物业标书模板下载-物业管理工程管理制度及规范.docx

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1、物业标书模板物业管理工程管理制度及法律规范十二、工程管理制度及法律规范(-)机电设施统计制度1、工程部负责机电设施的统计工作，并坚持真实、精确 、帐物相符的原则。2、机电设施的统计主要是统计设施的基本状况，内容包括：设施名称、设施型号、安装地点、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设施原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随件资料、设施图样等。3、机电设施的台帐与随机资料图册、运行检修纪录构成设施的全部档案内容。4、机电设施使用状态的统计以机电设施运行一览表的形式反映设施的状态，内容包括：设施名称、型号规格、电机容量、设施编号、使用状况等。5、设施的统计资料

2、必需全部真实地反映实情，并交文档管理员存档备查。(二)智能信息调度室管理规定L信息室实行专职人员全日24小时值班负责制。2、信息室值班员每天检查各类信是否正常，如不正常应马上查清缘由，上报主管，遇到重大问快速上报管理处主任。3、掌握中心消失报警信号，马上核实信号真伪状况，如报警属实，按相关应急措施处理，如属误报应进行复位，并纪录在智能掌握值班纪录表中。4、智能掌握系统在正常状况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设施是否处于完好状态，并将检查结果纪录在智能掌握值班纪录表中。5、智能掌握设施消失故障时，值班员应填写智能掌握设施修理申报单，并马上通知工程部修理人员进行修理。

3、6、智能掌握中心内的电话属专用报警、调度联系电话皆可人不得占用而影响工作信息传送。7、智能掌握中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆危急品，中心内按规定配备便携式灭火器和常用灭火器械。8、阻挡外人进入智能掌握中心，如因工作需要必需经管理处批准。未经管理处许可,中心工作人员不得接待任何来访者。（三）配电房管理制度1、配电房的全部机电设施，由水电值班员负责管理及值班，值班员必需熟识电气设施状况和有关协管队措施，无关人员禁止止进入配电室。2、保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温掌握在40度以下,配备灭火器材，各标志牌清晰、醒目。3、实行24小时值班制度，并建立运行纪录，值班员每四小时巡查一次，并

4、在配电柜巡察纪录表上做好纪录，发觉问题准时修理，不能解决的问题准时上报工程部部长。4、巡查内容包括室内有无异味、噪声，并纪录电压、电流、温度、电表行数，检查屏上指示灯，补偿柜运行状况等，发觉特别准时修理，并上报工程主管。5、房内禁止乱拉乱接电线，供电线路严禁超载供电，如确需要，书面上报管理处主任。6、配电房内设施和线路转变须经管理处主任同意，重大转变须报有关主管部门审批。7、严禁违章操作，操作及检修时，必需按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套等。（四）消防掌握中心管理制度1、消防掌握中心实行专职人员全日值班负责制。2、值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应马上查清缘由，上报工程部长，遇到重大问题

5、快速上报消防责任人。3、消防掌握中心消失报警信号，马上核实信号真伪状况，如属火灾报警，按消防应急措施处理，属误报应进行复位，并纪录在水电、消防值班纪录表中。4、消防掌握系统在正常状况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设施是否处于完好状态，并将检查结果纪录在水电、消防值班纪录表中。5、消防设施消失故障时，值班员应填写设施修理申报单，马上通知工程部修理人员进修理。6、消防掌握中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。7、消防掌握中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危急品，消防掌握中心应备有便式灭火器和常用灭火器械。8、严禁外人进入消防掌握中心，如因工作需

