台州市xx市房地产市场调查报告.docx

《台州市xx市房地产市场调查报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《台州市xx市房地产市场调查报告.docx（10页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、台州市XX市房地产市场调查报告摘要一个县级市得房价，却超过管辖它的地级市得房价，在民营企业发达得浙江是比较常见得现象。XX,正是其中一个典型城市代表。当台州市区房价徘徊在万元时。XX房价最火热时候已达到2万元。为了揭秘其中缘由，我们于2018年2月5日针对xx市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析xx市房价情况。关键词房地产；房价；需求；一、引言(-)本课题的研究意义XX未来几年房地产需求将持续上升，但不会像以往那么火热。据估计，未来10年，年均室第“刚需”大约2.5亿m2,假设刚需在全部新居成交中占比35%,可以推算出全国每年的商品室第销

2、售面积最多为7亿-8亿m2,与往年销售量相比有很大幅度下降。如果再考虑xx人口老龄化趋势、土地财政对房价回调的停滞从而导致的刚需减少，房地产需求则可能放松卜.来。据此我们此次针对xx市房地产需求现状、消费者的居住形式及购房定位情况进行问卷调查，利用我们在房地产经纪实务课上学过的理论知识进行分析。(二)调研方法及调研对象通过采取问卷调查的方法，对xx市市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在25-60岁之间，共发放调查问卷80份，回收72份。获取调查结果后采用Excol表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前xx房地产市场方面的情况。二、具体现状及分析(-)调查结果显示：

3、居住条件：45%为商品房，35%为出租房，13%为经济适用房，7%为福利房。表明当前居民居住形式以商品房和出租房为主。经济适用房和福利房数量则较少。如图1所示50%图1居住条件家庭结构：44. 85%的人是3-5人，35. 25%人为2人家庭结构，19. 90%的为5人以上。当前以3-5人和2人这种家人同住得情况为主，单身家庭占据比例较小。如图2所示5人以上3-5A2人以内0%5%10%15%20%25%30%35% 40%45%50,图2家庭结构基本经济水平：40%的家庭年收入在5T0万，比较一般，保持收支均衡；25%的家庭年收入在10-30万，经济水平良好，会拿出部分多余资金投资理财。14

4、%的家庭条件优渥,年收入在包括一些炒房炒楼人士。如图3所示45.00%图3家庭收入目前持有房产套数：30%的人暂时没有房子，52%的人持有一套，1-3套8%, 10%的人3套以上.表明大多数人以有一套房为主，买不起房业占据不小比例。购房计划：45. 5%的消费者现阶段不买,9%的人一年内购买，30. 5%的三年内购买，15%的五年内购买。超过半数人有购买计划，小半数人不打算买。购房用途：购房消费者70%用于自住，15%投资升值，10%用于租赁，其他情况则占5%o表明大多数居民以自住为购房需求。建筑面积：50%的消费者购买建筑面积为90-110ni2;110T35ni2的占了 17%； 75-9

5、0成的则占14%； 10%的消费者住房面积为135-150m2, 9%的消费者选择面积为150m2以上。90-110m2的住宅面积为大家选择主流。居民能承受的房价：20%的人能接受5500元/成，50%的人能接受5500-7500元/m2, 30%的人能接受7500-10000元人2, 1受的人能接受10000-15000元人2, 5%的人能接受15000元/m2以上。这表明绝大多数人目前能接受得房价低于实际房价。购房考虑因素：购房时教育因素占了很大比例，为30虬 采光因素和装修程度占其次，为15%0周边环境和房子质量则各占10%。户型占8以 交通占6%,风水占4%,其他因素2%。付款方式：选

6、择分期付款方式的购房者占63%,选择银行付款的购房者占20%,选择一次性付清的购房者占13%,选择公积金贷款的购房者占4%。分期付款为半数以上人得购房方式。购房途径：9%的人听从亲友介绍，25%的人网上搜索，15%的人委托中介机构，30%的人通过广播电视，16%的人通过报刊杂志，5%的人从其他途径。可以看出居民主要寻找房源途径是网上搜寻和依赖广告。开发商与购房者矛盾：开发商定价过高，占38%；质量缩水占20%；面积缩水问题占18%,开发商诚信问题占14%,合同不平等占10%。（二）造成该现象的原因：1、xx 土地不多，人口却是台州各县里最多的2017年椒江区人口 46万，黄岩区56万，路桥区4

7、6万，玉环县46万，三门县31万,天台县40万，仙居县36万,xx市116万，临海市94万。xx 土地面积比较小，是台州第四面积小的县级市，人口数量却是最多的。2、xx市的经济结构向第三产业转变2017年全市实现GDP900.27亿元，比上年增长&5%。其中第一产业增长4. 6%；第二产业增长8. 4%；第三产业增长9. 2%。全市人均GDP为74035元，比上年增长8. 65%.可以发现xx市的经济结构转向第三产业。如图4所示2017201601020304050第三产业第二产业第一产业60图4产业结构调整比例3、xx市的人均可支配收入高于台州市区人均可支配收入2017年我市居民人均可支配收

8、入42571元，比上年增长9. 29%；城镇常住居民人均可支配收入53178元，增长8. 7%,增幅全县第一；村庄常住人均可支配收入28412元，同比增长9.6虬可以看出房地产需求与居民的人均可支配收入呈正相关，居民的收入水平高，对室第的需求量就越大。而需求与价格也呈正相关，需求量越大，房地产价格就越高。三、要解决的几个关键问题1、XX房源不充足2017年一半的新房源是前两个月入市，三月份供应急速走低，四月份开始呈现缓慢回升。如图5所示10温岭市一手商品住宅上半年成交套数15001000500048九图5 xx市一手房上半年成交套数上半年，xx主城区库存房源不断减少，几大热盘先后进入尾声，乡镇

