贺兰县“土地运营公司”组建实施方案.docx

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1、贺兰县“土地运营公司”组建实施方案通过政府宏观调控，参照银行运营理念，采取公司化运营、资本化运作的模式，以土地存贷差价收入、融资利息收入、土地整治及复垦开发收入等其他社会化服务收入为主，由县属国有企业平台主导，联合农发行、贺兰农商行等金融机构及社会资本，通过金融合作的方式组建“土地运营公司”,主要目的是为了盘活农村闲置土地资源及资产，将闲置土地集中存放于“土地运营公司”，再集中放贷于新型经营主体、生产大户，推动农业适度规模经营，提高土地利用率，确保耕地红线和粮食安全，实现土地增值、农业增效、农民增收。按照自治区党委、政府及银川市委、市政府关于“四权”改革实施意见的相关要求，结合贺兰县实际，特制

2、定本实施方案。一、指导思想坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神、习近平总书记视察宁夏重要讲话精神，按照“盘活土地资源、保障市场供给、提高配置效率、守住耕地红线”的思路，通过组建“土地运营公司”，以土地资源盘活增值为核心，以市场化改革促进土地规模化经营，创新土地政策、盘活土地资源、优化要素保障、提升土地价值；放活土地经营权、保障土地收益权；创建土地改革试点县和先行区，推动土地改革在全区走在前列、做出样板。二、实施原则坚持大胆尝试，审慎推进。土地资源具有刚性约束、政策性强的特点，对涉及的模式、机制等问题要大胆尝试、积极推进；对涉及国家战略、大政方

3、针、法律法规等“红线”“底线”问题要不断斟酌、审慎推进，确保“土地运营公司”既能达到预期效果，又能依法依规推进。坚持分类实施，把握重点。对耕地、批而未供土地、农村宅基地要进行梳理，分类分步骤建立“土地运营公司”的经营业务，健全运作模式和机制。把农村耕地及宅基地作为重点，按照存量土地的规模规划，调整产业结构，保障粮食安全。一一坚持政府调控，市场调节。发挥政府“有形之手”调控和监管职能，运用市场“无形之手”配置土地资源，提升资源使用效率。处理好政府宏观调控与市场交易、保障需求、提高效益的关系，建立政策引导、市场调节的集约高效使用土地资源的机制，实现土地资源保值增值、交易有序、使用有效。坚持盘活资源

4、，互利共嬴。通过对闲置土地资源进行整合盘活、有效利用，发挥土地的最大效益，确保投资主体、农户、”土地运营公司”三者的共同利益。三、建设目标通过“土地运营公司”的建设和运营，创新土地利用方式，盘活土地资源，实现“一年建平台，两年见成效，三年上台阶”的目标。2023年，“土地运营公司”建设全面铺开，土地要素不断汇集；2023年，”土地运营公司”业务全面展开，制度机制不断完善，土地权改革红利充分显现，促进资源变资产、资金变股金、农民变股东的改革效应初步显现;2023年，促进农村土地流转率和农业规模化经营水平进一步提升；闲置土地利用率达到90%以上，“土地运营公司”受益农户户均年收入增加2000元以上

5、；基本建立现代化土地市场和治理体系，土地综合利用效益位居全区前列。四、建设内容（一）注册资本金及来源委派县属国有企业贺兰县国有资产经营有限公司通过独资方式成立“土地运营公司“，公司名称为宁夏共创土地运营开发有限公司，注册资本金暂定为1000万元，由县财政负责整合项目资金出资。（二）设立地点办公场所暂设于原林业局闲置办公场所，与贺兰县综合产权交易服务中心合署办公，业务窗口平台、办公场所等统筹利用，资源共享，总场地面积预计2000平方米（含产权交易服务中心和公物仓）。（三）组建性质及职能定位1组建性质。成立宁夏共创土地运营开发有限公司，属贺兰县国有资产经营有限公司全资子公司，县属二级商业性国有企业