6、要必需经管理处批准。(五)电梯的值班检查制度L电梯的值班巡察检查由电梯值班员进行。2、电梯值班员经市劳动局特种操作技能培训后，持证上岗。3、电梯值班员须每天对所辖电梯进行巡察检查，巡察检查内容包括：(1)电梯运行过程与正常状态有无差别；(2)电梯的配套设施是否齐全完好；(3)电梯减速箱是否正常；(4)电梯钢丝绳外观是否有断丝断股现象；(5)电梯制动器是否牢靠制动、禁甸件是否松动；(6)电梯修理保养工作是否留有缺陷；(7)电梯机电设施运转是否正常；(8 )各呼梯、选层、指示装置、对讲电话是否正常；(9 )减速箱油位、温升是否正常；(10 )有无异声、异味现象和底坑水浸现象等。4、电梯巡察检查后须

7、认真填写电梯值班巡察检查纪录表，包括下述内容：(1)电梯修理保养人员的主要工作内容简述；(2)电梯修理保养人损的人数名单；(3)电梯修理保养更换的主要零部件；(4)故障处理跟踪纪录；(5)困人解救状况；(6 )电梯卫生状态等。5、电梯值班人员困人解救后，须填写困人统计表。(六)电梯检查及保养制度L日常巡察检查及保养(1)巡察机房内各种仪表、配电柜、掌握柜、曳引系统、限速装置及照明系统,清洁除尘，发觉特别状况准时处理或上报。(2 )巡察操纵盘、照明、轿厢风扇、通讯、壁板及地面等设施，检查协管队触板及轿厢开关的工作状况。(3)检查轿顶设施，并站在轿顶处，用慢车观看全程运行状况一遍，发觉特别状况准时

8、处理。(4)检查底坑限速张紧装置，轿厢及对重的缓冲器，平衡链及固定装置和照明系统。2、周检及保养(1)询问电梯运行状况，有无急修等状况。(2 )观看全部继电器、接触器和空气开关的动作状况，检查其触头是否有火花、烧焦等状况，继电器、接触器是否发热，清洁接触器衔铁。(3)检查制动器压杆是否行动自如，制动盘与闸瓦间隙是否正常以及有无特别磨损。(4 )检查曳引机油位、油质是否有化学沉淀和乳化现象。(5)检查电梯平层的精确度，轿厢门开关有无堵塞和异响状况。(6)检查厅门锁是否敏捷，清洁调整厅门开关，清洁门导机。(7 )检查轿厢、轿顶、轿底、井道及底坑的全部开关及按钮，要求动作灵敏牢靠。3、季度检查及保养

9、(1)拆检逆变器，并彻底清洁。(2)轿顶清洁除尘，导轨清洗加油，清除导轨油壶内已污的油棉线。(3 )检查曳引钢丝绳张力是否匀称，当张力差大于5%时，应予调整，检查曳引绳捻绳，直径及磨损状况，并检查各绳头。(4 )拆检清洁轿门电机，检查碳刷及整流子的磨损状况，并清洁轿门的掌握箱。(5)检查清洁轿门的联动机构，使转动杆各传动关节转动敏捷，门开关自如，紧固各部螺母，必要时调整门速。(6 )检查门刀和门锁、滚轮之间的间隙与垂直度。(7)检查厅门钢丝松紧及磨损状况，厅门悬挂滚轮及自动收绳轮。(8)检查轿厢，对重导靴及其磨损状况和协管队钳与导轨的间隙，必要时予以调整。(9)检测掌握柜的对地绝缘电阻及主电机

10、，门电机的相间和对地的绝缘电阻。4、年度检查及修理(1)调整开关门继电器，认真检查各种掌握屏上全部接触器、继电器、空气开关和按钮，如有灼痕、拉毛等现象要予以修复或调换，并紧固接线端子。(2)检查限速器的动作速度是否精确，协管队钳是否牢靠动作。(3 )调换开、关门机构的易损零件。(4)检查协管队回路触点的工作状况及牢靠性。(5 )系统调整电梯的运行参数。(6)按劳动局电梯年检要求检测。(七)设施机房卫生制度1、设施机房卫生是搞好设施管理的前提。2、按规定严格执行，每天对机房和机器设施进行一次卫生工作，每月一次大扫除。3、修理队地域及各设施机房不准悬挂和晾晒衣物。4、只允许在规定的场所吸烟，烟头不

