xx商贸创意园修建性详细规划说明.docx

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1、XX商贸创意园修建性详细规划说明一、项目背景及项目概况1、位于XX市开发区，用地面积60870平方米，xxxx路以西、xxx路以东（地形图号 32-58-16, 32-58-20）o2、用地性质：商业用地兼容商务用地（B1/B2）（集体发展用地）。3、总建筑面积195681.90平方米，其中商业建筑面积64018. 44平方米、办公建筑面积84661. 92平方米，地下室面积46139. 84平方米。二、规划设计的依据、原则和目标2.1 规划设计依据a.广州市城乡规划技术规定（试行）；b.建设用地规划许可证及用地红线图；C.有关规划设计及建筑设计规范。d.业主提供的相关资料2.2 规划设计原则

2、和目标针对当前“创客空间”新型创新形态的发展，考虑到开发区产业形态、创业人员的大环境，结合项目招商现状及创意园概念，探索新型“产研”发展模式。即“研产同行产研结合”的商贸创意产业园区。(1) .创感十足的创意办公区，针对本园区内部的商业功能需求提供服务的办公和周边产业需求的办公环境而穿引的创意办公区。(2) .高品质的商务商业配套；(3) .汽车产业及其他综合商贸园区。(4) .规划设计过程中考虑了各产业功能之间的便利性、协调性、实用性。(5) .打造以“创客”为本、同时服务周边“创客”的集合式创意园区。(6) .营造中心大广场加弧形廊架步行道的人文商业通道。三、规划布局3.1 总平面规划根据

3、规划设计条件、周边环境、地块特征、业主的要求及地块价值分析，结合设计理念，整个地块用地采用线性规划结构，精心组织，以中心大广场为核心,即串联了各功能区块的联系又减少了各功能区块之间的相互干扰，同时将发源路人流引入纵深，增加场地内部建筑可达的便利性。(1)功能分区a.创意办公区：本区块位于基地的东南侧，有四栋风格相似的15层办公楼组成的办公组团，组团南侧紧邻商务酒店，北侧为中心广场衍射的绿化广场；组团内部绿化庭院为紧张的办公之余提供休闲、静坐的场所。b.商务酒店配套区：本区块位于基地的西侧靠向酒店及相关的配套服务，主要为地块内及周边产业区的商务办公差旅人员提供服务。C.商业区：主要位于中心广场北

4、侧，由两栋独立的商业单体及弧形连廊构成,两端分别连接至发源路，属于人员流线最为便利的区域。d.中心广场：从开源路起始、以大开口进入，至基地东侧边界结束，作为场地内最开阔、做核心地带，串联各功能区块的同时也减少了各功能之间的干扰，为整个地块提供一个优美的、舒适的休闲、交通空间，是本项目的一个重点区域。(2)空间布局a、共生性原则项目总体规划必须充分尊重环境及注重保护自然资源，必须注意整体环境与建筑的统一协调，使环境与建筑互相衬托，形成自然景观与人文景观的良性互动,把本项目建设成为一个现代化、时尚感、生态化的创意产业园区。b、经济性原则项目总体规划必须符合现有地形特征，尽量利用地形，减少土方量。尽

5、量利用用地内的现有绿化，减少绿化成本的同时，保护树木。c、生态化原则必须充分考虑本区的自然环境特点和地方文化特色，从营造高效的生态环境的高度出发，科学地确定规划的指标和组织多层次的有机生态绿地系统。d、人性化原则以人为本，方便宜人，强调人与自然的融合，创造人性化的自然环境。e、可持续发展原则整体规划，系统合理地分配土地资源，提高土地节约使用的综合效益。充分考虑规划的可操作性和实施的可行性。3.2道路系统规划(1)内外交通联系：整个地块有3个出入口与发源路连接，其中北侧为人车共用的出入口、基地南侧则为车行出入口，中间人行主入口直接联系中心广场。(2)道路与交通组织：区内交通分为三个等级：最宽为7

6、米环形车道，绕基地环形设置，作为车行主流线同时也是主要消防车道；串联各建筑单体之间通过广场的为4米宽景观路兼做消防车道，平时主要为人行通道，设计时考虑满足消防车行要求；最窄的为2米宽景观步行道及其他景观小径；规划道路详见道路规划图，根据人车流量灵活组合，既满足交通顺畅要求，又节约了用地。(3)停车场库配置标准：本案停车主要集中在地下停车场辅助部分的地面及屋面停车。地下停车场主要位于高层建筑地下空间，规划为地下两层，规划地下停车位1148个。3.3绿地系统规划本规划的环境结构是一个有机整体，特点是以绿地系统为骨架，以环境为触媒，各区绿地是一个连续的开放空间体系，形成层次分明的绿化体系，体现了居住

7、区以环境生态为主导的规划思想。采用面、线、点结合的方式形成小区的绿地系统。场地的总体园林绿地规划设计，以中心广场为重点，提供舒适的环境，以中心广场为核心向各建筑组群延伸，联系各组团之间的绿化庭院，共同构成基地的绿化系统。绿地系统由广场绿地、组团绿地等有机构成，绿地率32.9%。3.4竖向规划竖向规划设计原则：通过对自然地形的合理利用与改造，结合环境设计要求,减少土方工程量，选择合理的设计标高，满足规划区内建设要求，达到工程合理、造价经济、景观优美使建筑与环境融为一体。区内道路机动车道纵坡控制在4%以内，局部为平坡，场地标高因地制宜，场地与周边道路路面高差大于0.2川。四、建筑单体设计构思根据周

