城市篇[2021年房地产市场年度总结与展望].docx

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1、克而瑞 R0B &/I 枭、1 A 4 b * , / *k4 Z -、;金么7：住.-% %2021年度中国房地产市场总结与展望城市篇文/克而瑞研究中心 yX，城市篇：总量高位、先升后降，一线领涨而三四线加速下行a弋2021年，全国百城商品住宅成交规模预期高位持稳，月度变化呈现“先升后降”的态势，因中央“去杠杆”用力过猛，房企爆雷不断，整体行业信心严重受损，成交增长动能明.躲弱。不同能级城市行情相对独立，分化持续加剧：一线城市热度居高不下；二线稳中有增，部分诸如杭州、厦门、南瀛东南沿海城市迎来成交大年；三四线加速下行，尤其市下半年以来,短期热度较高的东莞、惠州、清远均面临回调，玉林、钦州等内

2、陆三四线人多钱少，购买力见顶，库存积压，风险持续加剧。 /伞j判未来，虽然中央下调存款准备金率、放松信贷来维稳市场，不过介于前期5年高增长注重透支需求，2022年整体成交规模预计高位回落，不过降幅有限。不同城市分化延续，一线和部分二线市场成交有望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的部分二线和母线城市。中2021年总结一、市场综述：成交“先升后降”预期总量高位，一线占比上扬韧性较强存弋浮.、么纵观近年来百城楼市成交变偌 2018-2020年节节攀升，即便2020年遭遇新冠疫情依旧创历史新高，成交惯性延续到2021年上半年，随着信贷收紧，热点城市调控持续发酵，加之此前需求

3、透支，后续成交动能明显不足，预估全年成交面积约5.2亿平方米，较热20年微增2%o数据来源；CRIC中国房地产决策咨询卷卷2021年以来楼市月度变化，上下半年可谓“冰火两重天，总体走势呈现出“先升后个公,降“态势：传统1-2月“法学不淡整体成交量创近3年以来同期新高，“金三银四”成交f徐？弋 热度延续，购房需求平稳释放，3-5月百城月成交量均突破5200万平方米，步入6月以来，成交开始进入下行区间，直至9月成交量逐月下降，“金九银十”爽约，姿低位徘徊，11月再度探底，石城月成交量仅为3167万平森；整体成交增长动力转弱。藕原因，一方面、八 jyX，疫后购房需求集中放量已然进入“尾声期”；另一方

4、面热点城市调控的持续发酵，围堵各类“炒房”漏洞也在引导居民购房预期转为理野 此外，中央对居民端和企业懑去杠杆”政策也相对严矍.，房企爆雷等也使得市场信心谑不足，中高端客户观望情绪浓厚。图：2021年前11月全国百城新建商品住宅月度成交面积变化情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统00o o Oo o Oo o O6 5 4)0a00200二二世一 ZOZ二0 一5二 ZQZn6-v一8ZEH-ZOZHZgIZOZHzzoz式献IZOZnz-zoz二一 ZOZLfz 一ozozn-zlz二0一ozozmozs二黑oe今弋二 zoszK9qozoz二rozozqozoz女国

5、OZOZHz.ozozH-ozoz一1-一三一02H 一谑 6-0Z46zK6H6SZL6z nqns6zX 连6-0Z丈8冷6OZ二 z6 一0ZKzy6z分能级来看，不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈：一线城市韧性较强，收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕，成交占比波动上行；二线城市则呈现出平稳态势，占住基本在50%左右波动，城市育孤分化加剧，涨多跌少，以厦门、杭州、南京、福州为典型的泰南沿海城市，涨幅均在3096及以上；而诸如郑州、昆明、南宁、西宁等中西部内陆城市，下未来行显著；而广大三四线城市同调加剧，跌多涨少，尤其是步入2021年下半年以乘3市场一再探底，11月当月域交占

6、比仅为40%,部分河南西、山东等中部三四线已然出血了首付分期、降价折扣等营销聿段齐上依IH难以拉动成交的情况，居民购买力透支已是不争的事实，市场的成交表现难言乐观。10%H 二一 ZOZn吩 INOZnG之n女 gmH 一HZIOZOZ二ozoz二0 一ozozmz匚 8ozozngozoznlzmzkzozoz6zOH 二6zf一r6zM66I0zy一 1ZEz6zH9-6zn*D6z数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统7。个三四线526个二线 就各城市2020年前11月的成交表现也存在显著分化：一方面涨幅靠前的除北京之外，清一色的为东南沿海热点城市，诸如珠海、昆山、厦门、汕头、杭州/累

