2021中国房地产市场总结&2022展望.docx

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1、中指研究院中国房地产指数系统中国房地产市场2021总结&2022展望2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。2022年，我国经济面临新的下行压力，房地产市场将会怎样变化，购房者置业情绪能否恢复？第一部分：2021年中国房地产市场形势总结（一）价格水平：百城新房及二手房价格年度累计均小幅上涨，1112月价格环比连续下跌图：2020年1月至2021年12月百城新建住宅均价及环比变化18000

2、 一百城新建住宅均价（左）环比（右）0.8%16000 -元平方米14000 -12000 -10000 -8000-0.6%0.4%-0.2%- 0.0%0.2%-0.4%。二CM二二 e。二 e6。二、8。，&Z9&9。二。寸。二CM8。，&。，氏S二CMeoe二oeOLoe60seZOOC9。，0。9902寸。，0e0?37SOZao6e分点，较2020年同期收窄1.43个百分点。单12月来看，百城新建住宅均价16180元/平从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至12月，百城中价格环比下跌的城市有58个，较11月增加5个，为年内最高。图：20

3、20年1月至2021年12月各梯队城市新建住宅均价环比变化分梯队来看，各梯队城市下半年以来新房价格涨幅均呈下行趋势。2021年，一线城市新建住宅价格累计上涨2.43%,涨幅较2020年收窄1.50个百分点，其中下半年以来环比涨幅快速下行，11月由涨转跌，12月继续下跌；二线城市价格累计上涨2.52%,涨幅较2020年收窄1.15个百分点，其中12月环比上涨0.03%,处于年内较低水平；三四线代表城市价格累计上涨2.31%,涨幅较2020年收窄0.18个百分点，6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄，12月转跌。百城二手住宅价格方面，下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，四季度

4、以来环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年，百城二手住宅中指研究院中国房地产指数系统价格累计上涨3.27%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%；下半年以来，二手房市场快速降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。下半年，百城二手住宅价格累计上涨0.70%,较上半年收窄1.86个百分点。单12月来看，百城二手住宅均价为15999元/平方米，环比下跌0.08%,连续三个月出现下跌，且跌幅持续扩大：另外，下半年以来百城二手住宅价格环比下跌的城市数量也逐月增加，12月达71个，较11月增加3个。综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较2020年同期有所扩大

5、，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温；部分城市受“二手房成交参考价”政策的受加影响，二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，12月市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比连续2个月下跌，二手住宅价格环比连续3个月下跌。(-)成交规模：交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降，重点城市全年销售规模同比小幅增长根据统计局数据，2021年1-11月，全国商品房销售面积已达15.8亿平方米，销售额达16.2万亿元，同比增速分别为4.8%、8.5%o

6、 11月，全国市场保持低温运行，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%,连续四个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，同比降幅分别收窄7.7和6.3个百分点。图：2018年至2021年50个代表城市1新建商品住宅月度成交面积走势1代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市：三线包括三明、莆田、中L、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛

7、L、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。22021年，重点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长，绝对规模仅次于2016年同期，但下半年市场明显降温，下半年成交规模降至2015年以来同期最低水平。据初步统计，2021年，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3324万平方米，同比增长4.6%,其中下半年同比下降超20%。具体来看，上半年，房企积极推盘抢收回款，一线及热点二线城市需求率先得到释放，随后热点区域市场热度传导至周边三四线城市，整体市场规模大幅增长，重点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%;三季度，各地调控政策持续加码，购房信贷额度偏紧、放

8、款时间延长，政策效果显现，市场活跃度回落，整体成交规模为近四年同期最低水平，同比降幅接近两成；四季度，市场继续低温运行，重点城市成交面积同比降幅均超两成（已连续5个月降幅超两成），房地产信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下，加大项目营销力度，但整体效果亦不明显。图：2020年2021年各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积同比走势分梯队来看，2021年，一线及二线代表城市新速商品住宅成交面积同比均增长，三线代表城市同比有所下降，据初步统计，一线城市同比增长18.0%,二线代表城市同比增 5.8%,三线代表城市同比下降2.0%。上半年各线代表

9、城市成交活跃，销售面积同比均有所增长，其中一线城市加大新房供应，在旺盛需求的带动下，市场成交规模明显增长，同比增长超八成；二线、三线代表城市同比增长超四成；下半年市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅最大。中指研究院中国房地产指数系统分区域来看，下半年以来长三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降温明显。据中指数据监测，2021年，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降17.2%,除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅最大。下半年，珠三角代表城市同比降幅超40%,降幅较大。（三）

10、需求结构：90120平米户型仍为市场主流，多数代表城市120200平米占比下降基于套总价、成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。可：2021年111月39个城市楼盘室总价均值、中位数和各价位门科情况（万元?I城市梯队I 城市 | 均值 | 中位数 |中高价位门槛|高价位门槛深圳6064935471149U 1V -i-上海6164435191148一线城市北京583I4 41047广州361278331606杭

11、州392326379678厦门379296327617南京344296332582苏州287480宁波258211467无锡257227253397西安212186211357合肥207185339一磁建卡福州201164364线中武汉196168190333天津187153331成都186139364济南178147315青岛168133149294重庆156136232长沙154143159226南昌149135146221沈阳132104118241三线城市东莞绍兴扬州佛山廊坊芜湖泉州赣州32427430147931727330348512021962092742021752023311

12、5514215924814113414619911510211218210494101151注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体或盖区域和物业类型请参见中指数据CREIS详细说明，数据战至2021年11月，下同。5图：2021年111月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比多数代表城市上半年市场较热，叠加前期高价项目陆续入市下新开盘项目销售价格走高，房价涨幅较高，套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2020年。但不同城市市场分化进一步加剧，受远郊项目和中小户型比重增加等因

13、素影响，上海、厦门等城市楼盘套总价出现回落，而宁波、绍兴和佛山等城市楼盘套总价依旧保持较高增速，套总价均值、中位、中高价位和高价位门槛较2020年涨幅在10%左右。从面积段成交套数占比来看，90120平方米产品仍占据市场主流地位，一线和部分长三角热点城市刚改需求积极释放：但值得注意的是，房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热点城市中高端改善需求形成一定抑制，30个代表城市中多数城市120-144. 144-200平方米户型占比均不及2020年。（四）供求关系：上半年市场供需两旺，下半年供需两端均走弱，市场保持弱平衡全国房屋新开工面积同比下降，施工面积同比有所增长。2021年111月，全国房屋新开工面积为18.3亿平方米，同比下降9.1%,单月已连续8个月同比下降，其中11月同比下降21.0%。2021年1-11月，全国房屋施工面积为96.0亿平方米，同比增长6.3%。全国房屋嫁工6.9亿平方米，同比增长为16.2%,单月连续5个月同比增长后，10月同比由正转负，同比下降20.6%; 11月在各地方政府推进“保交楼”政策及房企资金压力得到一定程度缓解等因素影响下，竣工同比增长15.4%。2中指研究院/中国房地产指数系统图：2017年至2021年20个代表城市2商品住宅月度供应面积走势