9、盘成为供应主力。但大部分乡镇盘都无法实现持续的高频次供应。房价仍然居高不下。2、与居民收入相比，xx当前房价依然很高2017年全年xx房价从9000元/n)2 一起涨到18000元/川2。我市全年城镇工资性收入28817元，增长8.1%；村庄居民工资性收入15467元,增长8. 7%。城镇人均经营净收入7669元，增长7. 6%,而村庄人均可经营收入6115元，增长8. 7%；城镇人均财产净收入6910元，增长8.3%,而村庄人均财产净收入为719元，增长8. 5%。很显然大多数普通人的工资和敛财速度n前是无法赶上房价上涨的速度的。3、居民实际需要的驻防面积是90-110in2近几年xx市销售

10、商品房以大中套型居多，大面积的套房如110-135ni2和135T50m2甚至150nl2面积以上则不能满足广大中低收入家庭的购房需求，加上近几年房价的直线上升，大面积的商品房也带动了房价，购买力降低，套型面积在90-110川2的商品房需求是首选。4、购房者和开发商之间信息不对称当前销售以期房为主，期房按套展示，其实只能看出户型图和售价。其次，除了少数精装修豪宅，大部分开发商并不乐意客户看到太详细的实景，更希望客户去售楼处体验。当下这一展示方式主要还是适合精装修的豪宅，所占市场比例非常低，同时还存在一定隐衷问题。信息不对称，购房户对市场判断不到位，加上几年来房价一起飙升和购房户的“追涨”心理,

11、造成了房地产商,炒房户与中介机构主导房价趋势，消费者购买不够理性。以套为单元展示新房信息，这样的展示方式缩短购房者获取房源信息的时间，降低了成本。但对了购房者，则不是很公平。至于面积是否缩水，开发商是否定价过高，购房者则摸不着头脑。四、建议:（-）政府方面1、增加房屋供应量，完善住房保障制度房子在交易时，具有商品属性，其价格受供求关系影响。住房供应总量的严重不足，是导致房价持续过快上涨的根本原因，而保障性住房严重供应不足是造成住房总量失衡和结构失衡的重要原因。XX地少人多，房子供应量却大大不足。求过于供导致房价上涨。政府有责任完善住房保障制度，保证保障性住房的供应。增加保障房和经济适用房的数量

12、，满足低收入居民的住房需求。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，出力稳定市场信心。加快启动廉租房建设，提高住房的社会保障水平。2、限制购房套数，打击炒房行为房子是用来住的，不是用来炒的。早些年xx跟随温州人脚步炒房，倒买倒卖致富发家。使得xx房价大幅上涨，不利于大多数普通人，政府应当明令禁止持有用于居住以外的多套房的倒买倒卖，限制购房者手中持有房产套数，打击投机性炒房。3、建立完善的二手房市场一个成熟的房地产市场少不了二手房市场，过去人们坚持买东西要新的好，现在在买房得观念上有了转变。购买二手房，可以买到更大面积，同时缓解资金压力，减缓房价上升趋势。所以政府推

13、进建立完善的二手房市场很有必要。4、大力推进住房信息联网工程政府通过加快推进人口基础信息库建设，实现跨区信息共享，通过国家人口综合信息库以及信息交换平台，实行以公民身份号码为唯一标识，查询和评估人口相关信息制度。实现在购房时，只需要查询购买者的身份证号码，就可以查询到房产登记信息。（二）房地产公司方面1、提高房产开发技术水平，增加房产供应量通常来说，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，有利于房地产开发出更多房产。2、加大信息披露力度，诚信营销房产涨跌这种市场行为，避免不了市场主体凭借信息不对称而形成欺诈。房地产信息的不透明性被有些不良开发商充分利用，消费者不明真相而买单。消费者看

14、不穿内幕，只能花冤枉钱。所以房地产商有必要接受政府对于商品房销售信息披露的指导，做到公开公正。（三）居民方面1、明确住房需求，减少投机炒房行为房子是用来住的，不是用来炒的。众所周知，xx有一部分人靠炒房发家致富，炒房固然为他们带来极大收益，可同时极大带动了房价。应当减少投机炒房行为，购买中小户型配比住房，减缓房价过快上涨趋势。2、参与住房信息联网房产的实际价值取决于居民居住需求。而住房信息不实阻碍交易成本，很大程度上影响住房的变现能力，导致以个人财产隐衷为由阻碍住房信息流通的多套房持有者，将成为住房信息阻碍的受损者。居民参与住房信息联网，使住房产权透明化，才符合各方利益。参考文献1叶剑平谢经容

15、：房地产业与社会经济协调发展研究，中国人民大学出版社2005年9月第1版2张志前：楼市迷局，中国经济出版社，2009年10月第1版3崔林著：高房价还能撑多久，武汉大学出版社，2010年5月第1版4易宪容著：房价博弈，中国经济出版社，2008年9月第1版5郭峰著：迷航的中国房市，中国经济出版社，2014年7月第1版附录XX市房地产市场调查问卷我是浙江工商职业技术学院的一名在校学生，现需调查XX市房地产市场的基本情况以完成毕业论文，本问卷仅用于数据参考，不做他用。烦请您百忙之中抽空填写下这份调查问卷,万分感谢！一.基本信息问卷1 .您目前的居住条件是。出租房。商品房。经济适用房。福利房2 .您的家庭结构02人以内。3、5人05人以上3 .您的家庭年收入水平O 5万以下510万 01030万03050万050万以上二.购房需求1.请问您目前持有几套房。暂时没有。持有一套01-3套03套以上