关于进一步加强房地产项目开发建设管理的意见.docx

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1、关于进一步加强房地产项目开发建设管理的意见为认真贯彻落实习近平总书记“要把全生命周期管理理念贯穿城市规划、建设、管理全过程各环节”的重要论述精神，从源头上、系统性防范化解房地产领域风险，满足人民群众对美好优居生活的向往，促进房地产业高质量发展，根据有关法律、法规、规章和上级政策，结合区实际，制定本实施意见。一、工作原则（一）坚持系统思维。系统把握全过程、全覆盖、全方位要求，将房地产项目开发全过程划分为招商与土地出让、设计、施工、销售、验收、交付使用等六个监管环节;将商品房、拆迁安置房、保障性住房（以下简称住宅项目）,商业、商办楼、商贸综合体（以下简称商办项目）等全覆盖纳入监管范围；建立职责明晰

2、、通力协作、齐抓共管的房地产行业全方位监管体系。（二）坚持问题导向。全面梳理房地产市场主要风险显性特征，科学预判房地产市场风险趋势，以重点监管措施为牵引，列举“两份清单”为抓手，进一步明确各行业监管部门在房地产项目开发全过程中的监管责任和措施，关口前移，堵塞漏洞，排除潜在风险，保障房地产项目正常运行。（三）坚持依法监管。准确把握依法监管与高效服务关系，各行业监管部门要严格执行房地产行业法律法规和规章制度，指导督促开发企业依法开发经营，严肃查处各种违法违规行为，善于用法治思维和方式处理问题，维护房地产市场秩序，努力营造良好的营商环境。二、主要措施（一）加强方案源头联控。按照规划设计、初步设计、施

3、工图设计三个审查阶段，开发企业和设计单位要严格按照相关规范和要求编制相关专篇，谋划前期专项内容。开发企业提交设计方案后，各行业监管部门依据各自职责范围对方案进行初步审查，并按时提交书面反馈意见。依据初审意见修改完善后，开发企业再次提交修改方案和修改意见说明，经审查通过后，提交会议评审。评审通过后报区长办公会议审核，其中需报上级部门审定的，按程序及时上报。（二）加强品质标准审查。针对因设计标准、建设品质不高而引发的交付纠纷问题，由区房地产专班动态更新提升房地产项目品质设计标准审查清单。强化规划设计源头问题监管，严禁以优化设计的名义降低项目品质。对初步设计、施工图设计等阶段采用BIM技术开展建模复

4、核，强化品质标准审查。（三）加强建设过程管理。编制完善区房地产全过程管理服务手册，重点关注项目质量、安全生产、面积、园林绿化、配套设施、人防工程、消防工程、供水、供电（变配电箱）、供气等方面，强化对施工过程中关键部位（工序）的质量监督。压实企业主体责任，提前23个月开展房屋质量通病、室外附属、园林绿化等专项检查，及时发现问题并落实整改。（四）加强“双风险”评估。牢牢把控关键环节，进一步完善商品房销售及交付前风险评估机制建设，及时排除销售及交付前可能出现的风险隐患。强化预售资金监管，交付前定期对项目开发资金平衡情况进行测算。落实在建在售项目“红黄绿”三色动态监管制度，对评估为“红黄”的涉风险项目

5、，以加强资金监管等方式压实企业主体责任，督促制定化解措施，确保项目平稳交付。三、保障措施（一）强化组织领导。进一步调整完善区房地产专班组织架构、职责分工和人员安排。相关部门明确相对固定的分管领导和专职工作人员参与专班工作，定期专题分析和研究全区房地产建设管理运行情况，协调和解决行业发展中碰到的重大问题，及时研究本意见实施情况并修订完善有关任务、标准等清单，确保我区房地产市场高质量发展。（二）强化数字赋能。坚持以问题和需求为导向，以数字化改革提升房地产行业治理能力和公共服务水平。推广应用“安居在线”数字化应用建设，在房地产行业全过程监管中突出“预售资金监管”、“提升项目质量和品质”、“快速处置信

