诸葛研究院-2022上半年总结与展望【土地篇】.docx

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1、目录土地篇：整体“质提量缩”、低溢价高流拍并存，首轮集中土拍现转好信号1一、全国土地市场供需规模持续下滑，土地楼面价创近10年次新高1（一）整体供需规模持续下滑，二季度稍有回升1（二）土地楼面价创近10年次新高，6月楼面价达年内新高2（三）溢价率低位徘徊，流拍现象仍处于高位水平3二、区域特征：三四线城市流拍率居高不下，一、二线溢价上升4（一）一、二线溢价率小幅上升但不及去年同期水平4（二）长三角土地成交体量领跑，西北地区增速居首5三、房企拿地特征：拿地主角生变，地方国有企业身影增多6（一）拿地集中度下降，中低阵营房企拿地活跃度上升6（二）国央企、地方城投拿地占比再上升，民营房企拿地步伐放缓7四

2、、2022首轮集中土拍传递回稳信号，溢价率上升，民营房企拿地意愿上升8（一）首轮集中供地供需规模双双下滑，杭州土地供应规模居首9（二）首轮土地成交溢价、流拍双双向好10（三）国央资企业仍为成交主力，行业环境逐步好转下民营房企机会见长12五、土地市场预测：下半年土地供应或发力，全年供需维稳142022上半年房地产市场总结与展望土地篇土地篇：整体“质提量缩”、低溢价高流拍并存，首轮集中土拍现转好信号一、全国土地市场供需规模持续下滑，土地楼面价创近10年次新高（-）整体供需规模持续下滑，二季度稍有回升2022上半年，土地市场供需规模较去年同期呈现收缩态势，根据数据显示，2022上半年土地供应规划建筑

3、面积29769. 71万而，较去年同期下跌45. 63%：成交规划建筑面积1807L96万疔，较去年II期下跌60. 82%, 一方面，“两集中”政策继续深化落实，城市错峰开展土地出让，加之今年青岛、武汉等城市增加供应批次，致使上半年土地市场供应端在一定程度上有所收窄；另一方面，上半年部分城市常现疫情反弹局势，土地挂牌和出让活动受到定阻碍，导致土地市场整体供需量呈现下滑态势.图：2011-2022上半年住宅及商办用地供应及成交规划建筑面积走势供应规划建筑面积（万”） 成交规划建税而积（万m）供应同比成交同比数据来淞：各土地储备中心，诸茗找房数据研究中心整理注:2022年上半年数据截止至6月20

4、 口,下同从土地季度数据来看，进入2022年，第一季度土地市场较为冷清，供应规划建筑面积为11582. 95万户，较去年同期下跌42.95%,成交规划建筑面积为8116. 94万T,较去年同期下跌54. 57%；转至二季度，供应量、成交量双双呈现上升态势，但仍远不及去年同期,二季度土地供应规划建筑面积为18186. 76万肝，较去年同期下跌47. 21%,成交规划建筑面积为9955. 02万肝，较去年同期下跌64. 76%。地址：北京市朝阳区德元九和大厦100515 /16 Email:Zhuge_report图：全国重点城市分季度土地供应、成交规划建筑面积及同比走势依底段蛀建筑宜积（万r供内

5、同比成交加划建筑窿积，万E） 一成交同比数据来他：各士她储备中心，诸M找院数据秘究中心整理（-）土地楼面价创近10年次新高，6月楼面价达年内新高从近10年土地成交楼面半年度走势来看，大致呈现稳步上升态势，2018年至今，地价波动性较为明显，2021上半年，在“两集中”政策出台下，重点一二线城市集中供地备受市场关注，优质地块频出带动价格水平较高，根据数据显示，2021上半年成交楼面价为5589.31元创历史新高，下半年房企拿地压力较大，一些优质地块流拍，地价下滑。但今年上半年，土地成交楼面价再度上升，数据显示，2022上半年成交楼面价为5512. 96元创次新高，较去年同期小幅下跌1.37%,较