8、边建筑的形体特征，建筑单体设计考虑与周边环境的融合性和适应性，采用具有现代感的简单线条与玻璃的结合，立面造型简单时尚，线条的运用让立面极富动感。根据使用功能和总体规划的要求，办公楼及酒店均为高层建筑按，且满足以下要求：1、符合总体规划的布局要求，且产业园区定位的要求；2、平面结构方正，采光及通风良好，平面空间具有良好的灵活性和兼容性特点；3、布局合理，紧凑实用，比例恰当，具有良好的经济性和建造的方便性；五、附表5.1主要经济技术指标表项目单位数值规划总用地平方米60870总建筑面积平方米195624. 37计算容积率建筑面积平方米148587. 10其中商业建筑面积平方米72354. 12办公

9、建筑面积平方米76232. 98容积率2.44不计算容积率建筑面积平方米47041.28其中梯屋及架空建筑面积平方米901.44地下室建筑面积平方米46139.84建筑基地占地面积平方米18482. 66建筑密度%30.3公共绿地面积平方米20056.48绿化率%32.9机动车停车位个1386其中地上机动车停车位个238地下机动车停车位个1148非机动车停车位个1161其中地上非机动车停车位个103地下非机动车停车位个10585.2用地平衡表用地名称面积(平方米)比例(%)规划总用地70870100商业商务建筑用地18482.6630.3公共绿地20056.4832.9道路广场用地22330.

10、 8636. 805.3建筑明细表建筑编号建筑名称建筑性质建筑占地面积(m2)建筑面积(m2)计容建筑面积(m2)层数建筑高度(m)11#商业楼商业4661.2813345.2811361.84312. 3022#商业楼商业6318. 4019176.2418771.30212.953酒店商业3200. 4433974.1533803.411558. 4041#办公楼商业、办公1443. 0021227. 9621165. 481548.7152#办公楼商业、办公1443. 0021227. 9621165.481548.7163#办公楼商业、办公1571.3021609.0421536.83

11、1552. 5074#办公楼商业、办公1288. 2420884.5420782.751552.508地下车库地下室44179. 2028. 106.1电气方案说明设计依据1. 1城市工程管线综合规划规范GB50289-98；1. 2城市电力规划规范GB50293-1999；1.3 低压配电设计规范GB 50054-1995；1.4 建筑物防雷设计规范GB50057-94 (2000年版)；1. 5住宅建筑规范GB50368-2005；1.6 城市道路照明设计标准CJJ45-2006(J627-2006)；1.7 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB 50311-2000-T；1.8 建筑

12、照明设计标准GB50034-2004；1. 910KV及以下变电所设计规范GB50053-94；2. 10民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；2 . 11供配电系统设计规范GB50052-2009；建筑单位及协作专业之资料图纸。供配电设计：2.1 本工程共设24个变配电站。电源取自市电，电压等级10千伏，采用单电源五回路的供电方式。各变电所采用环网方式配电。本工程在各建筑组团设置变电站，以减少低压供电半径，满足低压供电压降的要求，节约投资。各分站的变压器容量不宜太大，减少变电站占地面积。变电站设置在较为偏僻的地方，不影响小区景观。2.2 高压配电系统采用环网式，当其中一个配电房发生故障或

13、计划检修时，都能保证其他配电房的正常供电，不会造成小区大面积停电，以提高其可靠性。低压供电系统采用树干和放射式相结合的供电方式。对较为重要的负荷采用专线供电。低压供电及接地系统采用TN-C-S系统。2.3 本工程供电系统采用分散式功率因素补偿方式。在各变电所设低压补偿装置。系统补偿后的功率因数要求不低于0.9。2.4 由于供电设备设置分散，为了方便其管理，可把对供配电系统的控制管理纳入物业管理网络。3 . 5管线敷设及用房面积：高压电缆及主要的低压电缆一般敷设于道路的东南侧人行道。高压低压电缆主要采用穿管埋地敷设。导线在穿越道路或私家花园加设金属护管。通信、闭路电视、小区局域网等弱电传输线采用

14、穿管埋地敷设，弱电传输主线护管暂定四根(HDPE98)管。主线敷设设在道路的西北侧人行道。管线离道路石一米，路灯装设在这一米范围内。各配电站用房面积约为150平方米250平方米。中国电信程控电话站用房、中国移动、中国联通机房、有线电视主机房设置在小区主入口附近，各弱电机房预留用房面积约320平方米。4 .6防雷接地：各建筑物构筑物都应加装防雷设施，所有用电器都应接地保护。尽量利用自然接地体(建筑物构筑物基础内钢筋、金属水管等)作为接地装置。在变配电站高压侧装设避雷器。对重要的低压负荷加设涌流抑制器或避雷器。5 .7住宅负荷计算参考业主所发之有关规定，按下表执行：户建筑面(m2)负荷指标(Wm2)户安装容量(kW)S8060480S120606120S150608150S1806010180S2006012200S3006015300S4005018400S52050232. 8,本工程总负荷容量