【原版】销售话术2022-6-15日版.docx

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1、新农利合农批城商铺销售话术本文为新农利合商铺销售说辞，共分为9大部分，新农利合品牌入口接待处、地段交通一一项目区位图处、周边商业配套和客流量一一项目沙盘处、新农利合农批城总体介绍（侧重农业发展、政策导向）、商铺的总体介绍（侧重智慧化入户）、商铺的特性分析（区域，经营范围，未来表现预测）、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。1、品牌展示一一入口接待处1.讲解目标（1）新农利合涉农国企、垂直农产品流通业务领域；（2）新农利合是坚持高品质服务的涉农流通领军企业；（3）新农利合农批城是新农利合涉农领域板块核心并衍生富有生命力的系列产品线。2.讲解要点（1）通过国企背景、全国布局展示新农利合集

2、团实力；（2）强化新农利合涉农领域领军企业形象，给予客户信心；（3）通过介绍其他新农利合农批城项目，深化客户认知。3.标准说辞XXX先生/女士：首先给您介绍一下我们集团，新农利合集团是一家专注于农产品流通领域投资、建设、运营、管理为一体的专业涉农企业，是关于加快推进农业产业转型升级与乡村振兴战略的实施单位,目前集团在全国范围内布局了10余个农批城项目，并围绕农批城项目周边，开展农产品流通领域的资源整合，预计在未来5年内，打造千亿投资，万亿规模的新兴农业智慧产业集群。您看，这是我们在建的丹东、固始、临城、辽中项目，未来运营中，集团将通过智慧化管理手段将旗下的农批城进行串联，实现产地、销地间的无缝

3、对接，您知道，农业产品不同于其他，民以食为天，这是真正的刚需市场，承载着一方民生责任的永不落幕的产业，党中央一直关注农业、民生问题，连续16年一号文件都在要求农业的升级改革，中国的农批农贸市场都在将走向数字化、科技化、智慧化改革升级，新农利合农批城预见市场动向，全国布局智慧农批市场，在全国的竞争中，必然快人一步，抢占财富先机。地段一一区域沙盘处1 .讲解目标(1)新农利合农批城的城市战略地位及对XX地区的意义；(2)新农利合农批城项目核心区位优势突出；2 .讲解要点(1)项目战略地位及城市量级信息的自然导入；(2)项目核心区位及周边配套的优势阐述；3 .标准说辞X先生/女士，您对我们项目所在的

4、区域位置了解吗？(客户：是的/不了解)那太好了，看来您对投资是比较有把握的(我来为您介绍一下咱们项目的区位)。农批/农贸城对于交通区位是非常依赖的，它不能在城市的最中心，也不能离城市太远，同时需要很便捷的路网连接，您看咱们的项目位于（路网，交通，距离城市距离的讲解）咱们国家的农产品流通主流方向是集散式，这就造就了在路网的通达下，直径30公里甚至50公里范围内的农产品会自然聚集到市场，目前现有市场的问题是（老市场的问题，脏乱差、市场缺乏规范运营，缺少检疫检测程序农产品很难买卖全国，辅助业态少，存储空间少等等）咱们项目选址为什么在XX,这是因为（县/市外延区域，区域发展，人口增长，人口回流，农业创

5、业机会，农产品资源丰富等）商业配套和客流量一一区域沙盘及项目沙盘处1 .讲解目标（1）农产品流通集散地自带引流属性；（2）新农利合农产品流通全业态聚合能力。2 .讲解要点（1）农产品流通（刚需）属性及唯一性；（2）目前的租金收益及未来可预期收益。3 .标准说辞现在我们来看中国的商业：从阿里巴巴兴起带动中国互联网电商行业至今，几乎每个行业都被互联网电商追逐吊打，曾经的皮草城、小商品市场、建材城、甚至于商业中心，都在互联网的冲击下或转战线上，或苦苦维持。更多的商业项目只能依托地产做资金平衡，最后变成了住宅地产的配套，难以产生实际的经济利益。但您看中国的农产品路通行业，各大电商巨头布局了十多年，也仅

