项目经理复习题.docx

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1、1物业管理的定义。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2 .物业管理行业的特征。公共性和综合性：使用物业管理服务有别于特约服务和专项服务；受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大；即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在持续性和长期性：使物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。3 .简述物业项目应建立的应急预案（结合本项目情况回答）1消防灭火逃生自救处置预案；2防汛抢险处置预案3跑水、漏水紧急处置预案；4

2、紧急停电事故处置预案；5电梯（困人）紧急处置预案；6公共卫生突发事件处置预案。7地震紧急处置预案4 .试述物业管理项目应建立那些内外部制度？内部制度：1人力资源管理制度；2财务管理制度；3物资采购供应制度；4档案管理制度外部制度：临时管理规约管理规约物业承接杳验管理规定.茶合赢务管理M度；共用部位房屋，外檐，道路维修养护制度；共用区域、共用设施设备运行维修养护制度；公共秩序维护管理制度；公共区域环境卫生保洁制度；公共区域绿化养护管理制度；各类应急预案。5 .试述项目经理在物业管理服务过程中的作用？项目经理应具备什么样的素质）物业管理项目经理应具备的能力？物业管理制度的研讨制定者。1熟知相关法律

3、、法规和物业合同及物.业管理方案；了解业主、员工和物业分包商；关注各部门之间的衔接。2用物业制度做事、管人的监督执行者。从项目组建抓起学习培训教育；各级管理里人员做模范；强化项目分包服务商的监控管理。3物业管理制度持续改进的完善修订者。加深对制度稳定性和动态性的理解，建立修订程序,公开公平，严肃认真。应具备的素质：D合同履约能力2）组织领导能力3）综合协调能力4）风险控制能力5）提炼总结能力6）提升价值能力6 .业主的建筑物区分所有权中共有部分的权利，简称业主共有权，根据物权法规定，共有部分应有哪几部分构成D区分所有建筑物专有部分以外的其余部分2）不属于专有部分的建筑物附属物及附属设施3）经区

4、分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物7 .最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应有法律若干问题的解释中，第15条；业主或者其他行为人违反法律、法规、国家强制性标准、管理规约、或者违反业主大会、业主委员会依法做出的决定，实施那些行为的，可以认定为物权法第83条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为；？（一）损害房屋承重结构，损害或者违章电力、燃气、消防设施，在建筑物放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用。（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观。（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其

5、他共用部分。8.简述简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？物业服务合同备案时限、备案部门？1共用和共用设施设备的使用、维修、养护和管理。2电梯、智能系统等设备的运行服务。3环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护和管理。4物业装饰装修的管理。5车辆行驶与停放秩序的服务、管理。6物业管理区域内的公共秩序的服务、管理。7物业资料的查询服务与管理。8双方约定的其他物业管理服务内容。物业服务合同备案时限、备案部门？答；物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。9.物业服务企业与小区业主大会签订物业服务合同时应注意哪些问题？

6、1明确业主大会的权利与义务。2明确物业服务企业的权利与义务。3需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性。4免责条款的约定。如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。5明确争议解决方式的问题。10 .简述新修订的天津物业管理条例确立了那些新制度？1）物业管理联席会议制度2）从业人员持证上岗和继续教育制度3）对物业管理共用部位、共用设施设备前期和日常检查制度4）中介机构和外埠来津企业备案制度5）物业服务企业退出项目管理预警报告制度6）场地占用费的收取和使用情况公示制度7）物业管理用房登记和公示制度8）物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度

7、11 .简述新的物业服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？新的物业管理服务标准分为四个等级，一级标准：每月每平方米12元；二级标准：每月每平方米0.9元；三级标准：每月每平方米07元；四级标准：每月每平方米0.5元。在基准价的基础上物业公司可以与开发建设单位或业主大会协商，经同意后可以上下浮动不超过20机12 .简述新修订的天津市物业管理条例进一步完善了哪些制度？一共六项基本制度。1业主大会制度2招投标制度3前期备案制度4双确认制度5专项维修资金制度6物业承接验收制度13、天津市物业管理条例对物业管理共用部位、共用设备设施运行情况的检查有哪些要求？物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用