6、，作为“土地运营公司”的实施主体。采用公司化运营模式，严格按照公司法要求完善法人治理结构，建立现代化企业组织架构，结合国企改革，联合其他国有公司统筹设立董事会、监事会和经理层，制定企业授权放权清单,坚持市场化运营、自主经营、自负盈亏。2.公司主要职能。一是对全县范围内需盘活的存量土地和其他需调整的土地进行评估，并通过综合产权交易服务中心进行存贷流转，推动土地要素不断汇集；二是负责存入土地的经营管理、开发整治及再流转，促进土地规模化经营;三是负责风险基金、产业基金的管理使用，做好风险防范和产业扶持工作；四是授予“土地运营公司”县域范围内集中存贷流转土地整治权，集中打造农业标准化“千亩方”“万亩方

7、”，便于“土地运营公司”土地存贷，促进农业向规模化、标准化、现代化、产业化发展；五是负责低效土地收购后的一二级联动开发，发展康养、教育、创业孵化等健康产业、新兴产业；六是多渠道、多途径筹措土地开发资金，加强与金融机构的合作，通过抵押贷款等形式取得土地收购、开发整治资金。（四）信息平台及数据库建设开发建设土地存贷、业务申报、业务审批、信息发布、资金结存等信息化办公系统。按照土地地籍信息系统建设有关技术标准和要求，以村为单位，以土地确权地斑为单元,建立贺兰县土地资源数据库及管理系统，对土地基本信息的图形数据、宗地属性及各种表、卡、册等数据信息进行集中管理，并提供编辑录入、查询统计、日常变更以及办公

8、流程等管理功能，满足日常业务及管理需求。（五）设立产业基金为了解决土地经营“融资难、融资贵”问题，采取政府出资，吸引社会资本参与等方式，设立政府引导产业基金2-3亿元，由“土地运营公司”负责管理使用，重点用于土地整治等基础设施建设，扶持新型经营主体、生产大户发展，引导带动农户“土地入股”。（六）成立土地评估中心“土地运营公司”下设土地评估中心，与贺兰县综合产权交易服务中心联合办公，负责土地流转前的评估、定价,规范土地流转交易程序，防范交易风险。五主要运营业务（一）农村“土地存贷”业务按照“土地流转一价格评估一土地存入一开发整理一土地贷出”的业务模式，对权属合法、清晰无争议的农户土地，参照土地评

9、估价格与农户协商确定价款进行收存，为村集体办理“土地存折”、为农户办理“存地证明”，“土地存折”中记录农户存地时间、亩数、价值等信息，通过土地整理后将土地贷出，提高土地集约利用水平，提升土地使用价值。土地流转后，所有权不变，土地租赁权归“土地运营公司”，使用权归贷出的新型经营主体，所有耕地地力保护补贴依据农业部门出台的改革后政策执行。（二）集体建设用地复垦按照县域农业产业规划和乡村振兴发展规划，盘活村庄整体改造节约建设用地指标，对空壳、闲置村庄整体进行复垦，复垦后的农用地纳入“土地存贷”业务统一管理，对零散闲置和农户自愿退出的集体建设用地指标集中管理，以土地管理部门批复标准执行。（三）“僵尸”

10、企业低效土地再利用对县域不符合环保、产能淘汰、涉诉涉案、破产清算、闲置未利用等“僵尸”企业和工矿企业涉及土地及资产统一收购，按照贺兰县整体产业布局规划，通过招商引资、联合开发、作价入股、股权投资等方式盘活使用。.（四）耕地占补平衡指标置换抢抓集体建设用地和国有建设用地“同权同价”契机,开展外县区村庄整治、复垦，以及土地整治等业务，置换耕地占补平衡指标。六、主营业务产品开发（一）土地“存贷”以村民组、村民委员、农户为服务对象，受理承包土地委托流转，以约定价格和时间支付流转费用。“土地运营公司”按照存入土地的地理情况，按照县产业规划，“土地运营公司”将存入的土地按片贷出，原则上批量贷出给需要的新型

11、经营主体、农业大户、乡镇企业和种植能手，以实现规模化经营。土地运爱公H一一户上鸵出版&的“（二）土地整治土地复垦老旧村庄整治僵尸”企业土地及资产收储拓展外县区土地指标置换交易违章建筑拆除收储按照贺兰县乡村振兴战略整体规划和城市发展规划，承担老旧村庄、僵尸企业、违章建筑拆除、土地复垦等土地和资产收储，拓展收购存储外县区土地占补平衡和建设用地指标。通过土地贷出、复垦项目奖补、建设用地指标和新增耕地指标权益交易获得收益。土地贷出土地指标交易（三）土地债券以转入土地的租赁权和土地使用权在流转期内征得农户同意，自愿抵押贷款所获得的抵押权为信用担保，依法委托区级以上土地主管部门向社会不特定投资对象代为发行

