地产土建精装修做法汇总.docx

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1、地产土建精装修做法汇总因施工原因造成的问题部门、专业间配合类（4大问题）存在问题1：女儿墙、沉厕管井侧墙、屋面天窗壁等，大多是在钢筋混凝土板上为砌筑的砖或砌块墙体，砌体和混凝土两种不同材料界面处易形成裂缝，造成漏水。解决措施：所有建筑要求做泛水处，均采用现浇混凝土泛水，泛水高度如建筑无特定要求的，按200高。存在问题2：梁与板混凝土强度等级不同，施工不便。解决措施：同时浇筑的梁、板混凝土强度等级应一致。存在问题3：地下室后浇带要在至少60天后方可浇筑，但地下室外墙的防水及基坑回填工程却需要先行施工，如何处理。解决措施：地下室外墙后浇带处，在外侧设一通高预制钢筋混凝土板，该板置于地下室外墙防水层

2、内侧，建筑设计需考虑该处的防水做法，结构设计需考虑该板在后浇带尚未浇筑前用于拦挡回填土。存在问题4：有些墙垛的尺寸太小,不便于砌筑且质量不宜保证。解决措施：与混凝土墙、柱相连的墙垛尺寸W120X120或某一边长小于120时，采用现浇混凝土墙垛。解决现浇混凝土楼板裂缝类（6大问题）存在问题5：屋面板混凝土强度等级偏高，易产生裂缝而漏水。解决措施：屋面结构混凝土强度等级尽可能WC25级。存在问题6：地下室底板混凝土强度等级偏高，易产生裂缝而漏水。解决措施：施工周期较长的大体积混凝土（如地下室底板、外墙等），设计时宜考虑混凝土的后期强度，可采用不少于60天龄期的混凝土强度。存在问题7：地下室底板及侧

3、墙后浇带新旧混凝土界面处易产生裂缝，经常出现渗漏。解决措施：后浇带接缝处应做成企口；主筋在后浇带处按断开处理；采用膨胀止水带。存在问题8：现浇混凝土板内预埋PVC电管时，混凝土板经常沿管线出现裂缝。解决措施：钢筋混凝土板中预埋PVC等非金属管时，沿管线贴板底（板底主筋外侧）放置300宽61.0X10X10钢丝网片。存在问题9：现电梯间前室有大量设备管线暗埋在混凝土板内，造成结构隐患，易出现裂缝。解决措施：预埋管线非常多的板（如高层建筑电梯前室等），板厚宜按结构设计所需板厚+30。存在问题10：屋面等有防水要求的混凝土板，对裂缝控制要求较严，如何控制裂缝。解决措施：有防水要求的屋面板结构混凝土内

4、添加抗裂纤维。添加量由招标中心或总承包提供中标产品参数，由设计单位确定。防止首层地坪沉陷类（3大问题）存在问题11：首层隔墙自身发生沉降，墙身出现沉降裂缝。解决措施：首层隔墙下应设钢筋混凝土基础梁或基础，不得直接将隔墙放置在建筑地面上，不得采用将原建筑地面中的混凝土垫层加厚（元宝基础）作为隔墙基础的做法。存在问题12：室外踏步、花台等发生沉陷、变形。解决措施：建筑室外配件设计时，应考虑其地基及基础的设计。存在问题13：室首层地面回填土较厚，回填质量不易保证。解决措施：回填时，监理必须到位，加强质量控制及自检措施,在严格按照规范要求进行回土填的前提下，根据实际工程情况,可采取以下加固措施：（1）

5、当回填砂、石、砂等低粘聚力大粒径材料时，不另行加固。(2)当回填土厚500时，不另行加固。(3)当回填土厚500W且W2000时，地面长跨小于3000的，在建筑地面做法的混凝土垫层底部放置6200双向钢筋网片，网片应锚入或搁置在周边结构上；地面短跨23000的，除按上述要求增加钢筋网片外，在垫层底部增设地垄墙，地垄墙与周边结构形成的网格边长不大于3000。地垄墙做法由设计单位出具，地垄墙材料宜采用砌体，与上部的混凝土垫层的支承关系应有保证。回填土厚2000时，采用预制钢筋混凝土或现浇钢筋混凝土地面。因设计原因造成问题部门、专业间配合类(2大问题)存在问题14：有时隔墙、填充墙强度不好。解决措施

