珠海市住宅小区业主共有收益管理办法（征求意见稿）.docx

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1、珠海市住宅小区业主共有收益管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【立法目的】为规范住宅小区共有收益（以下简称共有收益）的管理，维护住宅小区业主合法权益，根据中华人民共和国民法典、珠海经济特区物业管理条例珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定等有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内住宅小区业主共有收益管理监督活动。第二章职责分工第三条【职责分工】市物业管理行政主管部门（以下简称市物业主管部门）负责制定本市共有收益管理政策，指导和监督各区具体实施，并在珠海市智慧物业管理服务平台建立统一的共有收益信息公示系统。区物业主管部门负责本辖区共有收益管理工作的指导和监

2、督。镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责共有收益管理工作的日常监管，督促共有收益管理单位规范共有收益管理行为，调处相关纠纷。居（村）民委员会负责协助、配合镇街做好共有收益管理的相关工作。珠海市物业管理行业协会应当加强行业自律，规范住宅小区共有收益行为，组织开展共有收益管理等业务的培训工作，推动行业健康有序发展。第三章共有收益的管理第四条【共有收益的范围】共本办法所称共有收益是指利用住宅小区业主专有部分以外共有部分（含共用设施设备,以下简称住宅小区共有部分）用于生产、管理、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后，获得的收益。共有收益包括但不限于：（一）利用非规划类车位、业主

3、共有道路或场地停放车辆所得的收益；（二）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；（三）利用业主共有场地开展商业活动、引进自助售卖机或快递柜等设施所得的收益；（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房、场地或者文体设施进行租赁或者管理产生的收益；（五）利用业主共有的配套房屋所得的收益；（六）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；（七）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、补偿金等；（A）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收

4、入；（九）共有收益产生的孳息；（十）其他依法属于全体业主的收益。第五条【共有收益的获取】共有收益的获取应当符合法律、法规和相关政策的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。前期物业服务合同约定由物业服务企业与其他单位或者个人签订获取共有收益的合同、协议的，应当在前期物业服务合同中明确获取收益的范围、管理成本、财务审计等内容。业主大会成立后，经业主大会表决，签订获取共有收益的合同协议，其中须明确利用全体业主共有部分获取收益的,应当经过法定比例业主表决同意；利用部分业主共有部分获取收益的，应当经共同拥有该物业的业主表决同意；但利用部分业主共有

5、部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥有该物业的业主表决同意后，还应当经业主大会或者经业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会同,思O第六条【共有收益管理单位之一】业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者其他管理单位在管理共有收益期间统称为共有收益管理单位。第七条【共有收益管理单位之二】前期物业管理期间，共有收益由物业服务企业代为管理。物业服务企业在代为管理共有收益期间应当遵循勤勉尽职、诚实守信原则，如实登记账目明细，并留存与共有收益相关的发票、收据、银行对账单、合同等凭证，在业主大会成立后将加盖企业公章的明细账目复印件和相关凭证复印件提交业主大会。第八条【共有收益管理单位之

6、三】业主大会成立后，共有收益管理单位由业主共同决定，业主可以委托业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者其他单位管理共有收益。业主可以按法定程序在管理规约、物业服务合同中约定共有收益管理单位、管理费用、分配比例等。业主共同决定由业主委员会或者物业管理委员会管理共有收益的，管理规约中没有对管理单位进行约定的，应当出具授权书并加盖业主大会印章；没有业主大会的，授权书加盖所在地的居（村）民委员会印章。业主共同决定委托物业服务企业或者其他单位管理共有收益的，应当签订委托合同。业主共有收益委托物业服务企业管理的，委托管理合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理

7、委员会管理的，合同期限不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。授权委托书、物业服务合同或者委托合同应当在签订之日起7日内，在住宅小区醒目位置公示，公示期不少于30日。第九条【开设专门账户之一】共有收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布。共有收益管理单位应当在首次接管后以物业管理区域为单位单独开设共有收益专门账户，并对公共收益相关材料专门建立档案。不得以个人名义或者其他组织名义开立共有收益账户。提倡在市物业维修资金专户监管银行开立账户。共有收益账户禁止开通网上银行等电子支付渠道。业主委员会、物业管理委员会是共有收益管理单位的,负责管理共有收益或者办理共有收益账户手续的人应当是业主委员会

8、委员、候补委员、业主委员会或者物业管理委员会经业主同意聘请的专职工作人员；物业服务企业或者其他单位管理共有收益的，负责管理共有收益或者办理共有收益账户手续的人应当是本单位的员工或者经业主同意聘请的专职工作人员，不得由其他人管理共有收益或者办理共有收益账户手续。第十条【开设专门账户之二】共有收益管理单位开立共有收益账户的，应当向开户银行提供开立专门账户所需要的材料。业主共同决定或者业主大会决定共有收益管理单位的有效材料，包括但不限于前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、加盖业主大会或者居（村）民委员会印章的管理共有收益的授权书、管理共有收益的委托合同、业主共同决定、业主大会决定等。业主共同决

9、定的材料是经法定比例业主同意由共有收益管理单位管理共有收益的通告文书，并加盖居（村）民委员会公章。业主大会决定的材料是业主大会决定由共有收益管理单位管理共有收益的通告文书，并加盖业主大会印章。开户银行应当向物业所在地的镇街、居（村）民委员会核实共有收益管理单位在银行开户需要提供的相关材料。第十一条【开设专门账户之三】业主共同决定新的共有收益管理单位后，新共有收益管理单位应当在业主共同决定或者业主大会决定生效之日起3日内，持下列材料将更换共有收益管理单位的情况，通知原存放共有收益的开户银行,并自业主共同决定生效之日起30日内开立新的专门账户。（一）业主大会决定新共有收益管理单位的通告文书，并加盖

