注册房地产估价师基本制度读书笔记.docx

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1、基本制度读书笔记第一章房地产业基础性先导性带动性风险性产业分为：房地产投资开发业房地产服务业细分为:投资/咨询业/评估业/经纪业/物业管理业人们关心:房价一质量一物业管理1 .城镇住房制度改度3.房地产生产方式改革.79年全价售房试点:西安柳州梧州南宁82年补贴出售:（各1/3）郑州常州四平沙市86年后针对传统制度核心一低租金提出大幅提租为基本环节的改革思路91全面推进和配套改革：上海五位体:公积金/提租/补贴/配房债券/买房优惠94改革深化全面实施深化决定“三改四建”98年7月关于进一步深化 通知廉租房:租金政府定价，由修维费和管理费构成最低收入家庭住房保障原则上发放租贷补贴为主,保障面积为

2、人均面积的60%住房补贴:购房资金：工资/公积金/贷款/住房补贴房价收入比4倍以上发放（60M2经房均价/年均工资）2 .城市土地制度改革五不利:土地合理利用/正确评价企业绩效按劳分配/城市建设/不正之风五个表现:土地使用费82年深圳88年改为税有偿出让.转让87深圳地方法规修改宪法和土地法84年关于经济体制改革决定里程牌认定土地不是商品，借以区分资本主义全国性条例1990暂行条例4.房地产法制建设法律:实施-90规划法95管理法99年土地法行政法规:条例外商办法部门规章:v办法 规范性文件：通知估价经济人技术法规：估价规定测量规范第二章建设用地制度与政策1 .正确认识现行土地制度:城市一直辖

3、市/市/镇社会主义公有制全民和集体所有制国家代表人民国务院行使集体土地:村民集体/两农村经济组织农民/乡农集体城市市区土地属国有农村及市郊区一般属集体2 .土地制度:土登记制度土地途管制制度有偿有限期使用制度保护耕地制度据土地利用总体规划，将用途分为农用/建设用/未利用3 .集体土地使用征用原则:珍惜耕地/合理利用保护建设用地/妥善安置/有偿使用/依法征地政策：两级审批（国务院/省级人民政府）征农地先办农地转用手续同时办理征地审批手续基本农用/基本农用外耕地超过35公顷/其他70公顷具体项目省府审批国务院务备案4 .国有土地使用权出让（出租一级市场）必须符合土地利用总体规划/城市规划/年度建设

4、用地计划11号令规定:商业旅游娱乐商品住宅用地必须拍招挂上地使用权收回:年限届满提前收回据实际年限/开发程度/ 土地利用实际情况适当补偿因使用者履行合同而收回（60 口内未如期支付）未按合同约定期限和条件开发利用土地的警告罚款至无偿收回土地使用权终止:灭失和遭抛弃土地使用权合同分成片/项目用地/补办5 .国有土地划拨：批准后拆迁安置补偿或无偿取得管理:出租超6月签合同/抵押不含地价/保留不超5年6 .闲置地范围:未按用地批准书和合同规定期限开发利用合同生效或批准书发放1年后未动工建设动工面积不足1/3或投资不25%未经批准中止1年闲置处方式：延长开发期不超过1年变地用途后办手续再开发安排临时使

5、用，项H具备条件后重新批准开发，增埴地价政府收政府为其置换等价闲地或建设用地建设政府招拍定新主，对原用地单位经济补偿政府签协议收回（由政府造成闲置的协商处理）第三章城市房屋拆迁管理制度与政策必须符合城规/有利旧城改和生态改善/保护文物古迹1 .拆迁指取得许可证的拆迁人对国有土地上的并对被迁人补偿安置的行为,搬迁期从属于拆迁期且不能超出2 .工作程序:中请（行政许可制度）一审批许可证一协议一实施（自行/委托）资金监管补偿方式：（拆非公益事业房附属物只作货币补偿）公益事业房屋及期付属物，重建或补偿（成本法评估）补偿标准:基本原则一等价有偿；办法是根据区位，用途，面积等评估.重置价结合成新原则用途以

6、证书为准，未记录的以实际作途为准，实际用途以合法规划合法手续为依据一经营性营业执照，如为住宅改造的则另加上规划批准。临建按使用期限残存价置参考剩余期限适当补偿设有抵押权的:认定有效性（抵押自登记之日生效）及时通知抵押权人如可解除抵押合同，付款前由抵权人认可不能解除的,法定顺序清偿，不足追偿3.拆迁估价以公开房地产市场价值为价值标准不考虑出租，抵押，查封等因素影响;评估价格为市价，不含搬迁补助，临时安置，停产，停业，室内自行装修的补偿目的:为确定被拆房补偿金而评估其市场价格时点:许可证颁发之口，大批分期分段以当期实施日方法:市场法,如采用其他方法必须充分说明原因现场实堪T技术协调T人民币精确到元

7、4.拆迁估价结果公示和异议处理：分户初步结果公示7 口可质疑,有异议5 口内提5 口内复议，另行估价10日出报告5 .纠纷处理达不成协议：行政裁决申请之日起30日内，拆迁管理部门或政府依法起诉裁决后3个月内强制拆迁以裁决为前提（政府部门或法院执行强拆）达成协议的:一裁终局制;无仲裁协议一方申请不受理6 .行政裁决：事实依据，法律准绳,公平公正及时六项制度:行政调解拆迁听证集体决策违规违法行为责任追究不服裁决的救济制度回避裁决依据估价结果听证会后方可强拆，要求:7要件/裁决,补偿安置/提前15 口通知/依法进行。要证明并公证证据保全。第四章房屋开发经营管理制度与政策1 .开发项目管理原则:（1）

