行业篇[2021年房地产市场年度总结与展望].docx

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1、总结与展望洛:弋:研费克而瑞II-*+tlj. 、4 JLf: JA1*eJ 一；2021z您年度中国房地产市场总结与展望行业篇不w铲& 文/克而瑞研究中心 yX，第二章行业篇：2021前高后低、规模再新高，2022正式迎来负增长，条弋2021第全年行业销售和投资规模继输持增长，全年将再创新高。但基于市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模多方内外因素叠加，城市市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，加重购房者、地方政府和资本市场各方观望情绪，各干行业指标表现“前高后低”。弋3至半年起销售、投资断崖式下跌进可月负增长。房企资金面紧除会项投资动作均放缓，至11 靛新开工 * ；4X和土

2、地购置面积双双负增长，仅交付大年下的竣工如期放量对投资形成新的支撑。四季度房地产单一行业下行压力有向关联行业蔓延趋势，多城多项目出现停工现象。预判2022年，我们认为，房地产业依旧是全社会支柱产业之一，国危其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善，但居民购买力透支遍短期难以改善。预期销售和投资将负增长，马太效应下城市中强L二线、房企中央国企和优质民企将成为市场销售、投资主流。新开工难有改善、竣工高峰过后预期施工面积将进一步收缩；核心土地仍是房企竞争标的，土地购置面积预期降幅将收窄但仍维持负增长。受此影典下开发投资额失去稳固支撑在年进入20年来首次负增长期。弋第一节2021年总结一、全年新房销售

3、规模料将突破18万亿元再创新高，年内“前高后低”、“东强西弱”据国家统计局数据：111月，商品房销售面积率8131万平方米，同比增长於8%;商品房销售额161667亿元播长8. 5%07预计全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。假设12月保持11月商品房销售同比增速估算，预计全年商品房销售面积和金额分别增2. 1蝴5%oM-过往5年前11月销售规模占比平均值估算，2021年全年商品房错售面积和金额也将同比分别增长7.8%o销售金额同比走势（单位：亿平方米、万亿元、%）20.018.016.014.012.010.08.06.04.02.00.0图：全国

4、历年商品房销售面积、5. 0%2. 1%商品房销售面积商品房销售金额面积累计同比增速金额累计同比增速100.0%80.0%60.0%40.0%20. 0%zV 0. 0%-20.0%-40.0%18/0 ;18.2邕数据来源：国家统计局通.弋在全年整体销售规模创新高下，年内表现为“前高后低”，下半年急转直下。前11月销售面积单月同比增速持续回落，一二季度单月销售规模依旧维持历史高位，年中销售逐,规模创5年新高。7月销售速度同比由正转负降8. 5%,至11月同比降幅扩大至14%0对比过去3弋:年历史销售表现，2021年“6月、9嫄4冬两次传统节点销售规模均处诩史低位。销售规模快速回落的主要原因是

5、涉房信贷端收紧后居民购买力透支问题的暴露，次要原因则是市场预期在销售表现下行后购房情绪转冷导致的踩踏效应。一部分城市购房者则在居融贷收紧后dn?暴露出购买力透Z附隐疾，另一部分三四线城市翱场下行后预期转变，购房情绪转向严重地持币观望。会?、作为佐证地，方面全国商品房销售均价由1-2月11030哪方米降至n月95979平.最”到“唯价换量”再至“价不换量”的过程。其背后即反映了涉房信贷剧烈收缩后居民购买力透支难以继续支撑房价。三季度起累计共24城出台了预. 万.售价“限跌令”，以三四线城市为主，不乏昆明、沈阳等二线城市和江阴、宜兴等大热的强三线城市。城市购买力“暴制 更加剧了市场预期劣化，进而加

6、剧了新房销售规模的下行。12月，中央董申房地产行业“支柱产业”地位和强调行业“良性循环和健康发展”，并实施个?、降准0.5个百分点，释放资金L2万亿元。政策暖风将对恢复市场信心和促进行业平稳发展起到G人力弋Q&N?7飞，能积极作用。图：全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元、%）30000 25000 -20000 -15000-10000-5000-0金额同比增速占八弋数据来源：国家统计局商品房销售面积 商品房销售金额 一面积同比增速J?7 同时，各地区各能级市场销售表现“东强西弱”，市场继续分化。前11月东部和中部地区商品房销售面积累计同比增5.8%和160%-