6、去年下半年上升23. 55%。I成交楼面均价（元E）-同比T环比数据来源：各土地储备中心，诸冠我启数据研究中心整理图：全国重点城市半年度成交楼面价及同环比走势图2022年土地成交楼面价低位开场，自2月起重点一二线城市开拍频次逐步走高，优质地块大量流出，带动楼面价连续3月上升，4月份成交楼面价为6539. 38元tf,环比上涨19. 6%,同比上涨13.8%,主要是由于深圳、杭州、成都等热点城市集聚该月开拍，在一定程度上推高价格。进入5月份，随着集中拍地接近尾声，成交楼面价也呈现稳步同落态势，上海集中土拍受疫情影响于6月初开启，值得注意的是，上海本轮将土地监管资金由原来最高的130%下调至110

7、96的措施在一定程度上减轻房企的参拍压力，拿地积极性有所提升，同时地铁沿线和学区地块竞争更为强劲，在一定程度上推高6月成交楼面价，达年内新高，为7137. 36元/行,环比上涨25.63%,同比上涨3254祝反交楼交均价（元/T一环比f*同比数据来源：各土地储备中心,诸葛找房数据研究中心整埋图：全国重点城市月度成交楼面价及同环比走势图（三）溢价率低位徘徊，流拍现象仍处于高位水平进入2022上半年，溢价率整体低位徘徊，流拍率高位运行。上半年房企销售端、融资端未见明显改善，资金压力犹存，土地市场难获溢价空间，而且市场环境偏紧张之下，房地产市场逐步从扩模到精钻方向转移，房企在地块的选择上愈加谨慎严苛

8、，地块升值与产值能力是房企更为看中的，因此，部分优势偏弱的地块也难免被流拍。具体来看，溢价率方面，溢价率自首月起连续4月上升，但月均升幅不超1个百分点，转至5月份，部分城市疫情反弹局势加重，房企销售回款再遇阻力，同时集中土拍活动进入尾声，溢价率年内首次转降，之后在上海首轮集中土拍的带动下，6月溢价率呈现上升态势。从流拍率来看，自2月份起，流拍率连续3月下降，其中原因离不开集中土拍的加持，进入5月份首批集中拍地接近尾声，加之年中房企为冲业绩，视角多集中于销售端，以致土地端投资动作偏少，流拍现象有所增加，6月份随着上海首轮集中上拍按下重启键，拍地门槛适度降低在一定程度上提升房企参与积极性，流拍现象

9、稍有减少，但仍处于较高水平。图：溢价率及流拍率月度走势及2022上半年溢价率、流拍率情况302551910901Z0Z早 ZZOZeez8ZTZZN3*0zZILZOZ二JLZOZoig6?工oB0 LZOZZOJ.ZOZgMszMMZOKOZZLW0ol eszg-0N数据来源：各土地储备中心.诸葛找房数据学究中心隹理二、 区域特征：三四线城市流拍率居高不下，一、二线溢价上升（-）一、二线溢价率小幅上升但不及去年同期水平2022年，各等级城市土地溢价率仍处于较低水平，从分等级城市溢价率来看，2022上半年线城市平均溢价率为3. 73%,较去年下半年上升0.14个百分点；二线城市平均溢价率为4

10、. 83%,较去年下半年上升1.71个百分点；三四线城市平均溢价率为4. 26%,较去年下半年下降2. 89个百分点。一线、二线溢价率水平均呈现上扬趋势。主要原因在于，去年下半年，土柏规则严苛，房企拿地压力较大。今年上半年，部分城市放宽土拍规则，房企对线、二线拿地意愿稍有提升，但整体来看，上半年仍处于历史低溢价成交局面，不及去年上半年的水平。图：分等级城市溢价率季度走势线城书书位率闻2cZSLW豆豆XEOZswSNoL2o3s0zsozgs80zoozozs6-0zs6ozs05zoeozT三四线城而海崎率（外二gzoW致据来源：各土城储备中心,老葛找房数据研究中心整理从分等级城市的流拍率看，

