定建租赁模式法律风险防范.docx

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1、一、定建租赁模式简介二、定建租赁模式的法律风险（一）合同法律风险（二）建设过程中的法律风险（三）交付法律风险（四）租赁阶段法律风险三、定建租赁模式下风险防范措施（一）签订时的法律风险防范（二）履行过程中的风险防范（三）交付法律风险的防范（四）租赁阶段的法律风险防范四、结语摘要：定建租赁模式中，定建方与业主双方之间成立的并非单一的租赁合同法律关系，而是融合了委托定建、租赁、回购的一种非典型性、复合性法律关系，因此定建租赁合同履行过程中的争议相对复杂。定建租赁模式简介定建租赁又称定制建造租赁、定向建造租赁、定向开发、定向承建等，是指土地使用权人（下称“业主方”），根据企业（下称“定建方”）提出的设

2、计要求和建造标准，在该土地上建造生产用房等物业，待建造完成后将定建物业长期租赁给定建方或由定建方先租后购的一种交易模式。二定建租赁模式的法律风险（一）合同法律风险1、合同无效的法律风险在实践中，存在定建物业建成之前，定建租赁合同是否有效的争议。第一种观点认为：在定建物业取得房地产权证之前，签署的租赁合同无效。依据为最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2023修正）（以下简称解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”如最高

3、院在（2017）最高法民终171号裁判中认为：“本案中，根据双方提交的证据以及一审法院向包头市规划局稀土高新区规划分局核实的情况可以认定，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，即房屋租赁合同约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续，这种情形下，房屋租赁合同应当认定无效，一审判决对此认定并无不当，银泰公司关于此点的上诉理由不成立。”持该观点的还有（2015）鄂民申字第01889号、（2018）冀0403民初3947号、（2017）晋0802民初3357号、（2014）宁民申字第64号案件。另一种观点认为：定建租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，

4、法律法规未禁止在取得房地产权证前签署租赁合同，定建租赁合同合法有效。如广东省惠州市中级人民法院在（2016）粤13民终1570号中认为：“因签订工业厂房出租合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合同合法有效，双方未持异议，本院予以确认。”虽然对于定建租赁协议的效力存在争议，但实践中认为定建租赁合同有效的观点为主流观点。2、合同提前终止的法律风险定建租赁项目的周期一般较长，在定建租赁过程中，一旦一方单方面终止定建租赁合同，都会产生巨大的经济损失。根据相关案例检索,实践中定建租赁合同提前终止的事由主要有：业主方逾期交付（案号：（2023）陕（H民终10567号、（

5、2016）粤13民终1570号、（2015）深中法房终字第97号）、因政策变化等客观因素导致合同解除（案号：（2019）苏06民终5132号）、未按约定标准交付（案号：（2015）沪一中民二（民）终字第1282号）等。根据上述裁判规则可以看出，实践中定建租赁协议提前终止的原因主要是定建租赁合同履行过程中，因合同一方或双方违约或因国家政策等客观因素的原因导致。（二）建设过程中的法律风险设计标准是定建租赁合同的核心内容，在项目施工过程中，定建方可能会有设计变更。由于定建物业的交易价格和交付日期往往是确定的，定建方在施工过程中过多的变更设计往往会影响工程的造价和工期，从而引起业主方和定建方的争议，同

6、时设计变更还可能导致政府审批风险，增加双方的履约风险。（三）交付法律风险1、业主方逾期交付，或定建房屋不符合定建标准，无法使用定建租赁模式下，定建物业除要满足国家标准外，还要满足定建方的定建标准。定建租赁模式下，一般由定建方向业主方提出定建标准，由业主方聘请设计单位进行出图，或者由业主方采用EPC工程总承包模式进行发包建设。实践中业主方与定建方经常就业主方聘请的设计单位出具的施工图是否符合定建方提出的设计标准产生争议，并引发设计返工、迟延交付，甚至最终导致定建方无法按照既定的商业用途使用厂房。2、建设工程因建设工程价款优先权被查封拍卖业主方取得土地使用权后，定建物业建设过程中，如业主方与第三人