6、访投诉”等场景应用，精准发力、多跨协同，切实提升房地产行业监管效能。（三）强化执法监察。各职能部门要加强沟通协调、信息共享，运用好“综合查一次”，严厉查处在设计、建设、销售、使用等环节中的违法违规行为。各镇、街道、国家高新区明确一名班子领导担任“楼长”，负责跟踪项目开发全过程，及时报告项目开发建设过程存在的困难和问题，相关职能部门要及时组织协调和化解。在项目全过程监管工作中，相关部门及其工作人员因不认真履行职责产生行政、法律和社会稳定后果的，相关执法执纪机关予于严肃问责。本意见自2023年10月1日施行。附件：1房地产项目全过程监管工作任务清单2 .房地产项目方案联合审查清单3 .房地产项目交

7、付前查验清单4.商品住宅用地纳入供地计划前的综合评价办法附件1房地产项目全过程监管工作任务清单监市问题清单监管清单监管部门招;土Iit部分区域因周边配套不成熟且商品住宅用地集中供应过多，导致去化周期过长、居民反映生活不便；部分房地产企业高周转、高杠杆进行开发，因“三道红线”融资政策叠加偿债高峰期等出现“爆雷”风险；商办项目开发企业因整体实力不强、资金短缺、缺乏运营经验导致项目产生烂尾、闲置等问题。1.建立商品住宅用地纳入供地计划前的综合评估机制，在制定全区年度经营性用地供地计划、当期供地计划时，应综合考虑区域去化周期、周边配套等内容。责任单位局、区资规分J参与单位局、区教育体公安分局、区区交通

8、运输局局，各镇、街高新区2.审查拟出让房地产地块规划指标预评估报告、出具规划设计条件时，应同步征询各部门意见并纳入规划指标预评估报告和规划条件。责任单位分局参与单位体育局、区公区住建局、区局、区卫健局3.根据各房地产企业“三线四档”评估情况，建立“红黄绿”企业名单，并动态更新，将房地产风责任单位局（区金融办）参与单位险防控纳入金融机构年度考核。局、区巾场监专4.对新建商办项目的自持比例、分割销售登记条件、资产保障风险防范要求、房屋建筑工程竣工验收后销售等内容在招商协议及土地出让公告中予以明确。在签订正式招商协议前，对投资主体的资金实力、运营经验等进行审查。责任单位街道、国家高参与单位局、区资规

9、分J设住宅项目人车不分流；非机动车库全部设置为单体储藏室，未考虑非机动车的公共充电区域；地下室人防门开启范围内设计停车位；室外配电箱布局不合理；单元楼（电）梯不通地下室；入户门开启影响消防栓或电梯及其按钮使用；单元连廊无防风遮雨措施或采用易攀爬样式栏杆；单元楼梯没有顶盖；以设备平台、设置楼面构架梁或挑耳等形式为竣工后拓展实际使用面积预留1.相关部门应根据房地产项目方案联合审查清单（附件2）、区房地产专班另行制定的提升房地产项目品质设计标准审查清单在规划建筑设计、初步设计评审阶段进行联合审查。鼓励开发企业在各设计阶段应用BIM技术建模。责任单位局、区住建局分局参与单位局、区教育体公安分局、区区综

10、合执法局环境分局、S局、市铁塔公分公司，各镇国家IwJ新区2.加强施工图审图监管，督促审图单位在严格审查强制性规范标准的基础上，将区房地产专班另行责任单位局条件；园林绿化植物配置不制定的提升房地产项目品质设计科学、空间布局不合理、施标准审查清单内容作为专门章节工图与方案不一致；排水管列入项目施工图审查范围，审查通材标准不高等问题。商办项过后出具施工图设计文件审查合目绿地率计算不规范、预留格书。住宅使用功能、公摊面积过大等问题。开发企业擅自变更房屋1.加强施工全过程监督管理,责任单位局、区综合执资规分局建筑、室外附属、园林绿化依法查处无证施工、违法发包分包设计，导致项目品质降低；及擅自插层、加层

