房地产严监管形势下银行如何做好房企融资调查研究报告.docx

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1、房地产严监管形势下，银行如何做好房企融资？XX地区商业银行房地产融资调研人行上半年数据通报显示，2019年上半年，XX市固定资产投资下降14.9%,而其中的房地产投资增加16.4%,不难看出，房地产在我市经济中的重要地位。7月份，XX市政府出台了关于房地产市场调控工作的通知，该政策出台旨在落实国家对房地产市场调控工作要求，进一步促进全市房地产行业健康发展，通过一系列措施限制房价上涨。在中央对房地产整体调控的基调下，监管部门、地方政府纷纷出台调控办法，这些政策对房企银行融资有哪些影响，银行如何在监管框架下，合法合规做好房地产行业融资，更好的服务地方经济，是本文重点探讨的方向。(-)今年以来，中央

2、、地方及银保监会出台的房地产调控政策监管政策频出，严格规范房企融资，最严房地产调控时代到来。5月，银保监会正式发布银保监发(2019)23号文关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(简称23号文)，分别对银行机构和非银机构提出具体的房地产融资监管要求。银行和信托公司作为房企融资的两大主要渠道,成为23号文房地产整治的重点机构。7月初，针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。此次约谈是近几年监管部门针对房地产信托业务进行的首次约谈，约谈旨在规范房地产企业信托融资，对于短期房企融资余额增长较快的信托公司进行了阶段余额调控。7月30日，中央政治局会议

3、中再次要求坚持“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月初,银保监会下发关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知，再度细化、升级对于重点城市、重点房企的专项专项检查，本次共计检查32个城市的银行在开发贷款、土储贷款、个人住房贷款和经营性物业贷款等四大领域的房地产业务。（二）密集出台的调控政策对房企银行融资的主要影响银行对房企的融资包括表外和表内两部分，表外资金包括银行自有资金和理财资金，自有资金主要是对满足银监“四三二”标准的房企通过信托公司通道发放的表外贷款；理财资金一般是通过信托公司主动管理向房企发放的表外借款，主要满足房企前融阶段

4、融资，是房企融资关键阶段。64号文限制信托公司作为房企融资通道的业务，23号文主要针对信托公司前融阶段融资，可以说，经过调控，房企银行融资将彻底回归表内，表内额度管控和如何合规做好表内房企融资成为了监管的重点。1、银行理财资金投资房地产基本暂停。“23号文，主要针对信托公司承担主动管理的贷款上，明确提出，禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。2003年,人民银行“121号文，出台以来，市场俗称的“四三二”原则一直都是金融机构房企融资的监管红线，而实际操作中，信托公司通过模式创新和灵活执行政策，一定程度上对“四三二”进行了规避。房

5、企前融一般是指房企拿到四证前的阶段，房企通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式向信托公司申请融资，资金用途表面上用于支付工程款或归还股东借款，实际上，因部分信托公司对资金用途监管不严，银行资金通过信托公司放款后，经过项目公司、第三方公司周转后回到房企母公司或集团公司，由母公司或集团公司用于拍地使用，因此房企前融业务实际上变成监管禁止的配资拿地。在房地产开发二级资质的认定上，实际操作中，只要项目背后任何一家股东或子公司拥有二级开发资质即可。“23号文”之后，监管又做了明确要求，算是对“23号文之后的补充监管，项目公司或其控股股东必须具备二级开发资质。达不到

6、该要求，信托融资业务将无法通过备案，以往房企通过注册表外公司进行信托融资，以降低其主要融资主体资产负债率，获取更多融资的老路将无法持续。“23号文及补充监管可以说击中了房企融资要害，基本终止了房企快速囤地扩张。2、银行自有资金表外投资房地产基本暂停。8月中旬，部分信托公司在监管要求下，按照银保监64号文规定，压降信托通道业务，存量通道业务到期必须清算，不得展期续作，回归本源的信托项目不受上述限制。近期，包括平安银行在内的多家银行已过会项目，面临重新寻找通道出账的窘境，随着资管新规禁止多层嵌套，近期全市场信托公司去通道化,银行表外资金将难找到出账通道。一系列政策导致市场短时间内迅速降温，用益信托

7、最新数据显示，7月份以来信托公司在房地产集合信托产品发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%,几近“腰斩”。因房地产信托资金来源包括信托公司自有资金、银行理财资金和自有资金，房地产信托腰斩主要影响将是信托公司盈利能力下滑，银行理财产品发行的青黄不接和银行非标资金投资业务几近停滞。3、合规操作和表内余额管控是房企表内融资关注的重点。对银行机构的要求主要为在房地产“四三二”把控前提下，加强对资金流向的审查，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，尤其是个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等用于购房，表外资金、并购贷款、经营性物业贷款等被挪用于房地产开发。银行机构在日常管理中