6、：非承重墙的墙体材料强度等级在图纸中应予注明。存在问题15：钢结构、地基处理等需进行二次设计的由何方负责。解决措施：钢结构、地基处理的二次深化设计由总承包负责完成,设计单位必须全力配合，保证工作的衔接。消防设计【6大问题】存在问题16：消防车道没有4m宽、没有回车场或回车道、园林种树影响消防车辆。解决措施：按照规范执行，消防车道宽度执行规范，消防车回车场如果上部做草坪，下部构造设计必须符合消防车通行要求，园林总图应经建筑设计人员审核，并报消防部门通过。存在问题17：电梯前室开窗面积不够3m2。解决措施：按照规范执行，不够3m2可加设加压送风井。存在问题18：各栋楼之间防火间距不够。解决措施：按

7、照规范执行。存在问题19：楼梯间首层与地下室没有隔开。解决措施：按照规范执行。存在问题20：发电机和消防水泵不在第一期，拖延第一期验收时间。解决措施：在一期应考虑完善配套，裙楼不装修、暂时不使用也应先设计消防系统，待施工完成后方可验收。存在问题21：消防水泵房没有直通安全出口。解决措施：按规范执行。设计通病与措施屋面防水【7大问题】存在问题22：广州地区911防水材料质量不稳定解决措施：1）选用防水卷材,根据国家规范确定厚度。2）北方地区的别墅，按二级防水等级做两道卷材防水。存在问题23：保温隔热层隔热层设置位置不明确。解决措施：1）采用挤塑聚苯板保温材料。2）北方地区先做保温，后做防水，南方

8、先做防水，后做保温。存在问题24：天面女儿墙底裂缝渗漏。解决措施：300mm以下做混凝土女儿墙。存在问题25：凸出屋面的管道、井、烟道周边渗漏。解决措施：凸出屋面的管道、井、烟道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水反梁，平屋面标高定于最高完成面以上250mm,坡屋面为完成面25Ommo存在问题26：管道穿越楼板、屋面处渗漏解决措施：按规定选用和埋设套管；套管处要用沥青麻丝和防水油膏充填。存在问题27：屋面西班牙瓦的施工方法设计有两种做法，一种为挂贴，一种为卧贴。但按挂贴施工的别墅屋面大部分有渗水现象。解决措施：改为卧贴工艺。如确实因屋面坡度太陡时，卧贴工艺中应增加挂网等加强措施，或将卷材

9、防水层加厚（30mm以上）再采用挂贴工艺施工。具体做法均以各公司地区规范为主。天津地区参照25节点。存在问题28：别墅部分户型设计有暗天沟，但由于设计时此处未采取加强措施，许多屋面出现暗天沟漏水现象。解决措施：统一改为明沟,采用25节点。室内防水【5大问题】存在问题29：沉箱式卫生间无侧排地漏，使得沉箱内容易积水而形成渗水隐患。而准备补加侧排地漏时，又由于管井面积不够,无法增加立管。解决措施：加侧排地漏，北方地区因安装困难可适当加大管井。存在问题30：沉箱管道井防水套管安装，卫生间设置管道井时，管道井壁（沉箱内部分）厚往往只有810cm混凝土墙或者采用砌砖，无法较好地安装防水套管。解决措施：建

10、议沉箱管道井壁厚12cm,并且应为钢沪宁图结构，沉箱内部架空，不回填。存在问题31：浴室墙面渗漏。解决措施：柔性防水上返30Omm高，以上部份做防水砂浆。北京地区墙根部混凝土上返120mmo存在问题32：安装卫生间设备时无法固定且易渗漏。解决措施：卫生间墙体建议全部采用实心砖。存在问题33：室内给水管被打穿。解决措施：水暖管道尽量避开门口经过，而从门侧穿墙过，剪力墙预留套管。外墙防水【5大问题】存在问题34：外墙裂缝渗漏。解决措施：外墙是涂料的掺抗裂纤维水泥砂浆。存在问题35：墙体材料。解决措施：同意广州试用加气蒸压混凝土砌块，但应增加相应的抗裂措施（如内外墙批荡挂网，抹灰层加抗裂纤维）。存在

