企业管理北京吉普车厂用地项目可行性研究报告.doc

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1、企业管理北京吉普车厂用地项目可行性研究报告北京吉普车厂用地项目初步可研报告2005-10、项目概为身向律科如 v国一、发口住JL国项目用地住于朝阳区广渠路36号，地处东三环南路东侧，广祟路 与南磨房路之间。北临广集路、南至南唐房路、东距大望路约600米、西侧跑东三环南路约300米。该用地北边界的广禀路距离通惠河约1.1公里，属于泛CBD地区，地理位置极其优越。2、交通耳段如I-已运懒长埃果铀段始|公文例电过堀n公攵隼有:大 4*710、712、822、 30、 348广M35, 31、348 23南唐渴路:907 . 821.52、810、80k 10图2、支通枚JL国版守多条交通要道，8通人

2、达。无论乘坐火车、湍车、飞机，均很 方便,快捷。距离地铁国贸站仅有1.6公里，步行仅需要20分钟，开 车只需5分钟到达国贸，规划地铁十号线穿过附近的富力城；25分钟 车程直达首都机场，15分钟车程直达北京火车站。3、用地现收通过实地勘测地决的南北长约750米，东西宽约350米，目前地 块上已经基本拆平，成为七通一平待入市的熟地。4、周边状况东部是CBD传奇和珠江帝景等楼盘，北部是乐成国际项和家 乐福超市、其功能配套完善，南部是隔着大郊亭南路是普通住宅区、 西部是内燃机厂宿舍楼。5、市政条件市政条件前好，整个土地已完成七通一平，可满足居住商业用地 需要6、规划条*件项目为政府收购土地，规划建设用

3、地使用性质为居住商业等，称 用地面积414919.4平方米，其中规划建设用地面积311156.3平方米， 代征道路用地面积63409.7平方米，代征绿化用地面秋40353.4平方 米；建筑规模小于等于900200平方米，且左规划中有一条交通次干道 道。整个地块分为5个部分，具体详细见下图。7Vf777图4、用地胡制国二、市场分析1、北京市房地产总体市场近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲， 建设规模迅速犷大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长 的主要力量。1.1. 供给方面 05年实现地区生产忌值6814.5亿元，按可比价格讨算，同 比增长11.1%,增幅下降了 2

4、.1个百分点，对比全国9.9% 的经济增长速度，虽增速开始放缓，但依然保持着高速增长 势头。 05年北京市完成固定资产投资2827.2亿元，同比上升 11.8%,增幅比上年回落5.4个百分点。其中，完成房地产 开发投舜1525亿元，同比增长3.5%,增幅下降19个百分 点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稔。 05年北京市房屋开复工面积14096.2万平方米，比上年增 长7.4%；其中住宅8043.2万平方米，增长7.1%。房屋泼工 而色4679.2万平方米，增长11.3%；其中住宅3024.1万平 方米，增长14.1%。1.2. 需求方面 近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步

5、加快、 08具运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世 界关注的，隹、点。经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。 05年北京实际利用外褥35.3亿美元，增长14.4%。，而全 国这一招标下降了-0.5%。 05年北京城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年 增长12.9%,扣除价格因素，实际增长11.2%,居民的购买 实力大大增强。城镇居民人均住房使用面秋19.5平方米， 比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米，生活质 量我逐步提高。 05年商品房销售面余2803.2万平方米，增长13.4%；其中 住宅2566万平方米，增长12.3%。商品房空置面东1374.2 万平

6、方米，增长31.6%,受05年市场宏观调控的影响， 置面积略有上升。1.3. 小结05年对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策， 抑制房价上涨，但由于需求强劲，房地产销售并未出现类似上诲房地 产市场大滑坡局面，销售面也仍高于供销两旺的2004年，北京房地 产价格依然呈现上升势头。近期来看，随着供给量加大，局部地区需求压力有所上升；长期看，随着经济的发展和08年奥运的过近，北 京房地产市场将持续向好，市场的景乐观。2、区域市场2.1、 泛CBD区域特点经过十几年的开发也设，北京商务中心区已成为首都北京最富有 有活力和般具有现代化气息的地区。日前区域内还没有形成一个成熟 的居住区构架，但

