)杭州目前尚1家也没有，

10、也减少了杭州百货业的摊薄。但华润万象城、武林门站城市综合体、嘉里中心、来福士广场以及高德置地广场等一批高等级购物中心未来将参与分食杭州的中高端消费盛宴。还有多少外来百货将抢滩杭州据闻台湾新光三越百货、北京王府井百货、台资群光百货、菲律宾SM集团的合作伙伴台资来雅百货、上海百联集团的东方商厦、台资大洋百货、万达集团万千百货、香港SOGO系的久光百货、香港九龙仓集团的美美百货、世贸集团的世贸百货、香港新世界、台湾SOGo系的远东集团太平洋百货等十路家中外百货大军正纷纷研究杭州市场欲登陆杭州一展拳脚，大商战似乎不可避免。据网络报道：新光三越百货杭州店已经选好地址（据台湾联合报报道），王府井百货欲以子

11、品牌进驻华东的杭州萧山、上海闵行等地（规划中，未签约），群光百货3年前就在杭州寻址，曾看中武林商圈延安路凤起路附近某项目欲开设巨型店，下文不得而知。世贸集团旗下世茂百货计划5年内在全国包括北京（三里屯）、上海（天马山）、杭州等城市陆续开出门店。香港SoGC）久光百货很满意在上海开的首家百货店，表示希望未来能够把久光百货的品牌推广到北京、杭州和成都等地。但这些新店计划能否梦想成真成功开出很大程度取决与于杭州的大型商业物业供应量，与国内其他城市相比，杭州前几年核心区的商场供应量非常少，且多数新商场不是位置较偏或者面积太小就是分割销售或者建筑设计不合理只适合开设家居市场或者小商品市场，加之杭州多商圈

12、格局当时尚未成型，大型购物中心建设也久未起步，导致大型百货可考察的落脚点非常少，导致杭州的大型百货数量远远少于西安武汉成都深圳沈阳大连青岛等同类城市，但商业物业稀少的局面正在发生变化。随着近40家购物中心的投建（估计1/3会引进不同类型的百货商场进），一批百货商场将随之涌现。东方商厦或有望进驻拱壁区百联祥符镇购物中心（规划中尚未签约），来雅百货或有望登陆滨江区由亚洲摩尔大王菲律宾SM集团投资的SM城市广场（时代大道以东滨兴路以北，规划中尚未签约）。日本GMS典范JUSCc）佳世客会否跟随跟随保利集团的下沙商业项目进驻杭州（JUSCO是保利集团第一个购物中心项目佛山保利水城的主力店），新加坡莱佛

13、士城主力店SOGO崇光百货会否跟随着来佛士广场进驻杭州钱江新城（西武百货已与Sogo崇光百货合组控股公司），中远运河商业中心综合体内计划有望引进1家百货商场。推测：大型地产集团与其旗下百货公司共同携手进驻杭州美美百货和连卡佛百货或者时代广场是否会进驻母公司九龙仓海港企业在杭州的开发项目（但这些项目都不位于商业中心区域）？世贸百货进驻杭州是否选择母公司世贸集团在杭州的开发项目（但这些项目也都不位于商业中心区域）？万千百货跟随万达集团的万达广场应该没有悬念据报道万达集团曾多次考察下城区（2年前还曾考察过拱墅区2个项目）？传说中的银泰百货滨江店是否有戏或从不存在（银泰集团在杭州滨江一个综合商业地产项

14、目的投资规模已减少）？湖滨嘉里集团的商业项目更是万民期待究竟是是引入外资百货还是采取嘉里集团北京项目国贸广场的奢华购物中心模式？恒隆集团计划未来3年要在内地8至9座城市买地，发展12个商业地产项目恒隆广场，沈阳天津济南无锡等项目已落实，如果有合适的商业地块和地价相信恒隆广场也会选择杭州的，台湾远东集团、香港新世界集团和香港SOGo（久光百货）的情况也大致相同。GMS业态能否出现GMS业态介于高档百货和超市大卖场之间，风格精致实用而不奢华,GMS又被形容为综合百货超市零售经营模式。其中，1/3的区域经营食品，其余为百货、杂货和家居用品。在商品的甄选上，承袭了日式精致的风格。在商品选择上，档次较高

15、且独具特色，很多商品在其他百货店或超市都买不到，商场环境舒适温馨，他们的消费人群较为窄众，主要是对价格不太敏感的年轻人以及收入较高的家庭。GMS业态适合进驻环境较好的新区和富人区，以满足白领金领高管企业家的日常消费，是高档百货的有效互补。GMS业态尚未进入江浙沪市场，JUSCo佳世客和华堂是该业态翘楚，青岛新区CBD和广州天河城当年就都是以JUSCo带动发展起来的，青岛JUSCO总店年业绩超过10亿（比全国大卖场单店冠军家乐福古北店还高），华堂在成都北京的业绩也非常好，单店业绩超10亿的今年也有望达到3家。期待H本GMS典范JUSCO佳世客能跟随跟随保利集团的下沙商业项目进驻杭州（JUSCo是

16、保利集团第一个购物中心项目佛山保利水城的主力店），而中粮集团的大悦城正研究进入钱江新城CBD的可能性（佳世客是北京朝阳大悦城的主力店了）。大型百货与大型ma11伴生出现东方商厦或有望进驻拱墅区百联祥符镇购物中心（规划中未签约），来雅百货或有望登陆滨江区由亚洲摩尔大王菲律宾SM集团投资的SM城市广场（时代大道以东滨兴路以北，规划中未签约）。日本GMS典范JUSCo佳世客会或跟随跟随保利集团的下沙商业项目进驻杭州（JUSCo是保利集团第一个购物中心项目佛山保利水城的主力店），新加坡莱佛士城主力店SOGO崇光百货会否跟随着来佛士广场进驻杭州钱江新城（西武百货已与Sogo崇光百货合组控股公司）？银泰百货还计划明年开出庆春广场店，启动香港新世界百货公司签约进驻钱江新城波浪文化城，马来西亚百盛集团签约进驻西湖文化广场，泰国中央百货入驻钱江新城万象城，深圳天虹百货将开庆春商圈某大型广场开店，台湾太平洋百货的前任