11、得乱丢，不允许烟缸中堆满烟头，要提倡文明。5、技工着装要清洁，领子、袖口均应洁净，不得留长发留胡须。6、工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。7、讲话语言要法律规范，不得满口脏话和大声喧哗。(A)设施机房值班制度1、未经领导批准，员工不得私自带领外单位人员到机房内参观。2、经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原值班人员要亲密留意设施运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，准时发觉和处理隐患。3、要严格依据巡察规定，准点抄录设施各运行数据，认真做好纪录。4、值班人员必需严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特殊禁止的是食品。5、在机房内不允许接用临时电器设施，不允许随便挪动

12、消防器材，不允许未经批准，使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。6、保持机房清洁卫生，搞好文明生产。(九)设施日常巡检制度1、当值人员与各系统技术人员依据系统的运转状况制定巡检内容、要求和巡检线路，并落实到具体人员；2、巡检人员严格依据时间和巡检内容进行巡检，发觉问题准时解决或上报处理；3、保证各系统的正常运行和重点设施正常运转；4、月终将填写的巡检纪录表整理汇合报工程部经理，由档案管理人员收存，以备查证。（十）设施日常修理管理1、公司使用部门的设施发生故障，须填写修理通知单经部门主管签字交工程部;2、工程部主管或当值人员接到修理通知，应随即在日常修理工作纪录簿上登记接单时间，依据事故的轻重缓急准

13、时支配有关人员处理，并在纪录簿中登记派工时间；3、修理工作完毕，主修人应在修理通知单中填写有关内容，经使用部门主管人员验收签字，并将通知单交回工程部；4、工程部在纪录簿中登记修理完工时间，并准时将修理内容登记在修理卡片上,审核修理中记载的用料数量，计算出用料金额填入修理通知单内；5、紧急的设施修理由使用部门的主管电话通知修理队，由当值人员先派人员修理，同时使用部门补交修理通知单，当值人员补填各项纪录，其他程序均同;6、工程部接单后两日内不能修复的，由当值主管负责在登记簿上注明缘由。若影响业主使用的，应实行特殊措施尽快修复。（十一）设施事故处理L设施一旦发生事故,影响到业主的正常生活活动时,必需

14、立刻启用应急设施，实行应急措施挽回损失和影响，并爱护现场，准时上报。2、有关领导及有关人员要马上赶赴现场检查、分析、纪录准时做出处理。3、事故发生后，有关人员要将设施事故报告单送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。4、对于事故责任者，公司要查明缘由，依据规定，视情节轻重赐予必要的经济惩罚和行政处分；假如已触犯法律，则按我国法律程序处理。5、事故的事后处理要做到四不放过：(1)事故缘由不查清不放过；(2)缺乏切实有效的防范措施不放过；(3)缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；(4)事故责任人和员工未受到训练不放过。(十二)修理报告L下列状况报告领班：(1)主要设施非正常操作的开停、调整及

15、其他特别状况；(2)设施消失故障或停机检修；(3)零部件更换及修理；(4)修理人员的去向，客户修理材料的领用(5)运行人员临时离岗；(6 )对外及上级联系。2、下列状况必需报告技术主管(工程师)：(1)重点设施非正常操作的开停、调整及其他特别状况；(2)接受新的运行方法；(3)重点设施消失故障或停机检修；(4)系统故障及检修；(5)重要零部件更换及修理加工及改造；(6 )工具、备件、公共修理材料领用；(7 )员工加班、调班、补休、请假。3、下列状况必需报告部门经理：(1)重点设施消失故障或停机修理；(2)影响园区运行的设施故障或施工；(3)系统运行方式的重大转变；(4)重点设施主要零部件更换、修理外委加工；(5)系统及主要设施的技术改造；(6)系统或设施的增改工程及外委施工；(7)技术骨干、领班以上人员岗位调整