10、业主大会印章；无业主大会的，提供业主共同决定新共有收益管理单位的通告文书，加盖所在地居（村）民委员会委员印章。（二）开户银行需要的其他必要材料。原共有收益管理单位应当自业主共同决定生效之日起30日内将所有共有收益转入新共有收益账户，除此之外开户银行停止为原共有收益管理单位办理共有收益账户的支付业务。第十二条【开设专门账户之四】共有收益管理单位是业主委员会，且在业主委员会任期届满前已换届成立新一届业主委员会的，新一届业主委员会应当在原业主委员会停止履行职责之日起3日内，持相关材料到原共有收益开户银行办理共有收益账户设立或变更手续。开户银行应当向物业所在地的镇街或者居（村）民委员会核实新一届业主委

11、员会提供的相关材料。第十三条【开设专门账户之五】原业主委员会或者物业管理委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免,但未成立新一届业主委员会或者物业管理委员会，且原业主委员会或者物业管理委员会在其停止履行职责之日仍是共有收益管理单位的，原业主委员会或者物业管理委员会应当自停止履行职责之日起不得从共有收益账户支付资金；并在停止履行职责之日起3日内将共有收益移交给镇街临时保管。含有委托管理共有收益内容的合同终止，暂未决定新的共有收益管理单位，原共有收益管理单位应当在合同终止之日起3日内，将所有共有收益移交给业主委员会或者物业管理委员会临时保管，无业主委员会或者物业管理委员会的,移交镇街临时保

12、管。符合前两款规定情形的，应当遵照下列规定处理共有收益：（一）临时保管共有收益的单位在原共有收益管理单位停止履行职责之日起3日内，持原共有收益管理单位停止履行职责的相关书面通知材料，告知存放共有收益开户银行原共有收益管理单位停止履行职责的情况；（二）开户银行在收到相关书面通知材料当日，应当暂时停止共有收益账户的支付业务；（三）在原共有收益管理单位停止履行职责之日起3日内，临时保管共有收益的单位在共有收益开户银行开立账户临时保管共有收益，原共有收益管理单位撤销已开立的共有收益账户。第十四条【开设专门账户之六】共有收益管理单位应当指定专人办理共有收益开户等手续、管理共有收益账户。共有收益管理单位变

13、更管理人的，应当自作出决定之日起3日内，到存放共有收益的开户银行办理账户变更手续。第十五条【共有收益的使用之一】共有收益管理单位可以按照约定使用共有收益，共有收益应当主要用于补充物业专项维修资金，也可以经业主共同决定用于下列支出：（一）共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备保险；（二）共用部位、共用设施设备的应急处置费用；（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴,业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；（四）对共有收益的审计费用、信息公开费用、税费；（五）抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；（六）业主共同决定用于物业服务的其他费用。第十六条

14、【共有收益的使用之二】业主共同决定使用共有收益的，共有收益管理单位应当持下列材料在开户银行办理共有收益支付的手续：（一）经业主共同决定的材料，包括但不限于前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、共有收益使用规则、共有收益年度使用计划、业主大会决定使用共有收益的通告文书；除合同之外其他材料，需加盖业主大会印章，没有业主大会的，加盖所在地居（村）民委员会印章；（二）办理共有收益支付业务人的有效身份证件，并加盖管理单位印章。办理支付业务的人员应当是共有收益的专门管理人员；（三）开户银行需要的其他必要材料。开户银行在核实前款规定材料后，为共有收益管理单位办理共有收益支付业务。第四章共有收益的监督第十

15、七条【共有收益信息的公示之一】本办法所称共有收益信息公示是指通过一定的载体和方式，将共有收益情况进行公示，告知全体业主，接受业主监督。共有收益公示信息，包括但不限于项目利用的物业共用部分具体位置、共有收益来源、收入金额、收入项目、支出金额、支出项目、结余、银行账户明细等情况。第十八条【共有收益信息公示之二】业主委员会、物业服务企业或者其他共有收益管理单位应当于每季度末对共有收益予以结算，与共有收益账户开户银行核对共有收益账目，并在每季度第一个月15日前将上一季度具体收支信息（样张详见附件）分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置，也可通过小区业主微信群等电子信息方式告知全体业主

16、，并在珠海市智慧物业管理服务平台上同步公示，公示期不少于30天。业主有异议的，共有收益管理单位等应当自受理异议申请5日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，共有收益管理单位应当自收到异议之日起7日内书面答复。业主对答复仍有异议的，镇街、居（村）民委员会应当及时协调处理。第十九条【共有收益审计之一】前期物业服务期间，物业服务企业应当在每年第一季度委托第三方审计机构对上一年度共有收益收支情况进行审计，向全体业主公示审计报告，费用从共有收益中支取，并在珠海市智慧物业管理服务平台上同步公示。第二十条【共有收益审计之二】业主大会成立后，经业主共同决定或者业主大会决定，应当委托第三方审计机构每三年对共有收益的收支情况进行审计。若由业主委员会管理的，业主委员会任期届满，应对管理的共有收益的收支情