7、是雏形业已形成，那就是“一中四边“一中”是 CBD栈心区，“四边”就是西起东直门区成，西南广祟门区成，东北 品家园跳、朝阳路、朝两蛇路、青年路沿战一带，东南皿方新区（以四 方称为中心）。具体有以下特点：2.1.1 、CBD技心区项级商务区供置：住于奥国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北 侧，其范囹西起东三环中路，东至针织路，面临定国路，北依光 华路，占地约30公顷。磐点：区域内大部分为公寓、写字楼项目。世界500强中已有156 家进驻北京，其中2/3在CBD地区。根据北京商务中心区综合规 划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财害， 信息、交通中心。代就项东方瑞景、走外S

8、OHO、通用时代等。2.1.2 2、4北东直门一中曲式化支t区位置：东直门附近，以东直门为核心，占地约27公顷。照点：东直门地区是北京东西方文化结合录好的地区，也是文化 底蕴和文化生活菰面最浓邳的地区之一。单从居住环境讲，东直 门区域在一定程度上比CBD核心区更有优势。这由于我空间密度 度上，东宜门区域明显低于CBD核心区，第一使循区、工人体 育稔、农展稔、保利大厦等一些区住格局都基本稳定，不可能再 像CBD核心区那样集中出现大量的高密度建筑；代表项U:漆录名苑、幺家港博等。2.1.3 .东北胡彖园路、W*朝阳北路、青年麻沿晓能居 位区位置：以东四环和东五环为纬，以朝阳北路、朝阳路、姚彖园路

9、为经，地块规则，以长方形或者梯形板块居多，离中低楼盘各得 其所。特点：该区域是CBD东北门户居住区，此区域内，即使是同一 区域，盘与盘之间的定住也大相役庭。在价住上，与其它几个区 域相比，东北区域的优势是明显的。代森项Q :珠江媒词等。2. 1.4、西南广祟门;tt住宅区特点：作为几十年来形成的大型成熟社区，广渠门、光明林区域 的新兴房地产开发只是在近些年才陆续启动，主要是将区域内小 部分危旧房或工厂用地进行拆迁改造，目前新建项目分布在护城 河西岸和两广路两侧。一些中高档住宅项目的陆续兴建，提升了 这个区域的整体形象和房地产品质，改变了以往这一区域内缺乏 现代高品质社区的面貌。代森项害力城、优

10、士用等。2.1. 5、东南皿方新区一留I色生态区核置：B方新区以四环路与京沈路交汇的南交通枢纽8方称为中 心，北与CBD核心区遥相呼应，伍10分钟车程。整个新区共由 4部分构成，卷面余为6、5平方公里。特点：CBD东南门户四方新区内的第三大住宅项目世纪华侨城 将于年内揭开神秘面纱。加上四方新区正在建设中的近1平方公 里的大型生杰旅游公园、20年成树密林公园、金洼湖公园、已经 运营并犷走的燕莎OUTLESS购物中心、北京工业大学，以及将 要建设的2008年奥运会球类比赛场稔等，在距CBD仅3公里之 造的东南区城，四方新区以稣明的固1色生忠、花游休闲、商业、 丈化等特色成为京城东南部一颗璀璨的明珠