11、、预留管道、任外墙、屋面、卫生间、地下意压缩工期造价和以优化设计的名室、室外雨污水管网等关键义降低结构安全、工程质量等违法部位施工工艺不合理，导致建设行为。出现系统性开裂渗漏；种植施土改良、地形营造、植物栽2.严格执行市住宅工程质量植等园林绿化主要施工环节管控不到位，导致整体园林景观效果不佳。个别项目因责任单位局参与单位分局通病防治规定等文件要求，鼓励开发企业应用BIM技术进行施工图建模。加强对房屋工程基桩、主体建设单位发包及施工单位分结构、屋面、外墙及室外雨污水包行为不规范，实名制考勤管、园林绿化等关键部位（工序）及工资发放管理不到位等问题，导致民工工资欠薪情况的施工质量监管和变更审查。时有

12、发生。3、加强市场行为监管力度，将所有建筑工人考勤和工资发放纳入总包管理职责，严格执行民工工资两条线支付；强化区人社、属地等多部门联合处置能力，深入排摸项目风险隐患，对欠薪隐患问题做到早发现，早处置。责任单位局参与单位局、各镇、街高新区销开发企业存在擅自销售、截取预购房款不存入监管账户、样板房扩展空间引导违章搭建等彳亍为；开发企业及代理机构销售过程中存在虚假宣传、销售过程告知不到位、价外加价、“首付贷”、“首付分期”等行为；商办项目存在售后包租或变相售后包租、虚拟分割或违规分割销售，以及引导改变规划用途的误导宣传等1.落实“综合查一次”、“双随机、一公开”工作制度，常态化开展联合执法检查。对住

13、宅项目擅自销售、违反预售资金监管制度、样板房扩展空间引导违章搭建，商办项目售后包租、变相售后包租等行为进行查处。责任单位局参与单位分局、区市场区综合执法局分局，各镇、家IWJ新区2.开展预售前风险评估；督促企业完善销售告知承诺制及签约录音录像等管理制度；督促企业与监管银行严格执行预售资金监管制度，确保销售合同及时办理网签备责任单位局参与单位法委、区信访场监管局、区彳小。案；在项目每批次开盘前对配套销售车位、储藏室等设置情况进行审查；全面掌握项目信访动态，积极应对处置群体性事件。局、区资规女镇、街道、国乡3.加强地下车位使用功能排查，要求开发企业在销售案场公示配套销售车位的相关不利因素。责任单位

14、分局参与单位局4.对销售过程中户外广告、宣传单页、公众号等载体的广告用语进行审查，严厉查处虚假、夸大宣传等违法违规行为；严厉查处开发企业、经纪机构或相关人员未明码标价、价外加价及违法违规收取购房者“茶水费”等行为。责任单位分局、区住建场监管局参与单位街道、国家高验房屋墙（地面）渗裂、户内空间尺寸偏差大、门窗安装不规范等质量通病多发；门厅、架空层、电梯前室、楼梯间等公共部位品质差；道路、雨污水管、室外1.指导开发企业通过设立业主开放日等方式，使业主提前了解项目情况，收集问题和意见并妥善处置，避免在交付时问题集中爆发。责任单位街道、国家高参与单位局、区资规分J2.强化竣工验收前监督管理，责令开发企

15、业严格落实住宅工程质量分户验收制度。建立验收（备责任单位局参与单位铺装、园林绿化、健身配套设施等小区室外附属工程品质差；高层二次供水设施不规范；工期安排不合理，导致逾期交付。案）前房屋质量通病、室外附属、园林绿化等专项检查制度，形成“问题清单”、“责任清单”和“整改清单”，确保项目建设品质并按期竣工交付。体育局、区民综合执法局、局，各镇、街高新区交小区品质与销售宣传时差距大；逾期交付、违约金支付不到位、逾期及强制代办产证；开发企业对业主反映的房屋质量报修等问题处理不及时；装修人私搭乱建、违规装修、擅自改变房屋用途等现象。1.按照房地产项目交付前查验清单（附件4）,开展交付前风险评估，指导开发企业完善制定针对性的交付方案和应急预案，督促风险隐患项目及时整改；督促开发企业对项目资金平衡情况进行测算，及时缴纳物业专项维修资金和物业保修金。责任单位局参与单位监管局、区Z局、区资规女镇、街道、国乡2.督促开发企业对影响使用的车位、储藏室等问题进行整改；积极引导开发企业将项目纳入商品房“交房即发证”试点范围；对私搭乱建、违规装修、擅自改变房屋用途等情况进行处置。责任单位局、区综合执资规分局