11、流拍率与城市等级呈现反向走势，城市等级越低，流拍率也越高。根据数据来看，2022年二季度一线城市、二线城市、三四线城市流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。三四线城市的流拍率远高于一线，二线城市。图：分等级城市流拍率季度走势8-8si0:02moozwZ00iWLOOZOZ8-R.068zZ06L02LEWZOL2azozmsLO2,ozotgozgoz数据来龄：各土姓怵备中心，岩蔓找房数据好究中心整理（-）长三角土地成交体量领跑，西北地区增速居首根据各大经济圈土地成交情况，从成交规模来看，在合肥、杭州、无锡等城市按部就班开启集中供地的助力下，长三角经济圈成交赶超中部地区，位居领

12、先地位，2022上半年土地成交规划建筑面积为5764. 41万占比24%,中部地区以5455. 21万肝的成交规模占据第二，占全国总成交规模的23船 东北地区成交垫底，2022上半年土地成交规划建筑面积为555. 38万门，成交占比仅为2%。从成交规模及成交占比变化来看，7个城市群土地成交量均较去年同期有所下降，其中，东北地区跌幅居首，2022上半年土地成交规划建筑面积较去年同期下跌86虬 与此同时，4个城市群成交占比较去年同期呈现上升态势，其余3个呈现下降态势，其中西北地区土地成交热度上涨显著，2022上半年土地成交占比较去年同期上升3. 44个百分点：其次环渤海经济圈，土地成交规划建筑面枳

13、占比上升3. 06个百分点；相反，房企对东北地区土地市场的投资较为谨慎，拿地占比下降幅度居首，较去年同期下降4. 68个百分点。：2022及2021上半年各大经济圈拿地规划建筑面积走势 2021上半年规划建策面积(万m 2022上半年规划展税面积(万A同比数据来源：各土地储备中心，诸葛找房数据研究中心整理图：2022及2021上半年各大经济圈成交土地占比情况2021上半年2022上半年西北环渤海西南长三能中部垛三角东北数据来源：各土地储备中心，诸葛找房数据研究中心整理三、 房企拿地特征：拿地主角生变，地方国有企业身影增多(-)拿地集中度下降，中低阵营房企拿地活跃度上升从销售业绩T0P100房企

14、拿地来看,销售业绩T0P31T00的拿地占比呈上升趋势,而销售业绩前30的房企拿地占比下降，拿地集中度下降。数据显示，销售业绩T0P31-50以及T0P51-100房企今年上半年拿地占比较去年同期提升，分别上升4、10个百分点。另外，销售业绩T0P10房企以及T0P11-30房企拿地占比均较去年有所下降，分别下降9和4个百分点。究其原因，在整体市场下行背景下，龙头民营房企拿地更为谨慎，地方深耕的房企以及地方城投拿地节奏加快。：各大阵营房企2022及2021上半年拿地规划建筑面积占比 TOPWe T0P11-30 T0P31-50 TOP51-100数据来源：各土地储备中心，诸葛找房数据研究中心整理（-）国央企、地方城投拿地占比再上升，民营房企拿地步伐放缓对比2021上半年及2022上半年拿地面积T0P20房企来看，呈现两方面特征：其，今年上半年房企整体拿地规模较去年出现大幅缩减态势，2021上半年拿地面积T0P20房企中有2家房企规划建筑面积突破1000万下限规模在300万f以上，2022上半年拿地面积T0P20房企中最高拿地规模仅有217万m2；其二，今年上半年涌现出一批地方型企业,明显多于去年，可见在市场经济下行，房企拿地资金压力油然而生的背景下，地方政府在土地市场上鼎力相助，促进土地市场平稳健康发展。不可否认的是，成交体量下