6、仅占据了5%不到的市场份额，首先与国家在饮食刚需上的宏观政策息息相关，毕竟是中国的第一产业，中国有半数人口从事农业或与农业相关产业，其次，中国的农业生产因为地形地貌、气候等问题，无法像西方国家一样搞集中种植，这就造成了咱们国家的农产品批发市场在整个产业中起到中转、舒缓、集中等相关作用，且无法替代，这也成就了农批城永续经营的地位。再次，一般的地区农产品批发市场仅有1到2个，商业配套设施全，服务完善的市场一定优于差的市场，商户也更愿意向这样完善的市场流动，商户多了，农产品自然就多了，农产品的价格自然也就低了，周边的采购商就更愿意来市场采购，就会带动市场周边的其他各项消费，这样，就形成了良性的循环，

7、同时咱们市场配备的冷链中心、二次加工、分拣包装等等各项功能区，使得农产品经营更加多元化，同时创造了更多农业创业、就业机会。同时咱们农批城不定期会举办全国农产品展销会、对接会、技术交流会等涉农活动，聚焦全国媒体目光，促进地区的曝光量，我们相信，新农利合农批城会成为当地的瞩目明珠。投资咱们农批城，最大的保障就是长久性收益，在后疫情时代影响和咱们内循环政策的激励下，农产品流通行业，已经站在了时代的风口，行业是未来最赚钱的行业之一，同时咱们农批城都是自主开发,自主运营，除商铺以外的部分基本全部自持，和所有的经营商户共同成长的，完全保障投资、经营户的利益。咱们集团已经和国内数百家涉农品牌签订战略或经营协

8、议，同时招募周边的农产品批发零售商共同经营，在运营方面，咱们集团采用了前期补贴经营，您投资的商铺可以直接托管给咱们做运营，前三年的收益稳定5%、6%、7%,递增，并且咱们的商铺全部是有商业产权的商铺，是随时可以上市交易的，同时会随着市场变化而不断增值的，咱们项目周边的商铺年租金大约（根据项目周边调研结果），咱们按10年每年递增1%计算，10年可以回收总房款的101%,10年以后您就算卖掉，完全不考虑增值的情况下，也回收了总房款的201%,出去一些七七八八的收费项目，回收180%左右是比较稳健的，咱们再对比一下商品房的投资，（算下当地住宅房价和租金，一般不会超过2%,且租金浮动程度很小），对比看

9、，现在入手农批城商铺简直太划算了。新农利合XX农批城总体介绍（商铺、配套、智慧化）1 .讲解目标（1）新农利合农批城业态分区、智慧布局、商铺数量、层高路宽尺寸等各项数值；（2）说明新农利合农批城的资源整合能力。2 .讲解要点（1）利用新农利合的资源整合能力讲解和其它商业的区别，突出商铺的稀缺性（2）双层的设计，可以实现办公、销售两不误，实用性强；（3）新农利合农批城将来拥有大且稳定的客流量。3 .标准说辞新农利合农批城总占地亩，总投资亿人民币，共分期开发，一期占地亩，由栋楼组成，共计间商铺，其中蔬菜商铺间您看到的？区，仅有商铺？间。目前可供选择的商铺？间，面积在？平，请按照实际情况介绍相关信息

10、，咱们每栋楼之间的路宽达到米，主通道更是达到了米宽，方便货运车辆进出拉货。咱们的商铺上下两层结构，一层顶高？米，二层？米，这样可以更多的利用空间，配比更多的设计方式，这种二层规划，三层实体空间，给予您更广阔的商业天地。同时咱们的智慧化终端入户，每个商铺均配备智能电子秤、供销存后台，市场信息屏、智能巡检系统、商户评分系统和网店等很多5G智能终端或系统，方便消费者选择商户消费的同时，也方便商户买卖农产品，集团自主研发的农商云系统，把集团每一个商户的信息、农产品公示，在咱们农批城可以轻松的对接其他农批城的商户，真正实现农产品买卖全国。除了上面那些，咱们集团还对接了上游的产地资源、下游的销地市场或厂矿

