工业园物业管理方案（纯方案67页）.docx

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1、第三章工业园物业管理方案1第一节提高管理服务水平的整体设想与策划1第二节拟采取的管理方式.工作计划和物质需求情况3第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施10第四节管理规章制度和建筑及其附属物档案、设施.设备.业主档案的建立与管理12第五节便民服务15第六节物业管理收费标准建议及收支测算15第七节日常物业管理26第四章部分公众制度及应急措施29第一节精神文明公约29第二节安全防范管理规定29第三节消防安全管理规定31第四节道路及车辆管理规定33第五节工业园区设备安全运行制度35第六节智能控制中心管理规定35第七节消防给水设备保养制度36第八节空调设备巡视管理制度（根据实情定）37第九节电梯

2、巡视监控管理制度38第十节水泵房运行操作规程39第十一节水泵房运行注意事项40第十二节绿化养护制度41第十三节清洁卫生管理规定43第十四节清洁作业规程以及操作要领51第十五节清洁服务质量标准及检测方法55第十六节意外事件处理办法57第十七节消防应急方案60第十八节停水及事故处理方案64第五章结束语64第三章工业园物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划风尚工业园区是集办公和工业、宿舍一体的园区。总建筑面积 约498267.06平方米。该项目布局合理，设施完善，设备高档。针 对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模 式，二项承诺，五个重点，五大措施”。一、认识与定位该

3、工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于 全市、全省，乃至于全国、全世界。给该项目整体形象定位是：开 放、高效、规范开放体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公、生产方式高效展示该工业园进取、创新的精神状态和高效的运转机制规范体现该工业园作风严谨、运作规范高效、管理精细的风貌二、一种模式作为国际化工业园需要的是体现：开放、高效、规范、安全、 文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式 为：一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营 型物业管理模式。在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神； 正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我

4、们的 职业操守：“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”。我们深 信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷。三、二项承诺1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成 为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照IS090012000服务质量体系全面实 施物业管理服务。四、五个重点针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重 占.八1、树立工业园物业整体形象通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治 安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融 合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。2、

5、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人 衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过对内的准军事化的管理和 对使用人人情化服务，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确 保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。3、维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重 点，本工业园区的卫生涉及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区 域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上 展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛、常 绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4、设施、设备及物业本

6、身的管理，使工业园物业保值、增值另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专 业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业 化的特色管理，文明执勤、优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管 理服务增加附加值。六、五大措施1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保 安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定 岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结 合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，

7、小围合与大围合相结合。在 物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管 理、快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环 保建设。针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、 绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区 环境优美、干净整洁。第一：维护保养好工业园区绿化，使其保持 常青、常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教 育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境；第三：垃圾分 类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建 设。3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对使用 人

8、进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之 后，给予处理，最后达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。 这种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各 方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设 班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪， 做到有条不紊、规范严密。5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以 解决使用者所需。第二节拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况一、拟采取的管理方式二、对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式 为：专业化、规范化、精细化、品

9、牌化、经营型的管理方式。三、基本思路是：1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业 素质和综合素质；2、提供24小时服务；3、严格法规和标准 制约、规范组织和个人的管理服务行为；4、致力精神文明建 设，实施品牌和形象战略；5、半军事化管理加现代化管理。 具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部 分说明。（一）组织系统：1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率。2、管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文 员、品管、各业务部门管理员和业务块操作员工。（二）运作程序系统：1、整体运作程序2、内部运作流程二I各业务块员工3操作层说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过

10、程管理，保证指挥、监督 的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、 反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到 位。2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时 充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动 性。（三）激励系统：说明：1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户， 创造经济和社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥 员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想 工作，方式有谈心、座谈等。3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优 胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引

11、着员工走，通过惩罚“打”着员工 走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖 励。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体 和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益 求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的发 展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实 行浮动工资，增强工作能力。6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚 力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚 力、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起 来。工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划

12、分为前期管 理、常规期管理二部分，现拟工作计划如下。（一）前期管理工作计划序号项目内容时间备注1物业管理 标的调研全面了解物业管理 标的05年12月31 日尽量提前2拟订管理 方案结合调研结果拟定 管理方案05年12月7 日尽量提前3接管合同 签订1、方案送审2、签订合同方案确认时止尽量缩短 时间4前期介入提出合理化建议根据施工进度5组建管理 队伍1、选拔2、培训3、上岗方案确认至进 场6整改及完 善办公条 件1、安排管理用房2、安排员工宿舍3、物质装备到位方案确认至进 场7制订管理 制度1、制订切合实际 的各项物业管理制 度2、导入 IS09001 -20008物业接管 验收办理书面移交手续

13、（二）常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用部 位维修保养1、制定大、中修计 划方案；2、日常零修、急修 管理；3、日常保养巡查管 理；接管验收 后开始， 部分待施 工单位保 修期满属施工单 位保修责 任我公司 将尽全力 协调协助4、维修质量管理。2公共设施、设 备及场所的使 用、维修、养 护、管理1、建立档案，搞好 基础资料管理；2、 运行管理；3、维修 保养管理；4、险情 应急管理；5、水池 水泵管理；6、其 他。接管验收 后开始， 部分待施 工单位保 修期满属施工单 位保修责 任我公司 将尽全力 协调协助3安保管理1、24小时值班及巡 查、监控等安全防范 管理；2、违章私设

14、摊点及设立广告管 理；3、消防管理； 4、来人来访管理； 5、物品出入管理。接管验收 后开始4车辆管理1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、 车辆行驶管理。接管验收 后开始5清洁卫生管理1、清洁卫生管理；2、环保管理；3、消 杀管理。接管验收 后开始6绿化管理1、室内绿化管理；2、室外绿化管理。接管验收 后开始7客户服务管理1、设立服务员和保 安；2、人员形象及 服务意识管理。8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1、建立房屋共用设 施设备档案资料； 2、建立用户档案、 房屋及其配套设施权 属清册；3、建立严 格的档案管理制度。接管验收 后开始（三）物资配备计划项目具体名称数量单少/ 元金额/元（一） 清洁、 绿化用 具IOL吸尘器1台10001000垃圾车2辆10002000多功能洗地机1台80008000剪草机2台40008000打药机1台30003000保洁用具17套2003400绿化用具6套2001200（二） 工程用 维修大 型工具 等钳形电流表2个300600摇表2500伏/500 辜欧1台500500万用表MF-351台800800万用表2台300600手电钻1台300300（博世）电锤1台800800