新联康-无锡红豆太湖新城项目报告.docx

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1、、太湖新城31、总体规划32、功能定位33、建设目标4二、金融商务第一街区5三、焦点关注5四、结论6市场篇7一、一级市场7办公类土地出让分析7结论8二、二级市场8办公楼市场供褥分析9结论10、在售办公类产品分析H主要竞争个案概览11总建规模分析12樱层与层淘分析13产品面积分析14装修与配套分析15物业车位情况分析17主力客源分析17去化与推St分析18结论19二、出租办公类产品分析20主要办公类产品租金及客源分析、20结论21三、酒店类产品分析22需求分析22自营型酒店分析23投资型酒店分析24结论24四、结论24一、地块属性26I、地块位置262、配套设施263、交通出行274、施块描述2

2、7二、项目SWOT分析27/、有利点282、不利点.283机会点284、威胁点2829一、办公类产品29项目定位29产品建议29客源定位30二、酒店式公寓产品31项目定位31产品建议31客源定位32规划篇、太湖新城I、总体规划太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，规划常住人口100万,总面积约150平方公里,是无锡市“城市南进、产业北移”城市发展战略的重点地区。新城南、西两侧皆临太湖，环太湖高速贯穿新城：东接无锡国家高新技术开发区、京杭运河与苏南国际机场：北靠蠡湖景区和梁塘河生态湿地公园与老城区相连，规划轨道交通1、4号线从新城穿过：加之规划建设的“五

3、横九纵的道路格局，使得太湖新城在区位、交通及生态环境方面的优势十分明显。2、功能定位太湖新城是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。太湖新城以华谊路和盆湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区。东区（华谊路以东、高浪路以南）一一以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。中心区（华谊路以西、蠡湖大道以东）一一.重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。西区（蠡湖大道以西）一一以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重

4、点发展创意产业和生态休闲旅游业。3、建设目标太湖新城规划的总体目标是：塑造一个新城一开放的、现代化的湖滨新城；打造两个中心一中央商务中心和创意中心：完善三大功能一商务办公、创意产业和休闲居住功能：形成四个特色特色鲜明的山水城、和谐共生的生态城、底蕴深厚的文化城、网络覆盖的数字城。太湖新城形成1一核、一带、两园两区的规划结构“一核”是指行政文化及商务金融核心“一带”是指环太湖山水风光带“两园两区”是指太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的配套生活区二、金融商务第一街区金融商务第一街区建在方庙村袁湾里旧址约组公顷范围内，东西分别以立德道、立信路为界，北至观山路，南达吴越路。目前已有无锡国联、香港

5、昌兴等家国内外著名企业合作开发金融街区。根据规划，从现在起，将有他栋风格统一、界面整齐、品质超群的高层建筑陆续开工，建筑总面积达到也万平方米，以此迅速形成新城核心区的现代商务氛围。金融商务第一街区高起点规划，力求建成无锡金融商务、创意研发和企业集团总部的聚集地，鱼栋高层建筑将成为“总部经济”和高端产业的主要承接载体。显然，金融商务第一街区的率先建设，奠定了高端服务业在新城的重要产业地位。二、焦点关注吴越路、大通路、建泽路、具区路、贡湖大道、立信大道、五湖大道、方庙路、立德道、清舒道将在08年内完成建设，并构成新城“三纵三横”的道路主干网。太湖新城中央商务区内的市民中心、会展中心、尚贤河生态湿地

6、均在年内开工建设或整治，并于09年底前完成。三年内，太湖新城中央商务区和西区创意中心将完成主要干道和重点绿化环境建设，完成水系整治和基础设施配套，初步形成现代化新城框架和风貌。太湖新城科教产业园将以软件和动漫作为发展主攻方向，努力引进国际知名软件企业和跨国公司研发中心，力争到2010年软件企业总数超皿家，动漫及其衍生企业60-80家,工业设计企业和研发机构总数达到世家。四、结论太湖新城开发建设步伐日益加快，各级部门政策倾斜明显，区域关注度逐渐提高，发展前景广阔。太湖新城所具备的多方面优势将集聚大量大规模、高科技企业的入驻并导入大批高层次和高消费人群，对区域房地产发展促进作用巨大。市场扁、一级市

7、场办公类土地出让分析地块编号地块名称占地面积用地性质容积率预计总建竟得单位锡国上06-2滨湖盆溪路东侧地块5.26商业、办公2.010.52慈园地产锡国土06-50河埒核心商务区地块17.93商业、办公居住3.053.80大连万达锡国上06-67市民广场南，中南路北地块5.40办公、商业（含酒店）文化娱乐、居住9.62.7134.83九龙仓置业锡国上06-76崇安寺二期地块7.63商业、办公停车场Av15Bv6.5、C2.823崇安寺地产锡国土06-79高浪路北领地块2.80商业、办公2.56.99紫光置业锡国土06-80滨开南社区一号地块37.51A:商业、办公、居住B、C:居住A2.5B、