8、，房企融资的审查较信托公司来说偏严格，因此，严监管对银行的影响主要为加强对房地产融资的过程管理，实际工作中了解到，暂未对商业银行对公贷款投放产生影响。9月初，市场传出多家银行收到窗口指导，立即收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。从央行发布的数据可以看到,至8月末，房企开发贷余额为11.74万亿，而今年3月末，开发贷余额为10.85万亿。收缩规模将近1万亿，收紧幅度前所未有。（三）调控监管之下，做好房企银行融资的主要对策加强业务创新，依法合规经营，提高银行房企融资的风险识别水平，服务地方经济。1、加强同城银行机构合作，提高业务创新能力，鼓励发展开发贷银团贷款和经营性

9、物业银团贷款。银团贷款可有效解决地区重大项目、主要行业资金需求，分散商业银行信贷风险，提高银行收入水平。目前我市银团贷款主要是以国开行等国有大行牵头的项目类银团贷款为主，近些年，在国内外银团市场上，出现了较多债务优化银团、房地产融资银团、跨境银团等优质案例，本地商业银行可积极走出去，学习市场上先进的银团组团经验，创新银团业务类型，提高银团筹组水平。同时，商业银行应在银行业协会领导下，加强相互之间的信息沟通，以更好支持地方特色行业、优质企业和大型项目的融资。协会可牵头建立XX市银团贷款联络小组，熟悉各行风险审批偏好，了解各行利率区间、银团收费标准，建立企业大额融资需求信息登记制度，对于有较大融资

10、需求的企业，可由银团联络小组第一时间对接，提高金融服务优质企业和重大项目的水平。房地产融资银团贷款主要包括房地产开发贷款和经营性物业贷款，适用于有大量新增资金需求的客户，也可满足客户债务置换需求。房地产余额受管控的银行，也可考虑与放款金额充裕的银行组建银团贷款，维护优质地产客户。通过银团合作，可以减轻企业融资管理的工作量，也可以避免银行之间过度竞争，各银行从竞争走向合作，对于提高本地银行业服务实体经济、把控区域信贷风险等都具有积极意义，因此，房地产银团贷款是寒冬之下，实现监管部门、企业和金融机构的“三赢”的优质业务。2、认清国家对房地产的调控形势,实施房企准入“名单制”、“区域化”管控，集中信

11、贷资源支持头部房企、网需项目。Wind数据显示，2018年1季度房企整体负债率达到80%,房企杠杆率已经处于历史高位，房地产行业是非金融行业中资产负债率最高的行业，因此，在房企融资全面收紧的形势下，房企融资难度加大，融资成本提高削弱盈利水平，加上购买端的限购、限贷政策，降低了地产去化速度，负债率较高或发展比较激进的房企，可能存在较大的融资风险隐患。从XX今年的土拍市场看摘牌企业为中海、华润、龙湖、招商、绿城等大型房企，城区土地供应少，除市内体育新城区域和西岗、甘井子等零星土地，主要土地供应向金普新区和旅顺口区集中，上半年成交的西岗、甘井子地块溢价率均为最高值49%,体育新城“730限价通知前”

12、出让两地块溢价率达到26.6%和41%。通过以上分析，我们总结出，XX地区房企土储主要为头部房企之间的竞争，中小型房企逐渐退出XX拍市场；房企融资形势收紧和土地溢价率高企，削弱了房企融资水平，降低了房企盈利空间；随着市内土地饱和，房地产开发向周边市场扩展。在这样的背景下，银行对房企项目融资，须重点考察房企融资能力、房企内部收益率和去化率等指标，具体举措建议如下：一是银行风险部门和客户营销管理部门要牵头梳理XX房企名单，根据房企总部实力、发展策略、融资能力、本地土储水平等确定营销名单，指导营销有的放矢，从源头上把控风险；二是风险审批要注重区域考察，综合考虑项目所在区域大环境与项目周边小区位，尤其是周边区县楼盘，要选择具有交通便利优势，周边楼盘集群，以刚需和改善为主的项目，通过对房企内部收益率、去化率和偿债保证比等指标测算，提高尽调和审批的精细化水平。3、严格执行监管“四三二”准入要求，重视贷款资金流向，防范合规性风险。一是风险审批要按照监管“四三二”要求准入，确保达到四证放款、30%自有资金比例和房地产开发二级资质；二是开发贷款、并购贷款和经营性物业贷款要重点审查资金用途,放款后要跟踪资金流向，设立资金监管账户并加强对该账户资金流出的监管；三是银行内审部门要加强内部合规检查的频率和质量，实际工作中防止执行不到位或变通政策出现，发现问题，及时处理。