11、问题36：窗楣、窗台处漏水解决措施：窗楣要做滴水线；外窗台要低于内窗台，做足排水坡度；铝合金窗下框要有泻水结构；铝合金窗外边要打防水胶密封。严格执行施工规范。存在问题37：GRC外装饰构件多，而部分外墙GRC线脚上没有设计挑檐，容易造成GRC构件与外墙交接处出现渗漏水现象，而且GRC构件之间的连接也极易产生裂缝。解决措施：1）尽量减少使用GRC,并减少GRC线条的样式。2）选定供应商后，及时将安装节点提供给设计单位。待设计确认后方可安装。3）设计院在图纸中要对装饰线条的排水坡度、滴水槽及不同材料搭接的防裂措施有所标注。4）设计部定板中要考虑线条泛水、渗水的问题。5）工程部要认真审核装饰线条的施

12、工方案。地下室防水存在问题38：防水材料质量不过关。解决措施:采用卷材防水，防水等级及设计执行国家规范。四、建筑节点通病及解决措施门窗与栏杆部分（11大问题）存在问题39：出天面门采用木门，规范不允许。解决措施：出天面门禁用木门。存在问题40：由于甲方考虑成本因素，准备取消一些楼盘的门窗钢附框，但取消钢附框后，会导致结构完成后门窗洞口无法及时收口，对工程进度影响极大，而且也极易造成铝框的污染、破坏。解决措施：总承包核算费用后，报总部审批。存在问题41：当电梯在首层，秋冬季风力很大时，电梯厅门关不到位，需要外力才能关上；设计时应考虑大堂电梯避风，电梯门开关自如。解决措施：同意，采用其做法。栏杆存

13、在问题42：铁艺、铁花、防护栏杆大样不齐不能做为施工依据。解决措施：1）由韩建提铁艺铁花大样图库资料供，设计人员选择。2）设计公司设计大样图。存在问题43：栏杆高度小于IIO0。解决措施：按规范执行。存在问题44：阳台栏杆的预埋件在主体施工时因没有栏杆的立杆间距而无法预留，在安装时又不允许打膨胀螺丝，造成要打掉结构。解决措施：设计确定间距及大样图。存在问题45：阳台镀锌钢管油漆脱落、生锈。解决措施：设计必须明确相匹配的油漆（瓷漆）。存在问题46：室内飘窗台护窗栏杆的设置问题。解决措施：由标准化设计小组统一制定标准图。存在问题47：根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.8米时，应设

14、有防护设施，所有窗台高度低于0.8m的开启窗,应设置安全护栏。现管辖小区，飘窗内的护栏高度偏低，儿童易撞碎玻璃摔下，建议增高护栏高度。解决措施：按规范执行。存在问题48：天台、平台各户型之间设有防护栏杆，防止外来人员穿过确保安全；由于窗户推拉门不能封闭，也没有防盗装置,多个楼盘均出现，从业主家平台推拉窗处进入室内，造成失盗的事件。解决措施：同意，设计中充分考虑。存在问题49：小区的景观水池边，应增设防护栏，以防儿童及老人滑倒摔下。解决措施：不采用其做法。装饰细部【6大问题】存在问题50：走道管井门面贴磁砖。解决措施油装饰专业出大样,确定颜色。存在问题51：室内木质柜与墙体接合处理不当。解决措施

15、油装修处理。存在问题52：卫生间、厨房墙面地砖的规格太大，易空鼓、损耗大。解决措施：建议墙砖不宜太大，应不大于500500,且不用玻化砖。存在问题53：墙面地面砖采用斜贴,损耗大。解决措施:在交楼标准中，明确尽量不使用斜贴。存在问题54：橱柜验收不合格，导致煤气工程验收不合格。解决措施：执行规范。设计和施工时在煤气软管和煤气表放置的封闭空间预留透气孔，安装透气板。存在问题55：电梯的门坎应高于地面，门坎与地面应有一个合理的坡度，防止水倒灌入电梯井内，影响电梯的运行。屋面工程【4大问题】存在问题56：斜屋面坡度太大。解决措施：在不影响设计效果的情况下，尽量减缓坡度。存在问题57：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土保护层管道交叉处，高度超高，不得不剔楼板。解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理的解释。存在问题58：是否采用混凝土天沟一品牌成品集水系统。解决措施：结合立面局部使用。存在问题59：施工单位经常提出屋面找坡材料的变更要求。解决措施：由韩建提出几种材料做法，由设计公司选定。抹灰工程【5大问题】存在问题