土地篇[2021年房地产市场年度总结与展望].docx

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1、a3y:2021年度中国房地产市场总结与展望、.入土地篇婿文/克而瑞研究中心 中国房地产市场总结与展鱼I克而瑞研究中心 土地篇：成交规模同比跌幅超二成，四季度市场热度降至历史低受集中供地新政和市场下行的双重影响，土地市场成交规模较2020年同期有明整个滑。截止2021年12月20，全国300城土地成交建面和殿金额同比分别下降了 24蝴10%。分* .能级城市来看，无论是成交建而和成交金额，一线城市表现均优于二、三线城市。土拍热度方面,受融资难和市场下行的影响，“国企托底”和“流拍撤牌频现”成为贯穿下半年市场的关键词。展望2022年，房地产市场长效调控机制将继续发挥作用，预计至地市场整体热度会延

2、续出、弋202L、年末低位运行的趋势。在“因城施策”政策指引下，部分城市会适度放松部分调控，但整体房施产政策面偏紧仍是大势所趋，特别是房地产金融监管环境仍将从紧，2022年企业拿地态度将会更加谨慎，为抵抗供需关系和调控的波动风险，素质较好的地块将更受关注陷，. y:y z*,、第一节2021年总结一、成交面积：全年成交量同比降幅超两成，二、三线城市规模收缩尤为突出47出，2021年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积20. 4亿平方米，较2020年2011 年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021 年同期

3、卜降了 24%。考虑到集中供地政策之下土地市场成交规模明显收缩，12月下旬成交量将远不及去年同期，预计2021年土地市场总量将难以超越2020年的水平，并且全年成交规模同比降幅注：土地成交数据截止2021年12月20日，下同数据来源:CRICaj, * ： 4弋：1、一线城市成交规模保持上涨，二三线城市规模收缩显著分能级结构来看，除一线城市成交规楔生升外，二三线城市成交规模均咽磐下降。一线城 市总成交规模高达5756万平方米，同比塔幅高达10%o分城市看，北京和深圳下降，上海、广模最大的城市，规模高达2457万平方米。弋：27%、 24%o州成交规模均呈增加之势，尤其是上海，同比增幅高达29%

4、,同时也是四个一线城市中成交规至于二、以一线城市为例，仅有济南、苏州、合肥、海口等少数城市成交规模明显增加。其余的二线城 市成交规模大都同比为负，尤其是成交规模较高的重庆、西安、武汉、长春和青岛等城市成交 规模同比降幅均超20%,体量明显收缩。表2021年各能级城市土地成交建面及同比变化（单位：万平方米）能级2021 年2020年同期1同比变化一线5756521710%二线总342232弋;57481-27%|三四线155614204764-24%合计203602267462-24%注：土地成交数据截止2021年12月20日数据来源：CRIC42、中西部省会城市依旧是成交主力，沪、广成交规模均

5、超去年同期截止12月20日，各城市成交面积来看，重庆以4185万平方米的成交建面蝉联榜首，但与去年同期相比，成交建面同比下降了 22%；其次联沙，成交体量达2794万平发米，同比上涨4%,排在第三位的是成都，成交量达2677万平方米，规模与去年同期持平，上海和贵阳则分别排在第四、五位。从区域分布上来看，与去年保持一致，中西部省会城市依旧是成交主力。从成交面积T0P20城市来看，有9个城市的成交量相比去年有所减少,个张均降幅达25%,降幅超过的城市就有3个，其中降幅最突出的当属徐州，成交建面仅1875万平方米，同比降幅高达43%。式而成交体量同比上涨的城市也有9个，其中涨幅超过10%的仅有济南、

6、上海、苏州、常州和盐城五城。分能级来看，一线城市与去年保持一致，仅有上海和广州入榜，排位分别居于第4、13位;4.弋射:二线城市有137个城市入榜，并目中西部的重庆/长沙、成都、贵阳、西安和武汉等城市成交规、入X ：/模均超2000潴平方米，均处于榜单T0P10以内；三四线城市仅有5个城市入榜，分别为盐城、南通、徐州、温州和常州，均为长三角城市。 /中国房地产市场总结与展望I克而瑞研究中心图2021年全国重点监测城市土地成交建筑面积T0P20榜单（单位：万平方米）16%武长南青广杭徐南郑汉温苏常州升|州3000250G2000 -1500 -1000 , 500-04500-4000-3500

7、 -重长 成上贵 西济盐庆沙 都海阳 安南城40%30%-20%110%0%-10%-20%一 30% 40%-50%I成交总建面珞、.* L ,注：2021年数据截荽适月20日春通岛州州州京州同比变化数据来源：CRIC二、成交金额：同比指标由涨转跌，上海蝉联成交金额榜首 与土地成交规模变动走势一致？成交金额较去年同期也明显收缩：截止2021年12月20日，全国土地总成交金额62494亿元，同比去年同期下降了 10%o从成交金额排名来看，地价A、同比大涨，尤其是合肥，同比涨幅高达44%,涨幅在金额榜T0P20城市中居于首位。较贵的东部城市仍然是上榜主力，特别是长三角.区域，共有10个城市入榜，

