第一章 房地产市场.docx

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1、第一章房地产市场为做好房地产经纪服务，经纪人应熟悉房地产市场的运行机制，房地产市场变化趋势，并能为客户分析房地产市场以及提供专业咨询服务。本章主要介绍房地产市场运行机制、市场分析等有关知识。第一节 房地产市场运行机制一、什么是房地产市场房地产市场，是指交易商品是房地产的市场。房地产交易包括买卖、租赁等。中国7亿多城镇人口,按照一人一间、每套住宅2间计算，中国需要住宅3.5亿套，市场空间十分广阔。房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，主要有3个（1）市场主体，即房地产供给者（房地产出售人或出租人）和需求者（房地产购买人或承租人）（2）市场客体，即供交易的房地产商品和服务；（3）交易条件，

2、即符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式、资金交割时点、房屋交割时点等。 只有同时具备上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。二、房地产市场如何分类（一）按照房地产的流转分类按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场、三级市场。房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。在土地开发中，三通一平，是指通电、通路、通水（给水）土地平整。五通一平，是指通电、通路、 通给

3、水、通讯、通排水、土地平整。七通一平，是指通电、通路、通给水、通讯、通排水、热力、燃气、土地平整。（二）按照买卖双方对价格影响的强弱分类按照买卖双方在市场上对价格影响的强弱，房地产市场可以分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。随着房地产市场发展成熟，以及房地产市场长期发展趋势来看，房地产市场总体上由卖方市场转变为买方市场。三、房地产市场结构是怎样的对于新建商品房市场，若房地产开发企业和新建商品房项目数量较多，则这样的市场属于垄断竞争市场。若房地产开发企业和新建商品房项目数量

4、较少，则这样的市场属于寡头垄断市场。对于二手房市场，因为有众多的业主供应，且买卖双方主要是分散的个人，竞争性较强，因此这样的市场属于垄断竞争市场，并且竞争多于垄断。第二节 房地产市场分析指标和方法房地产市场分析指标和方法，有针对一个区域市场的（如一个国家、一个地区或一个城市），有针对一 个房地产开发或投资项目的。本文主要谈针对一个区域房地产市场的分析指标和方法。一、成交价（或价格指数）成交价，是指某一类别房地产在某段时期的市场平均价格，是反映房地产市场当前状况的指标。成交价上涨，代表市场向好；反之，代表市场向差。从我国过去的情况看，相对于成交量来说，成交价对市场的反应不够敏感，通常也是滞后的。

5、就价格指数来说，有基于成交价的价格指数，还有基于挂牌价的价格指数，基于评估价的价格指数等。价格指数增长，代表市场向好；反之，代表市场向差。二、成交量成交量，是指某一类别房地产在某段时期的成交总量，是反映房地产市场当前状况的指标。一般来说，房地产市场无论由冷转热，还是由热转冷，成交量的变化一般是领先于成交价的变化，即所谓“量在价先当成交量不断放大时,反映市场趋热，随后价格往往会上涨；当成交量不断萎缩时,反映市场趋冷， 随后价格往往会下跌。量价关系分析（成交量与成交价的互动及动态变化研究），可以反映房地产市场的周期变化、所处阶段和发展趋势。量价互动变化过程的一般规律如下（5个阶段）量跌价滞（观望期

6、）一量价齐跌（低谷期）T量升价稳（回暖期）T量价齐升（上升期）T价涨量缩（高峰期）关于合理的成交量，参照国际经验来看，还可以计算一个绝对值。低于绝对值的成交量，说明成交偏小；高于绝对值的成交量，说明成交偏大。例如，北京市住房合理的流通率是2%,住房总套数750万套，每年合理成交量是15万套，每月合理成交1.25万套。三、议价空间议价空间，是指挂牌价和成交价之差与挂牌价的比率，即议价空间=（挂牌价-成交价）/挂牌价。一般 来说，议价空间如果不断缩小，则说明市场向好；如果议价空间不断扩大，说明市场变差。对于具体的一笔交易，合理的议价空间到底有多大，可参照过去一段时期（例如1年）议价空间的平均值。成

7、交周期成交周期，是指一套房屋自挂牌（开盘）之日起至成交（签订交易合同）之日止的时间。对于二手住 宅来说，也称为挂牌天数。成交周期越短，说明市场越火热；反之，说明市场越冷清。此外,还可以分析初次挂牌价高低与成交周期的关系，初次挂牌价越高,成交周期越长;反之,成交 周期越短。对于业主来说，若要快速变现，其初次挂牌价就不能太高。挂牌价不高的标准是，挂牌价不高于类房屋过去一段时间市场价加上平均议价空间。例如，某住宅面积90 m2,过去1年的市场价3万元议价空间平均为4%,则挂牌价不高的标准为：不超过280.8万元，即90x30000x （1+4%） =2808000o五、带看量带看量，是一定时期（如1

8、个月）某一区域客户实地参观批次的总和。客户有购房的意愿，才会发生带看，并且带看是发生在成交之前。因此，带看量是反映房地产市场冷热程度的先导指标。带看量不断放大，说明后期市场越火热；反之，说明后期市场越冷清。六、来访量（或访问量）来访量可分为网络来访量、电话来访量、门店来访量。客户有购房的想法，才会发生来访，因此，来 访量也是反映房地产市场冷热程度的先导指标。由于客户在实地看房前，往往要通过线上查看房源，通过网络或电话咨询房源，因此，来访量比带看量更超前。来访量不断放大，说明后期带看量也会越大，市场越火热；反之，说明后期带看量越小，市场越冷清。七、经纪人对市场的预期经纪人对市场的预期，是指通过对大量从业经纪人的调研，得出经纪人群体整体上对未来一定时期市场的预期。经纪人对未来预期越乐观，说明后期市场越火热；反之，说明后期市场越冷清