11、。代袅项Q:山水文四，世纪东方城寻。2.2. 供给方面 作为北京CBD的功能配套区，区城内住宅多为高档住宅项目为主。目前，区域内在售商品房的销售价格主要集中在8,000元/平方米-17,200元/平方米之间，详见附件一。 从近期看，这一区域内有多个高档产品入市，住宅最高均价 已达到17,000元/平方米，商业达到40, 000元/平方米，详 见 附件一和附件二，a多数是现房和准现房销售。区域供应 量大，市场竞争激烈。 从长远看，CBD区域潜在供应量不大，同时，朝阳区政府也 已表明忐度，不会再像过去砰样支持该区域的住宅开发。多 为项目的后续工程，数量有限。2.3. 需求方面 近期，由于区域内项目

12、的短期放量集中的，市场销售情况一 般，但此区域内大量的高收入阶层和外国公司，这种硬性创 性需求仍然强劲，受此影响市场价格下不会出现下滑。区域住 房仍是投资者的首选，高品质、标志性楼盘依然是市场的焦点 点,O 从长期看，随着CBD作为中央商务区功能的不断加强，除国 公司入驻将进一步增加；同时，加上预期人民币将会升值因 素的影响，都将导致对此区域内住房的需求将进一步上升。3、苗由广祟口区成分析 3.1与周边区成是东2. 2. 与CBD的关东：广渠门区域处于CBD由西向东、由北向南的延长线上，与CBD的麻系主要通过东四环及广集路-东三 环，但四患楙局部交通一直不是很便利，而且广渠路路况一直 较差，再

13、加上长安街、通惠河以及铁路形成的务薮使得百子湾 区域受CBD的辐射相对较少。这种情况在今后一两年内应该 会有所改善。广照路将要改造广优成城市快速路，今年内就会 动工。有请息称北京东站也会搬迁。这样会使得百子湾区域与 CBD的藤条更加使信和通杨。2. 3.与东8环沿端区域的关东：山东四环拿起的区域向北有燕 沙区城、望京区域，向南有四方新区区城。这几个区域与百子 湾区域都因为东四环的存在而成为存在竞争关东的区域。燕沙 有着涉外熬囹，属于比较高档的区域；里京是北京比较早开发 的住宅区，有着比较高密度的居住人口和相对比较成熟的市政 配套和生活配套；南部的四方新区是南磨房乡规划重点发展的 区域，现在已经

14、有了世纪东方城和山水文园两个大规模住宅社 区的开发，不远的将来还会有规划中的华侨城公园落户，将来 的前景也是比较看好的。这些区域对百子湾区域来说，既是竞 争，同时也是对整个东四环大区域成熟度的一个促进，特别是 一些新生代区域，将为东四环的发展成熟注入新的活力。但这 些新生代区域自身的成熟也需要一定的时间，所以各区域的有机连接还有待时日O3.2.周边电套情况广禀路、大望路板块是离CBD很近的生活支撑区，经过合生创 展、今典集团、富力集团等大型开发商的共同开发，作为北京市东部 新中心的发展潜力正日益突显。住宅先行，生活配套和区域商业随后 跟着发展。现在已有家乐福、百安居等大型连领商业以及餐饮行业进

15、 驻大望路板块。详细见下袅:广渠路36号地附近商业状况名称住置跑离步行车行范围（芬）（分）诲文王府井百货“潘家园柝”以北600米4515日用百货京哀隆双井店叹井林东南角155食品百货普尔斯马特超市会员龙店“东三环7路/劲松程路（路口）”东北方向300米3012食品百货那尔多斯专卖双井分店4“劲松桥”以北800米左右3010毛衣服装北京国美也爆有限公司司双井店“广京门外大街/垂穆杨柳中街3010家用（路口）”以东200米电器北京好视明眼镜有限公公司北京眼铳厂总店“东三环南路/劲松就南路（路。）”以南200米6015眼镜“劲松南路/潘家园才东路4515图书王府井书店劲松分店（路口）”东北方向100米文具主食厨房劲松连/钱店“东三环7路/劲松路路6020厨房（路口）”以西100米百货4,项日优劣势分析4.1. 优势 贵金区域土地供应稀少，土地升值潜力巨大； 区住优势突出，市政条件及商服设施配套完善；