8、鹿尊盛城市的成交金额除温州逊随小幅下跌外（本数据未包畲杭州、宁波第三轮集中土拍），其余城市均是通、1、成交金额同比由正转跌，仅一线城市同比涨幅为正y300城经营性用地成交金额泳62494亿元，同比下降了 10%,弋扭转了连续六年的涨势。究其原因，主要是因为两集中新政实施后成交规模的大幅减少所致。分能级来看，与成交建面保持一致，除一线城市成交金额保持涨势外，二线城市成交金额同比涨幅均为负，尤辰是三四线城市，总成交金额仅.滩18亿元，同比去年同期下降亍45%。x,.v中国房地产市场总结与展量I克而瑞研究中心4、 2011 年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

9、2018年 2019年 2020年 202i 年注：2021年数据截至2021年12月20日数据来源：CRIC2、上海成交金额蝉联榜首，合肥涨幅居于T0P20首位4具体到各城市来看。截止至1%月20日，上海成交金额高达造86亿元，同比去年同期上丁X?涨11%,蝉联榜首；排在金额第翥二位的则是广州，成交金额达2446亿元，同比上涨12%；排在第三位的则是杭州，成交金额达2263亿元，考虑到杭州三轮土拍金额未被统计在内，全年来看，杭州成交金额大概率会超越广州，排蹩三位。门槛城市为佛山，成蕤额为816亿元，同比去年赢下降了 32%0弋线城市中，北京、上海、广州和深圳四个城市均有上榜，其中上海、广州、

10、北京都排在T0P5内，三城成交金额同比均上涨，其中沪、广两城同比涨幅均超10%,在方相对较缓，同比涨幅为7%。厂此外，2021年深圳成交金额也魄知千亿门槛，达1064亿元，理在第11位。二线城市中，涨势最为突出的当属合肥，同比涨幅高达44%,涨幅在金额榜T0P20中居于榜首；其次，2021年成交建面榜排在第三位的成都成交金额大幅上涨了 37期幺涨幅在金额榜T0P20中居于第二。除此之外，苏州、天津等城市成交金额涨幅也在20%左右，涨势较为突出。三四线旋芾有南通、温州、无锡、常州、佛山五城入榜，数量较2020年增加了 2席；就具体的成交金额来看，除佛山成交金额同比下降32%外，其余四城成交金额同

11、比增持平或上涨，,四）其是集中供地之列的常州，成交金额增至915亿元，同比涨幅高达33%,涨幅在金额榜T0P20中旅市仅次于合肥和成都。弋 中国房地产市场总结与展鱼I克而瑞研究中心IM成交金额. 同比变化注：2021年数据截至12月20日7寸X，图2021年全国重点监测城市土地成交金额T0P20榜单（单位：亿元）数据来源：CRIC三、土地价格：全年平均地价创历史新高，房企资金链承压下年末溢价率降至低位受成交结构和二季度市场热度商涨的影响，2021年全国3007血地成交楼板价迎来大幅上涨增至3069元/平方米，创卡成更新高。不过，下半年受土拍规则升级和房企融资渠道再度肢嗦的影响，房企资金压力大增

12、，拿地的积极性也大幅降低，溢价率较二季度明显下降，尤 其是四季度，整体溢价率已经跌至3%,较二季度下降了 14个百分点，上地市场明显转冷:整体地价:地价再创历史新高增至30699平方米 弋:2021年土地价格延续2020年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至3069元/平方米，同比上涨19%,再创历史新高。地价的明显上涨，一方面是由于成交结:f天力所致，一线城市成交面积占比由念年的2%增至3%；另一方面施要归功于二季度土地市场热情弋嵩涨，因此平均地价被大幅拉氤中国房地产市场总结与展望|克而瑞研究中心2011 年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

13、 2017年 2018年 2019年 2020年,2021 年人 飞二注：2021年数据截至12月20日数据来源：CRIC2、城市地价：多数重点城市地价上涨，仅上海、宁波等少数城市同比下滑整体来看，成交楼板价T0P20狒城市中，有15个城市的楼板而同比表现为上涨，其中太仓幺双阴、义乌等3个长三角县级市表现尤为突出，平均楼板价同比涨幅均超30%o而楼板价下降的城市中，上海表现最为突出，降幅高达14%,主要是由于上海成交宅地中基本以保障性地块以及远郊地块为主，进而拉低平均地价。”畲从城市排名来看，北京蝉联成交楼板价最高的城市，平均价格为28493元/平方米，同比增加了郭；排在第二位的是厦门，由于岛

14、内成交了多宗高价优质宅地，推升楼板价增至230014元/平方米，同比涨幅高达81%；深圳依然排在第三位，与去年排位持平。值得注意的是，由智于上海低价地比重明显提升，除楼板价大幅下降，平均楼板宿降至12761元/平方米，排名降了三个位次，降至第五位:图2021年全国重点监测城市土地成交楼板价T0P20榜单（单位：元/平方米）7成交楼板价同比变化注：2021年数据截至12月20日数据来源：CRIC-%r X %ybr * -么 .3、溢价率：二季度溢价率持续高位，房企资金链承压影响下三、四季度溢价率明显下滑虽然整体地施 2020年大幅抬升，但在22城实行土地供应两集中新政、热点城市加强溢价、地价管控等影响下，溢价率与2020年相比却有明显下降。成交溢价率由2020年的14%降喷么、至2021年的11%,同比下降了监个百分点