8、设施设备运行善的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。14.简述天津市物业管理条例规定物业企业在小区内向业主应公示哪些内容）根据新条例、简述物业项目应建立哪些公示制度？（两箱三栏）I物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。2（场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。3利用共用部位、共用设施设备从事经营活动的收支情况。4每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。15 .简述新修订的天津市物业管理条例突出了政府职

9、能的作用，赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？1负责组织协调成立首次业主大会。2受理业主大会备案3业委会不按规定召开业主大会会议或者临时会议，负责召集工作。4业主大会做出决定后三十日内，业委会不代表不业主大会于选聘的物业企业签订续签变更或者解除物业服务合同或者不组织业委会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业委会。5监督开发商在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿交给物业服务企业使用。6负责组织召集物业管理联谊会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。7对业主大会、业委会做出的决定违反法律法规的,有权责令限期改正或者撤销决定并通告全体业主。8接受业

10、主物业使用人业委会和物业企业对违反新条例行为的投诉和举报。9接受物业企业退出项目的预警报告协调解决退出和交接中出现的问题，对未有业委会的物业项目在区、县物业管理行政主管部门监督下，接受物业企业移交的相关资料。10对业委会及其成员不按规定移交保管的资料、印章和财务，应业委会的请求协助移交。16 .投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？1项目的整体设想与构思2主要工作环节运行程序3机构设置、人员的配备、培训与管理4管理指标与措施5服务理念及服务定位6档案资料的建立与管理7前期物业管理服务内容8常规物业管理服务内容9各个阶段工作计划10物资装备与提供方式H紧急预案12）社区文化17、投标文件中资信部

11、分分别由哪些内容组成？1、物业服务企业营业执照复印件2、企业资质等级复印件3、法人代表授权委托书4、公司介绍、注册资金5、公司管理业绩6、项目经理简介7、专业技术人员情况18 .包干制的含义。物业服务费的构成？物业管理服务成本、法定税费、利润是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。19 .物业管理基本服务内容包括什么？：（5项）综合服务管理、物业管理区域清洁卫生、物业管理区域绿化养护、物业管理区域秩序维护、共用部位养护。20 .机电设备设施日常养护的内容；1给排水系统2强弱电系统3消防系统4避雷系统5航空障碍灯6水景、喷泉

12、7电梯8公共照明21.承接查验内容的资料有那些内容：现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图,配备设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等及时资料。3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。4、物业质量保修文件和物业使用说明文件。5、承接查验所必须的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。22.某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍；没有预

13、留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？要点（1）物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行交接验收，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交手续。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门办理备案手续。（2）天津市物业管理条例第三十条中规定：按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务

14、用房，用于物业管理服务活动和业主活动。物业管理服务企业可以代表业主依照前期物业管理服务合同约定依法向人民法院提起讼诉。（3）对于开发商遗留问题应按照天津市物业管理条例第三十三条中规定：物业在国家规定的保修期内，由房地产开发企业负责维修，保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。业主因为开发商遗留问题解聘物业企业也是不符合有关规定的。可以用法律手段维护自己的权益。23、物业装修管理应注意的问题？答：施工现场管理注意事项：D是否改变房屋结构及功能；2）是否有承重墙、柱子上敲击穿孔及拆除连接阳台的墙体门窗；3）是否有不适当

15、楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等；4）是否刨凿，重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；5）拆除或破坏厨房、卫生间地面防水层；6）装修材料及施工现场是否符合消防要求；7）是否擅自改动分户主供电及通讯煤气管线，煤气管是否暗臧。8）是否擅自改变门窗尺寸；9）排污管道是否有适当的保护措施；10）动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范；11）装修垃圾是否按指定时间地点清运、堆放；12）装修材料及垃圾清运是否有损坏楼道、公共设施；13）窗花、空调安装是否符合外观统一规范；14）施工作业是否在规定时间范围内；15）施工人员是否在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动。24、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？D备齐资料；2）填写申报登记表；3）登记4）签订物业装饰装修管理服务协议；5）办理开工手续；6）施工过程巡查；7）隐蔽工程验收；8）装饰装修竣工验收。25、物业企业和物业使用人装饰装修管理服务协议的内容：（以天津市物业管理条例第49条规定为准）D装饰装修工程的实施内容；2）允