美国地产：周期拐点还是昙花一现.docx

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1、目录索引一、疫后美国出现地产销售热 6（一）美国地产销售热始于5月，710月新屋销售热度为1984年后最高 6（二）美国地产销售热存在较大外溢效应：拉动制造国地产后周期产业链 7（三）地产热成因：改善型需求、成本下降、“集体假期” 8二、地产销售热是否引发美国地产泡沫：极为有限10（一）从销售结构看，美国出现地产泡沫的可能性极低 10（二）居民杠杆率有所回升但尚无泡沫13（三）非金融私人信贷缺口仍在低位，表明美国地产尚无泡沫 14三、2021年初地产销售热将降温；2021H2成本抬高或将抑制销售增速 14（一）低库存或令美国人即将面临“无房可买”的状态 14（二）住房自有率表明短期内的改善型需

2、求或已基本兑现 15（三）购房成本或已见底，2021年有望小幅回升 15四、美国地产投资：2021年积极；2022年或减速17（一）低库存及高景气度必然推动2021年美国地产投资加速 17（二）2022年地产投资增速或将暂时回落17五、长期看美国地产处于5-8年的上升周期18（一）2011-2014年美国地产数据止跌并非内生性需求推动 18（二）内生性景气拐点在2015-2016年，驱动力是购房年龄人口增速回升 19六 风险提不22（一）美联储货币政策超预期22（二）美国人口结构变化及移民政策超预期22（三）美国疫情超预期22图1:图2 :图3 :图4 ：图5 ：图6：图7:图8 ：图9 ：图

3、10图11图12图13图14图15图16图17图18图19图20图21图22图23图24图25图26图27图28图29图30图31图32图33图34图35图36图376677889991.10111111.12.13.13.14.14.15.16.16.161.18.18.18.19.19.20.20.21.21.21图表索引美国新屋销售同比增速（）全美住宅建筑商协会（NAHB ） /富国银行住房市场指数美国成屋销售同比增速（）美国新屋开工同比增速（）美国城镇化率美地产建筑业及地产服务业行业增加值占GDP比重中国、美国家具产品TC指数 美国30年期固定抵押贷款利率美国30年期固定抵押贷款利率与

4、10年期美债收益率.美国每栋住宅在线看房同比美国不同区域人口与新屋销售量（单位：套）美国不同区域人口与成屋销售量（单位：套）美国不同人均薪资与新屋销售价格（美元）美国不同人均薪资与成屋销售价格（美元）不同售价新屋销售比例（2002年至今，美元）30万美元及以上售价新屋销售比例（%）不同售价新屋销售同比增速美国MBA购房抵押贷款申请金额同比美国抵押贷款中优级及非优级占比美国居民杠杆率美国私人非金融部门信贷缺口 美国新屋去库存时间（月）美国成屋去库存时间（月）美国住房自有率（%）美国不同地区住房自有率（%）大萧条以来美国政府杠杆率与10年期美国国债收益率.2019年以来的美国政府杠杆率2020年3

5、月以来不同时点美债收益率曲线（%）国际买家购房金额占美国地产销售总规模比重美国住房自有率美国住房抵押贷款规模美国住房抵押贷款规模同比增速美国2049岁年龄段人口增速 美国居民部门资产负债率 美国新屋开工折年数美国新屋开工同比增速表1 ：510月不同价位成屋销量同比增速 12表2 : 5-10月不同价位成屋销量占比 12一、疫后美国出现地产销售热（-）美国地产销售热始于5月, 7-10月新屋销售热度为1984年后最高3-4月疫情首次暴发期，为防止医疗资源挤兑，欧美等经济体相继实施了防疫封城措施。4月底欧美开始推动复工，从防疫封城到推动复工，5-6月各项经济指标环比改善显著，但同比多数为负值。此间

6、美国地产一枝独秀，5-6月新屋销售同比增速分别高达16.3%、15.7%。6月美国NAHB房地产市场指数重回荣枯线上方，随后一路攀升，11月达到历史最高点90。由于5-6月欧美民众对疫情仍有所担忧，因此成屋销售受到掣肘，但7月美国成屋销售同比增速亦由负转正，7-10月美国成屋销售同比分别为8.7%、10.1%、21.4%及26.6%此外7-10月美国新屋销售同比增速分别为48.1%、41.8%、38.0%及41.5%。连续4个月新屋销售同比增速在40%上下的情况在1984年以后从未出现过。但疫情约束导致新屋开工增速不及房屋销售增速。6月新屋开工同比增速由负转正至2.4%, 7-10月同比增速分