12、土地债券获得融资，资金主要用于乡村振兴、土地整治、土地复垦、“僵尸”企业收储等战略投资项目，获得更大规模的循环运营和收益。（四）土地入股以产业基金参股经营的经营实体为平台，吸纳有意愿的村民组或农户以承包地的“经营权”作为股权，入股经营,获得入股分红收入。（五）土地信托以信托方式将土地托付给受托人使用，使受托人获得土地承包经营权，土地运营公司作为受益人获得报酬。土地信托能够有效利用农地，提高农地开发经营效率，加速土地流转，优化农业产业结构，缓解土地供需矛盾。“土地运营公司”则可从中收取一定比例信托红利，或与受托人进行合作开发获利。（六）融资担保土地承包经营者可根据经营及贷款需求，将承包经营权作抵

13、押物，可获得贺兰县融信融资担保有限公司担保贷款服务，解决新型经营主体融资难、融资贵的困难。七运营及盈利模式（一）定期存贷模式在农户自愿的基础上，农户承包的土地经营权不变，以村集体为单位审核统筹汇总申报存入土地，最低申报土地50亩，乡镇复审，“土地运营公司”集中办理存入，按期结算存地利息（即存地价格支出）。土地经营权被存放于“土地运营公司”，此时的土地属于被“土地运营公司”托管状态，由“土地运营公司”确定托管的时限，一般情况下，土地按片划分（片内土地50亩以上），片内的土地托管年限不得低于5年。“土地运营公司”需支付存地农户租金及利息，并根据存入土地的年限和最终收益给予其利润分成。”土地运营公司

14、”根据片区内的存地期限确定贷地期限并向新型经营主体贷出土地，收取存贷差收益，土地存贷租金差额（每亩不得超过IOO元）收入归“土地运营公司”所有。土地存入,支付租金土地运营贷出土地1Y支付租金新型经营主体（二）规模化开发模式由“土地运营公司”将所有农业园区的闲置土地集中收回，并按照县域农业产业规划，大规模调整土地使用用途，农户在自愿选择产业的情况下，到指定园区集中种植。“土地运营公司”在农业农村、水利等部门项目支持的基础上，结合秋季农田整治项目，授予“土地运营公司”土地整治权，集中打造农业标准化“千亩方”，条件成熟的乡镇区域打造“万亩方”，便于“土地运营公司”存贷土地，促进农业规模化、标准化、现

15、代化、产业化发展。（三）综合开发模式农户将承包的土地、拆院并院后闲置的宅基地、低效利用土地存入“土地运营公司”，进行分类整合、开发复垦，综合整治，“土地运营公司”再将土地贷给涉农企业进行规模化经营，土地成为农户的入股本金，依靠土地产出的经济效益取得分成。“土地运营公司”主要依靠高标准农田、土地整治后扩大的存贷差，以及复垦项目置换的建设用地指标和新增耕地指标获得收益。（四）土地拓展盈利模式“土地运营公司”通过农发行贷款融资及发行土地债券融资获得资金，对农村的宅基地拆除、农村荒坑、荒片及违法建筑拆迁腾出土地，进行整治复垦，增加建设用地指标和耕地指标，指标归“土地运营公司”所有，政府使用该指标的,需

16、通过合理价格收购，同时“土地运营公司”通过土地一二级联动开发获得收益。“土地运营公司”整体运营模式图（五）土地开发融资模式1农户直接申请经营贷款的，以土地经营权作为抵押，由贺兰县融信融资担保有限公司联合辖区商业银行直接提供信贷资金。2 .企业、合作社或家庭农场申请土地整治资金的，由“土地运营公司”向农发行申请信贷资金后投资基础设施建设,按照投资协议约定获得投资收益，用于偿还银行贷款本息。3 .新型经营主体、生产大户通过贺兰县综合产权交易服务中心流转“土地运营公司”存入的土地，由“土地运营公司”向农发行申请信贷资金后，按照生产要求进行土地开发整治，并通过收取租金偿还银行贷款本息。4 .新型经营主体、生产大户直接申请开发整理或生产经营贷款的，以土地经营权、