7、140%I-120%-100%-80%; 60%-40%-20%-0%-20%-40%-60%a丁高于2021年前11月和2020；会*天年专鬓规模同比增速。东部地区经询强、人口较多,因此受本轮下行冲击较小,如前11月杭州和上海商品住宅成交面积累计同比分别增长5M 22%o中部地区核心城市也较为坚挺，重庆、武汉等累计同比增速均10%以上。而西部地区、青北地区以及中部三四线城市销售规模缩量严重,其中西部及东北地区前11月商品房销售面积累计同比分别增1.2%和降7.5%,均低于全国平均水平；中部地区洛阳、运城等前11月商品住宅累计同比降幅均超10%o.通，次弋二2年末施工面积接近100亿方，竣工强

8、势同比增15%,新开工低迷负增长9%据国家统计局数据：1 11月，房地产开发企业房屋施工面积959654万平方米，同比增长6. 3%o房屋新开支而积182820万平方米，下降鸵1%。房屋竣工面积68754万平方米，增长16. 2%o、I M假设12月读持11月房屋施工、新开工、竣工同比增速估算，预计至2021年末房屋新开工面积将降至20亿平方米，竣工面积将升至11亿平方米。此消彼长下施工面积将升至99亿平方；米。枭、X，枭、泡 施工面积竣工面积（右*6）新开工面积（右轴）据年内情况而言，表现为“新开工走弱、竣工走强”。数据来源：国家统计局a,. * ： J 4年银行“两道红线”和房企“二道红线

9、”的出台使得房企资金面快速收紧。融资压力下房企房屋新开工面积负增长；而交付大年下竣工面积保持高增长。两者此消彼长下施工面积增速逐月收窄。2021年房企房屋新开工面积增速二季度起快速回落。4月新开工面积单月增速由正转负，后跌幅波动扩大，至11月同比下降21%。受此影响下累计同比增速7月由正转负且降幅持续扩大。党金前11月新开工规模低于受疫情影口毓的2020年，房企对房屋新弁击的建安投资由2020年下半年94z审慎”转向2021年“无力”。决其是三季度起多家民营房企“暴雷”后引发全产业链资恐慌，以建筑业为首的停工缓工下新开工面积加速回落、施工强度断崖式下降。_需要指出的;I，2019年和2020年

10、全国土趣购置面积同比分别下降11. Wl.l%o待新开工土地较少是20旗驿房屋新开工规模走低的原因之一。此外房屋新开工增速降幅超过新房销售面积增速降幅，因此来自新房销售的消极影响也是辅助原因之一。新开工增速断崖式下跌主因仍是房金、融资环境的空前收紧。/延铲弋图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）80%30000-60%25000 -21.0%20000 -15000-0%10000-20%5000-40%60%数据来源：国家统计局-40% 、-20%房屋新开工同比增速累计同比增速一派04、.fc r.-X，2021年房企竣工面积如期提速，累计规模历史高位。虽受房企“暴雷”引发的

11、短期停工潮影响，10月单月竣工面积同比负增长。/旦“保交付下”的竣工节点年竣工面积单月增速基本维梆10%以上，至年终更是出现规画翘尾，11月单月竣工面积超1亿平方米。受此支撑下2021年前弋11月累计同比增速保持15%以上，最高达26%o竣工面枳累计增速和累计规模均创近5年新高，是建安投资乃至整体开发投资主要支撑力量。 图：房地产开发企业竣工面积月度走势（单位：万平方米）35000300002500016.2%20000150001000050000I房屋竣工面积同比累计同比80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%数据来源：国家统计局三、土地购置面积负增长降

12、11.2%,下半年土拍速冻，国央企托底成主流会么、据国家统计局数据：111月，.房地产开发企业土地购置面积工懑87万平方米，同比下降11.嗨土地成交价款14519亿元，增长4.5%o图：全国历年房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款同比走势（单位:万平方米、亿WWWWWWW弋土地购置面积土地成交价款购置面积累计同比成交价款累计同比2021年房企土地购置走势与新开工相仿，均为受制于房企融资收紧下呈现“前热后冷”。房企延续2020年下半年的策略，将拿通重心向核心城市收缩。2021年下半年随着资金面进一步紧绷;在地购置呈现“国进民退”的现象。第三轮集中土拍多为国企和央企兜底，民企大多放弃竞拍由“谨慎拿地”转为“不拿地”。22个核心城市2021.择施行“土地两集中”喷么、X?O上半年第2轮集中供地，届时房企拿地意愿和拿地能力均较强，