8、符合土地利用总规/城规/年度建设用地计划房地产开发年度计戈 1/年度固定投资计划坚持旧改新建结合/开发基弱，挤，污及危旧房集中区，保护改变生态环境，保护历史.2 .经营管理转让后30日备案转让条件:出让合同成立/完成一定规模（25%/成片）划拨转让:批准后受让方补手续交出让金后转让不办的土地收益上缴3 .房地产广告必须载明：开发企业名称/中价代销的名称/预（销）售许可证号第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策一.城市规划:为实现城市经济社会发展目标,确定城市规模，性质，发展方向;合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合布署和具体安排.范围:市区，近郊，行政区内需规划控制的，在总规中

9、划管理包含:城市规划编制审批管理和实施监察管理基本内容:总规20年近规5/建制镇1020近规35年详细规划:控制性详规，修建性详细规划分区规划:总规基础上编土地利用，人口，公共/基础设施.规划与开发关系：规划决定未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程序;政府调空地价的手段，决定地价。1 .城市规划的编制和审批（分级审批制度）编制:总规和纲要政府组织，分区和详细规划部门组织总规:直辖市/省会/100万以上城市一报国务院其他城市等报上级,先报同级人大或常委会通过人防一建设部/人防委;历史文化名城一建设部文物局2 .基本原则:法规效力/土地利用/建设必须符合，服从3 .实施管理乂2）批后管理监督查

10、禁报建审批管理:项目选址意见书,必须附在设计任务书后用地规划许可证，持计委立项，取得规划设计条件通知书建设工程规划管理:建筑/道路/管线/方案/发证/放验线制度（审批程序:中请审批提验6个月内送）二.勘察设计2000.9/239号v条例工程勘察资质:综合资质（甲）专业资质/劳务资质工程设计资质:综合资质（甲）行业资质/专项资质招投标/监理制度是建筑市场管理体改两个重要方面三.招投标1.原则:公平公开公正诚实信用/项目不规避招投标不受地区和部门限制2.分为公开招标 邀请招标;代理资格认定分甲乙级中标条件:最大限度满足招标条件评价标准满足实质性要求，价格最低,但不低于成本四.建设监理制度乂项目管理

11、，工程咨询）甲乙丙级社会化，法制化，高效，严格，科学，与甲乙方以经济纽带,合同为依据制约.控制工期，造价，质量.F1DIC合同条件1 .分类:全过程监理一决策阶段;阶段监理实施阶段2.监理基本方法是控制;形式:旁站/巡视/平行检验基本工作:三控:进度/质量/投资;两管:合同/信息一协调:全面组织协调五.工程施工与质量管理1 .项目报建制度一九项:94.8办法2 .施工许可制度:2001年6月办法建设单位申请县级以上/不取不得开工批准开工报告的/30万或300m2以下不申请3 .申领条件:1年资金大于50% /1年以上资金大于30%4 .管理:申请15日颁发/放在现场/3个月内开工5 .国务院经

12、贸部门对重大技术改造项目实施监督检查6.2000年6月保修办法验收规定建设单位组织,7日前通知，合格提出“工验报告”7.企业资质管理:施工总承包/专业承包/劳务分包8.项目经理制度:法人委托全面负责/持证上岗四级第六章房地产交易管理制度三种形式:转让/抵押/租赁城法三项交易基本制度：价格中报制度/90日中报交易受法律保护必要条件价格评估制度/公开公平公正原则,按技术标准和程序以基础地介，标地价和重置价格为基础，参照市场价价格评估人员资格认证制度一.房地产转让管理：有偿/报税实质是权属发生转移，特征是发生权属受化;买卖/赠与或其他合法方式（入股/合作/合资/收购/合并/抵/债/其他分类:对象:地

13、上有建筑物与地上无建筑物方式:有偿和无偿（赠与属单务受让方无义务）1.转让条件:全部支付取得证书25%成用地条件2.转让程序:书面合同-90日申报价格17日答复一申核评估一交税费一发证一登记后持房证申请变地证3.划拨地房地产转让:经批准办出让,受让方交出让金不变性质，转让方上缴收益（再出让可充扣出让金）可不办让手续:经规划部门批准私房转后仍居住制度改革出售公有住宅暂难定土地用途年限的同一宗土地上部分房屋而土地使用权不可分割4.99.469号v办法标志公房和经房上市限制取消。二.商品房销售管理1 .预售许可证制度:三证一书25%,签约30 口内预售人持合同到房地部门登记备案2 .销售办法:四证一

14、照已竣工，配套物业已落实3 .计价方式:套（单元）/套内建筑面积/建筑面积4 .规划设计变更10日内通知15日回复三.租赁管理L分类:所有权性质:公有房/私有房用途:住宅/非住宅一区别对待分别管理2 .不得出租:无证/查封/共有不同意/争议违章/不安全/抵押权人不同意/不合规定3 .合同终止:自然终止一到期/法规约定的/不可抗力人为终止:擅自转租/转让转借私自调换/从事非法活动/擅拆改或改用途/欠租6月,公有闲6个月/故意损坏4 .租金:商品租金:+保险费/地租和利润市场租金:的基础上据供求关系形成的成本租金:折旧费/维修费/管理费/融资利息/税金四.抵押管理:合法的不转占有,提供债务履行提保行为1 .抵押条件:依法取得的房屋所有权连同土地权单纯土地出让的使用权2 .不得设定抵押的:（）权属争议公共福利业文物保护和重要任念意义的拆迁范围的查封扣押监管3 .一般规定:（1）出租的要告知权人和承租人，书面告知后抵押权实现造成承租人损失,承租人自负。