小区物业精细化管理制度（装修、机动车）.docx

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1、小区物业精细化管理制度（装修、机动车）目录临时管理规约L房屋装饰装修专项规约2.机动车停放管理专项规约临时管理规约由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。管理规约专项维修资金管理规约应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定管理规约的“利用共用部分从事经营活动专项规约”以及专项维修资金管理规约的“专项维修资金筹集”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他约定事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。临时管理规约使用说明1、本规约为示范文本，适用于本市

2、住宅物业管理区域内，业主、使用人有关物业使用、维护、管理和房屋装饰装修、机动车停放、生活垃圾分类、宠物管理、前期物业服务企业变更等涉及业主共同利益事项的约定和执行。2、临时管理规约是对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主权利与义务关系的基础性文本。3、本规约由建设单位制定，为房屋销售合同的附件。物业买受人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向建设单位和物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和市、区房屋行政管理部门咨询。物业买受人在与建设单位签订房屋销售合同时,应当书面承诺遵守本规约。临时管理规约为了维护（小区名称）住宅小区（以下简称本住宅小区）

3、全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护物业管理区域内的公共秩序、公共安全和环境卫生，保障房屋设施设备场地的安全与合理使用等，根据中华人民共和国民法典物业管理条例上海市住宅物业管理规定等相关规定，结合本住宅小区的实际情况，制定本住宅小区临时管理规约。第一条业主、使用人的权利与义务业主是物业管理的责任主体。业主、使用人在物业管理活动中依照物业管理法律、法规的规定和本规约的约定，享有相应的权利，履行相应的义务。本住宅小区内住宅房屋、非住宅房屋、配套建设的停车位以及其他共用部分应当由一家物业服务企业实施统一管理。第二条相邻关系业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规的规定和本规约的约定，按照有

4、利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪声污染、维修养护、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第三条文明居住业主、使用人应当自觉遵守上海市文明居住行为规范，违反规范且属于征信范围的不文明居住行为将被纳入本市公共信用信息平台。第四条 物业使用的基本原则业主、使用人应当自觉遵守国家和本市相关法律法规和规范性文件对物业使用的相关规定以及以下的相关专项规约，不得从事法律、法规等规定的禁止性行为：（一）房屋装饰装修专项规约，详见附件一；（二）机动车停放管理专项规约，详见附件二；（三）生活垃圾分类专项规约，详见附件三；（四）宠物管理专项规约，详见附件四；（

5、五）前期物业服务企业变更专项规约，详见附件五；（六）房屋附属物及其他相关约定：1、阳台封闭; 2、晾晒架安装； 3、卫星电视接收设施安装; 4、太阳能热水器安装; 5、雨棚安装；6、花架安装； 7、公共区域进行文娱活动; 8、o 第五条房屋转让与房屋出租（一）业主转让或者出租物业的，应当将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件；当事人应当自物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况以及通讯方式向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务企业、居委会；（二）业主出租房屋必须符合本市规定的房屋出租条件、最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定

6、：1、业主、使用人不得将房屋用作集体宿舍出租；2、不得擅自改变房屋原设计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分害h分隔、搭建后出租，或按床位出租；3、不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；4、o （三）业主转让物业应当与物业服务企业结清物业费、物业服务资金,补足专项维修资金；业主出租物业的，业主需按时交纳物业费，业主和承租人内部约定不得对抗业主义务。第六条规划配建电梯的使用（一）监督电梯安全使用的管理1、业主应当督促物业服务企业依据前期物业服务合同履行委托专业机构对本住宅小区电梯进行年检、电梯限速装置检测、负荷下行检测等义务；2、本住宅小区电梯自监

7、督检验合格之日起使用超过15年的，应聘请专业机构进行安全评估以及实施相应的修理、改造、更新工程；3、电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的，本住宅小区业主授权物业服务企业委托专业机构实施修理、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担；4、o （二）遵守电梯安全使用的相关规定1、学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯；2、业主、使用人携带宠物乘用电梯时应当遵守宠物管理专项规约（附件四）；3、不得乘用明示处于非安全状态的电梯；不得超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；4、不得采用非正常手段开启电梯层门或轿厢N; 5、不得破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；不得违反电梯安全警

8、示标志操作电梯；6、不得携带危险品、电动自行车乘用电梯；7、其他影响电梯安全运行的行为：。第七条电动自行车安全管理和充电安全管理本住宅小区 （设置/不设置）集中充电设施，具体位置在,应当使用本住宅小区集中充电设施为电动自行车充电。严禁电动自行车进楼入户：电动自行车充电时应当确保安全，不得违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；不得在首层门厅、共用走道、楼梯间、楼道等共用部位，以及疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域以及专有部分的室内区域停放、充电；电动自行车报警装置以鸣响方式报警后，其所有人或者使用人应当及时处理，避免长时间鸣响干扰他人正常生活。