7、计成交同比涨幅均 . V .、/ y*k Jr超50%.另广方面，内陆弱二线和基本面较差的三四线诸如西宁、南宁、淄博、玉林、钦州等整体成交量显著回落，购买力基本见顶。此外，短期需求透支严重城市诸如东莞、惠州、清远等居民购房观望情绪浓重；成交面临阶段性的瓶颈期，,城1-11月累计成交同比跌峭在30%左右。上、卷,”图：2021年前11月全国百城新建商品住宅成交累计同比增幅TOP10和降幅TOP10城市基本情况（单位：万平方米）能级城市2021年前11月同比较2019年同期能级城市2021年前11月同比较2019年同期三四线珠海50066%32%X 三四线韶关侬/-46%-37%,三四线昆山、30

8、665%二线西宁226-41%-19%二线厦氏 33060%152%三四线淮安292-40%-31%三四线汕头36858%78%三四线淄博334-38%-30%二线杭州207151%83%三四线玉林311-3蓊-27%一线北京886工公、47%40%沙史南宁557-33%-45%）三四线芜湖305弋46%24%三四线东莞450-32%-15%三四线漳州13244%62%三四线惠州927-30%一27% 上三四线莆田26037%19%三四线清远4 474-29%-18%二线南京100936%a48%三四线钦州186-27%-42%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、新增供应：显著缩量，降

9、至3年新低，一线“坚挺”，三四线分化o重庆得岛、佛山全国100个零点城市前11月新增供应面积瞬2020年同期下跌11%等多个供应大城累计同比降幅超10%；杭州供应规模连续3年增长亮眼。分能级来看，一线城市整体供应上涨6%,北京、深圳同比增长12%放量显著。二线城市整体同比跌13%,为各能级中跌幅最大；其中郑州同比下降31%0多四线城市整体同比跌10%, 於手化加剧。徐州、温州、绍兴笠峥成交大热城市2021年供应缩量显著，但东莞、无锡、汕（实等规模则高于2020年。 V据CRIC须十枭、1 A U ,2021年前11月全国10Q滁重点城市商品住宅新增供应面稹45233万平方1、总量：前11月供应

10、4.5亿平，创三年新低，累计同比降11%八、米，相较202相年和2019年均同比下降ll%o受新开工萎靡影响全年新房供应规模缩减至近三年低点。遥a 4 j赣负，且降幅逐渐扩大，至1联加达35%o百城供应明显乏力，我4月、6月、9月供应面积超过从月度表现来看，一季度后市场供应规模快速回落,5序起单月新增供应面积同比由於转:5000万平方米，9月至11月连续3个月同比降幅超20%。 图：2021年141月:万平方米）900080007000600050004000300020001000100个典型城市新建商品住宅月度供应情况（单位EozoznmozozHzozozmozoz一 Hzn6wozoe

11、)工8卅OZOZtozozH9H0Z0ZM-zozH6卅 IZOZfIZ0z了H9zozA. . HSHIZOZnb一 ZOZH8J一 zoaHZ*IZOZKHZnz-ozozn 二ozoznozoz100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%供应面积一同比数据来源：CRIC中国房地产决篥芦询系统2、能级：仅一线累计同比增6%,二线降幅13%居各能级之首分能级来看，一线城市整体新增供应面积3177万平方米，同比上升6%o值得注意的是，各能级中仅一线城市前11月供应规模同比正增长。北上广深四城均有较好表现。北京、上海和.喷，深圳前11月供应面积分别同比增4刎）9%和12%

12、o广州虽同比降f但较2019年增46%,供号枷模也处于历史较高水平。在圣国市场下行的环境下，一线城市因购买力殷实、销售回款快成为房企重点加推区域，同时积压的待售项目也于2021年纷纷入市。前11月中，一线4城均有数次单月新增供应面积超百万平方米。2、二线城市整祢供应面积21351万平方米，1匕下降13%,降幅在各能级中最大。主因是2019年和2020年供应基数较高，两年全年百城供应规模均超2.5亿平方米。分城市来看，26个二线城市中南京、厦门、成都、杭州、武汉等6城累计同比正增，其中仅南京和厦门涨幅;超10%,分别为18%和12%o其余城市推货量较往年缩减严重希菌安、长沙、合肥、重庆、苏总刖,等均因待售货量不多而累演i比下降。而南昌、昆明、南宁、关b州、沈阳等城市则由于新弋房销售端去化艰难而减少供应量，累计同比降幅均超20%o三四线城市整体供应面积20705万平方米，同比降10%o分城市来看，、，於个重点三四线城市中超过6臧供应规模同比下降，同时分初现象加剧。汕头、九江、芜湖、关锡、湖州、, .r : 东莞等城市前月供应面积高于2020年，其中汕头、莆田以及县级市宜兴、昆山等累计同比涨幅超50%o其余城市前11月供应面积均不及2020年和20