7、纠纷导致定建物业被查封，定建方存在不能排除建设工程价款优先受偿权人对定建物业强制执行的风险，上述情况均将导致定建方交易目的的落空。（四）租赁阶段法律风险定建租赁模式下，由于租赁期长，租赁过程中不确定因素很多，因此租赁阶段的的租金需要有相对灵活的调整机制。租赁物业面积包括预测面积、实测面积，预测面积是在租赁物业尚未建成时根据图纸等文件预估的面积，实测面积是租赁物业建成且具备测量条件后实地测量计算出的面积。在租赁合同中以何种面积计算租金、物业管理费等费用需要关注。三!定建租赁模式下风险防范措施（一）签订时的法律风险防范为避免定建租赁合同被认定为无效，建议采用分别签署定建合同与租赁合同的方式，即先签

8、订定建合同，待房屋定建完成或取得建设工程规划许可证后，再签署租赁合同。但为了避免未来租赁条件有所变动，可在签署定建合同的同时，对于租赁合同的全部条款予以确认并作为定建合同的附件，同时在定建合同中约定租赁合同的签订时间、签订条件，并约定任何一方擅自变更该附件中的租赁合同的条款、不签订租赁合同等均视为违约。这样既能够将定建与租赁关系共同锁定，又可兼顾合同效力问题。同时，为避免定建租赁合同履行过程中一方单方面终止合同导致的巨大损失，建议在定建租赁合同中将业主方单方解除合同的情形进行严格的限制，对于确需解除的情形，设置足额的违约金，以能够弥补各自的损失。而业主和定建方在设置该违约金金额时，则应当充分考

9、虑上述各自可能产生的损失。（二）履行过程中的风险防范在定建租赁合同中明确约定，定建标准的最终确定应为定建方权利，但相应定建要求应限制在合法合规范围内。双方可约定何时可变更、何为重大变更、变更后的后果等条款。如约定在施工图确认前，允许定建方对施工图提出修改，在施工图确认后，定建方的设计变更应当有一定的限制。若定建租赁合同中约定业主方有义务接受设计变更，还需要进一步约定调整及确认施工图、报管理部门审批、调整建设成本、调整工期的相关程序。同时，为避免发生争议后久拖不决影响合同的正常履行，建议在定建租赁合同中对于一定期限内未能协商一致的情况约定一个处置原则。（三）交付法律风险的防范为避免定建物业不符合

10、定制标准，导致定建方最终无法使用的风险，建议约定招标文件、合同文本及其他有约束力的法律文件均应经过定建方书面确认后方可实施。建设及验收阶段，建议约定定建方有权另行聘请项目管理公司/全过程咨询管理公司对工程的造价、质量、进度和是否符合定建方要求等事宜进行监督，有权参加工作例会或委派专人常驻施工现场。同时，在定建租赁合同中约定对厂房质量出现问题、双方对交付条件产生争议时的处理方式（如委托鉴定机构、要求业主方完成缺陷修复工作并明确相关时限，否则要求其承担违约责任或解除合同等）。为避免逾期交付的风险，建议在定建租赁合同中明确定建物业的交付时间，可详细约定施工图完成、施工许可证获取、基础工程完工、竣工验

11、收合格、试生产等关键节点的时间要求，并设置与之相关的奖惩机制。此外，对工期顺延的情形进行明确安排。（四）租赁阶段的法律风险防范在租赁阶段，首先明确租赁期限不应超过二十年，双方可以在租赁期满后进行续约，但续约的时长同样不得超过二十年；其次，建议对计租标准提前予以明确，保障双方利益得到平衡。除设置一般的固定租金和按期增长比例外，可以设置诸如价格协商调整条款，能给双方沟通的空间；除此之外，还要考虑免租期、物业管理、转租、租赁阶段的变更、维护维修、质量保证、租赁物业的返还等风险。四结语为规避风险，建议定建方在前期对拟定建物业所处土地、业主方的资质及实力、项目开发手续是否合法、完备进行专业的尽职调查，在项目运行初期充分识别定建项目的风险，从而作出合理的商业决策及采取对应的风险防控措施。