9、第八条消防设施设备和消防场地使用（一）履行消防安全义务1、遵守并执行消防有关法律法规规定和本住宅小区消防安全管理制度；2、按照不动产权属证书载明的用途使用物业；3、配合物业服务企业、居委会、相关部门做好消防安全工作；4、按照规定承担消防设施设备检测、维修、更新和改造的相关费用；5、做好自用房屋、自用设备和场地等专有部分的消防安全工作，及时排查整改火灾隐患；6、法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全义务；7、o （二）禁止在本住宅小区内实施下列行为：1、擅自搭建临时建筑物、构筑物或改变建筑物用途不符合消防安全要求的；2、损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；3、埋压、圈占、遮挡消

10、火栓或者占用防火间距；4、占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；5、占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为；6、在疏散通道、安全出口处未按规定使用明火；7、生产、储存、经营易燃易爆危险物品；8出租架空层、设备层、避难层；9地下空间违法居住等改变使用性质不符合消防安全要求的。第九条 绿化使用本住宅小区绿化的修剪、迁移、砍伐、绿地内部布局调整等相关事宜应当按照本市相关法律法规和技术规程实施。其中：（一）修剪：树木生长影响业主、使用人采光、通风和居住安全的，相关业主可以向物业服务企业提出修剪请求，由物业服务企业组织实施修剪。其中需要进行回缩修剪的，还应由居委会提供回缩修剪方

11、案，征求以该树木为中心、半径在米（不小于30米）范围内的自然幢业主的同意。（二）禁止在本住宅小区内实施下列行为：1、擅自在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架；2、擅自修剪、迁移、砍伐、调整公共绿地花草树木；3、o第十条空调安装与使用（一）安装空调应遵守的规定1、按住宅设计规范和住宅设计标准的要求安装空调，并安装于统一专门用于安装空调设备的座板处；2、空调排水管应当安装在冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统处，不得占用人行道或其他共用场地；3、空调设备上不得增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护；4、安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构，影响房屋安全；5、。（二）发生下列情况之

12、一的，应及时采取措施消除安全隐患：1、空调设备超过设计使用期限的；2、空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；3、物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；4、业主、使用人使用的空调产生生活噪声污染的，超过国家和本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，使其噪声排放不超过规定的噪声排放标准；5、o第十一条 物业使用中的其他禁止行为（一）擅自改变房屋基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件；扩大承重墙上原有的门窗尺寸；拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体或其他影响建筑结构和使用安全的行为；（二）超过设计标准增加房屋使用荷载;（三）违法

13、搭建建筑物、构筑物；（四）擅自破坏房屋外貌；（五）擅自改变房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭证记载的用途或者依法批准的用途使用房屋；（六）擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、机动车车库、非机动车库等共用部位、设施设备、场地的；（七）擅自损坏或拆除、截断、改变连接或改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防、避雷等共用设施设备；（八）擅自将生活污水接入雨水管道；（九）禁止在公共场所、家庭场所使用可能产生干扰周围生活环境过大音量的音响器材；（十）； （H一）法律法规中禁止的其他情形。业主、使用人有上述违规行为的，物业服务企业可以书面要求业主限期改正；若使用人违规，则业主应

14、当敦促使用人限期改正。相关业主、使用人可以向相关行政主管部门报告或投诉。第十二条 房屋设施设备场地日常维修养护（-）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。保修期内的维修问题由建设单位在约定时限内解决，并向物业服务企业提供相关维修资料;维修后的保修期限，按照国家和本市的相关规定执行。建设单位拒绝修复或者拖延修复等未按规定承担保修责任的，业主、使用人可以向建设行政管理部门投诉。保修期内发生房屋外墙墙面空鼓、开裂、脱落或者建筑附属构件脱落等情况的，建设单位应当进行排查、制定维修方案，并按规定将排查结果和维修方案在本住宅小区内公示。保修期外发生的质量问题，由建设单位承担维修责任；

15、保修期外发生的其他维修问题，按照本市维修资金管理相关规定和前期物业服务合同约定实施维修。（二）对专有部分的维修养护不得侵害其他业主的合法权益；（三）因维修养护确需进入相关业主专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；（四）因维修确需临时占用或挖掘道路、场地的（除供水、供电、供气等公共利益之外），须向物业服务企业提出书面申请，物业服务企业应在接到申请之日起 日内作出是否同意的书面决定。临时占用或挖掘道路、场地的，须在书面申请约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；（五）按规定对房屋进行安全检查，及时消除安全隐患；按规定对房屋进行检测鉴定，并对危险房屋采取治理措施；物业使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维