11、企业，集团甚至围绕农批城30公里的范围内布局了社区电商，极大的方便社区就近购买，由农批城统一配送，统一结算，有增加了入驻咱们农批城商户的销量，买卖好，商户自然会越聚越多，咱们的商铺价值，租金价值也会越来越高。商铺目前根据位置的不同，价格在到元/平方米，一铺一价。X先生/女士，您对哪一间商铺感兴趣，我为您重点介绍。每间商铺的特性分析1 .讲解目标（1）深刻了解每间商铺的特性；（2）引导客户从买不买，到买哪个；2 .讲解要点（1）针对客户情况专业分析适合投资的商铺；（2）对每一间商铺都要有针对性的推介。3 .标准说辞案例：临城A4-1-101优势：位于农批城出入口处，临街商铺，且为大面宽的复式商铺

12、，昭示性较好，并属于该项目的稀缺式商铺，复合型业态，联动功能、使用功能都很强。劣势：1、 主通道口，停车可能不那么方便，；2、该商铺单价高、总价高，投资回报周期会长一些；3、一层4.7米层高，无法做两层。2、 适合业态：特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所，小型商超等。3、 销售对策：1）复式商铺，昭示性好一一投资商铺，地段和位置是硬道理,同时气派宽敞的铺面设计更会锦上添花，该铺则同时具备这两个优势；2）客流量大一一位于商城出入口、紧邻金角地带，消费客群集中，商机无限，投资首选；3）业态多元化特点一一该铺所处位置优越，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等；4）价

13、值拥有多样性一一1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价5万/而，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资新农利合，品牌保障，投资无风险；4、坐享临城唯一智慧农批增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。投资商铺的要素1 .讲解目标（1）讲清楚商铺投资优势；（2）引导客户从买不买，到买哪个。2 .讲解要点（1）商铺投资收益大；（2）专业讲解商铺投资要点。3 .标准说辞中国有句俗语，形容商铺投资。称作：“一铺旺三代”。可见，一个眼光独到的商铺投资收益是十分巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设的发展，商业的作用

14、显著增强，也促进了周边商圈的发展，目前我们老百姓的个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想,也促进了越来越多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商圈的成熟不断升值，另一方面每年有稳定的租金收入，一般来讲住宅的投资回报率在1-2%,而商铺的回报率可达512%,甚至15%。以上的优势我们都十分清楚，可是仍然有担心对不对？一是商铺的投资大，二是商铺的投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况的依靠度比较高；不瞒您说，我的很多客户都有这种担心，下面我们就来分析一下：商铺投资，就像养鸡，有三种赢利模式：第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够同时卖蛋赚钱；第二

15、种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的；第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。第一种赢利模式：新小区买进商铺，做长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是：价格低、新区商铺一般人不看好,开发商比较着急回款，所以我们容易找到性价比高的商铺。缺点就是:配套不全，商业氛围不浓，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新区的规划存在较大变数，很容易投资套牢。第二种赢利模式：就是在成熟旺区买进商铺，以出租收租为目的，长线投资。这种模式的优点是：投资大，马上有回报、商铺稳步升值；缺点是：成熟旺区商业饱和，竞争大。升值速度比较慢。商铺是40年的使用

16、期限，成熟旺区的商铺剩余时间比较短，一般只有20-30年,所以未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年的时间，然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后，越来越老，最终的价值不大。因此，我们一定不要忽略商铺折旧的因素，否则整个投资就会得不偿失。第三种赢利模式：就是买唯一性，刚需型商铺，一方面等待有限的时间就可以出租，一方面等待理想的升值价位出售，中长线投资兼顾。这种模式的优点是：基本能保证将来的商铺租金受益和升值空间。无论比较哪类的盈利模式，刚需商铺都是稳健、未来的潜力巨大的。当然，刚需商铺的总价不低，投资收益需要2-3年，才会显现。而且，像我们这种农批城，不论是硬件还是未来的物业管理，都是非常严格的，所以，对于未来