8、C1.878.76南京兴元锡国土06-81体育中心北恻地块3.92商业、办公居住2.59.80河埒街道资产经营公司锡国土06-105东大街地块3.73办公、商业酒店6.524.26恒隆地产锡国上07-6锡沪路北的地块3.04商业、办公2.006.08尤渡村集团锡国土07-26崇安新城20号地块1.16商业、办公3.003.47广益地产锡国土07-31第九棉纺织厂地块8.05A:商业、办公、居住：B:商业、办公、配套A3.0B1.820.12栖浚建设锡国土07-32新东方广场地块2.16商业、办公文化娱乐1.603.46按湖地产锡国土07-39国税局北侧地块7.93商业、办公居住A2.0,B、C

9、3.020.63天华百润锡国土新生路西南侧地块2.31商业（含五星级8.5019.59次宇地产07-40酒店）、办公锡国土07-41太湖新城中心区1号地块56.23A:商业、居住B：商业、办公文化娱乐C：商业、办公A2.2B4.2C1.2142.45太湖新城建设投资管理公司锡国土07-42崇安新城13号地块2.72商业（市场）办公2.725.99崇安新城龙安置业锡国土07-46电瓶车厂地块3.43商业、办公娱乐、住宅3.0-3.510.28上海鹏润锡国土07-47盆园开发区原管委会地块2.40商业（含五星级酒店）、办公6.0-6.214.42上海城开锡国土08-6自行车厂、无线电厂地块7.71

10、商业、商务办公、居住A2.02.5B、C1.4-1.6江苏金洋锡国上08-7鸿桥村委地块0.84商业、办公、居住5.05.54.41上海中锐锡国土08-22长江北路东侧地块1.10商业、商务办公4.0-4.14.47CyberPort锡国土08-25长江路、旺庄路口东南侧地块2.76商业、商务办公4.0-4.111.18茂业置业资料来源：无锦市国土局.新联康阴戕部08.032006年至今无锡市区具有竞争性的同类性质土地共计成交丝幅。大多集中在市中心区或市北区域。目前滨湖区内的办公类地块除太湖新城中心区以外，主要集中于东蠡湖以北，第近市区的区域。位于太湖新城区域内的地块只有06-79、06-80

11、和07-41号。本案就位于07-41号地块内（07-41号地块被划为这个地块，分别由及家开发商竞得）。结论由于太湖新城特有的区位与规划，本案未来的竞争将主要来自于金融商务第一街区的地块内部。二、二级市场办公楼市场供需分析06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度上市面积58272218194721758615100726232526524742445成交面积1579020832123971707117476200001836216402供求比1:0.271:0.951:0.261:0.291:0.171:0.861:0.281:0.39成交

12、均价83271128911431121698568945610339195货料来源:新联柒研粕部08.0306年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度上巾面积匚二!成交面积T-成交丽06、07两年无锡办公市场新增供应量均明显高于成交量，从而导致到07年底，无锡办公市场的库存量较高，至少达到27.9万平方米。06年全年，无锡办公市场成交价格呈上涨趋势，到四季度到达最高点，主要由于凯燕环球中心办公成交价格的提升带动了整体市场的价格。进入07年以来，由于市区外围开发建设的逐步展开，周边城区办公项目的较低的成交价格拉低了整体市场成交价格住宅成交均价T

13、一办公成交均行由上图，通过对近2年来，无锡房地产市场办公类产品与住宅类产品的市场价格走势分析比较可以看出：相对住宅市场的红火及成交价格的逐步走高，办公楼市场的价格则始终保持在一个相对稳定的程度，市场相对冷淡。结论无锡办公市场供大于求现象明显，库存量较大。无锡近年来办公类产品市场相对冷淡，价格未出现明显上涨。ZO兄口口扁一、在售办公类产品分析主要竞争个案概览区项目开盘文付I物业IJM目总层数标准主力面积电梯装修物业I均价木期销域时间时间级别总建层密费西BD联创06.07现历未分级5地上18地下13.588-112日本三菱毛坯3.972近100%华电国际06.0908.8甲甲5A4.4地上28地卜23105OTIS精装410080%演华仁逸段06.10现房甲级5A3.3地上20地下13.8195-218OTIS简装410000近100%区润华国际07.0709.05甲级5A15办公4地上55地下33.7办公85108