7、别为22.7%、-0.3%、14.5%及14.2%,整体不如销售强劲。图1:美国新屋销售同比增速（）数据来源：Wind,图2 :全美住宅建筑商协会（NAHB ） /富国银行住房市场指数图3：美国成屋销售同比增速（%）美国:成屋销售浙年数:同比%50.00 -40.00 -30.00 20.00 -10.00 -0.00-10.00 -20.00 -30.00 -40.002000-052003-052006-052009-052012-052015-052018-05数据来源：Wind,图4：美国新屋开工同比增速（%）新屋开工增速50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.0

8、0%0.00%-10.00% -20.00% -30.00% -40.00%2018-012018-072019-012019-072020-012020-07数据来源：Wind,（二）美国地产销售热存在较大外溢效应：拉动制造国地产后周期产业链美国地产对本国经济拉动链条较短，后周期在境外。尽管美国城镇化率已经高达82%不具有成长性，但2000年以来地产建筑及地产服务行业增加值在GDP当中的比重仍占到13%-15%,与中国、口本、英国、欧元区大抵相当。但是由于在家具、家电等领域较多依赖进口，因此与中国等国不同，美国地产对经济的拉动链条较短。图5：美国城镇化率数据来源：Wind,图8 :美国30年

9、期固定抵押贷款利率图6 :美地产建筑业及地产服务业行业增加值占GDP比重美国建筑业及房地产行业增加值占GDP比重数据来源:Wind,图7 :中国、美国家具产品TC指数1数据来源:Comtrade, Wind,（三）地产热成因：改善型需求、成本下降、集体假期第一，疫情推动改善型住房需求。9月25日IMF工作论文疫情期间美国的住房市场：总体和分布证据指出2,疫情导致在家（在线）订单、在家办公时间增加，叠加住房消费品支出减少，进而改善型住房需求凸显。第二，购房成本下降，叠加财富效应。美国30年期抵押贷款固定利率于7月16日跌破3%, 12月3日录得1971年有数据以来最低值2.71%。如此低的购房成

10、本也会在美国老百姓中产生FOMO （Fearof Missing Out,害怕错过）现象、抓紧购房。结合下文阐述的购房者结构评估，本轮地产销售热主要由中高收入群体推动，在一定程度上也可能与美股大涨带来的财富效应有关。,贸易竞争优势指数是分析行业结构国际竞争力的有效工具，它能够反映相对于世界市场上由其他国家所供应的种产品而言，本国生产的同种产品是否处于竞争优势及其程度。贸易竞争优势指数（TC）的测算公式为：7& =代晶其中，儿表示i国（地区）对世界市场出口 j产品的出口额，表示i国（地区）j产品的进口额。其取值范围为（-1, 1） o如果TC指数大于零，表明该类商品具有较强的国际竞争力，越接近于

11、1,竞争力越强；TC指数小于零，则表明该类商品不具国际竞争力；指数为零，表明此类商品为产业内贸易,竞争力与国际水平相当。2 httpsy/www.imf.org/en/Publications/WP/lssues/2020/09/25/US-Housing-Market-during-COVID-19-Aggregate-and-Distributional-Evidence-49775数据来源：Wind,图9 :美国30年期固定抵押贷款利率与10年期美债收益率数据来源：Wind,图10 :美国每栋住宅在线看房同比美国每栋住宅在线看房同比140.00% n120.00% 100.00% 80.

12、00% 60.00% -40.00% -20.00% 0.00%-20.00%OLoeeooe U 二ucuc8OOCMOCMI9OOCMOCMyooeoeIOOCMOCM*T6OCMaooCM1 80,607 90,607厂寸96OCMZ96OZ&CO0C, OLoooe 80,80。1 90,80。l 寸 0,80。,eocooCM&MO7数据来源:Realtor,第三，集体假期。疫情为大众提供了集中且持续的“假期”，如果以美国地产数据库Realtor统计的每栋住宅在线看房数作为房屋需求指标，可以发现6月以来美国每栋住宅在线看房同比激增，9-11月甚至录得100%以上的正增长。此外，根据I

13、MF3的估计，美国30年期抵押贷款固定利率每下降1个百分点，每栋住宅在线看房同比显著增加267%,也证明了购房成本下降是地产热的成因之一。二、地产销售热是否引发美地产泡沫：极为有限（-）从销售结构看，美国出现地产泡沫的可能性极低新屋及成屋销售结构（图表明房屋销售量与人口正相关、售价基本与薪资正相关。从图15-17可以看出，本轮地产热并未引发不同售价新屋销售比例显著变化,也意味着并未推动低收入群体集中加杠杆。根据表1,低售价房屋销售增速为负、高售价房屋销售增速为正表明低收入群体并不是成屋销售增量的推动者；由表2可知南部与中西部中低售价成屋销售占比较高与上述地区薪资偏低有关，也表明各区域成屋销售情况也与薪资正相关。而南部与中西部地区高价房销售的高增速则是低基数的结果。也就是说，这一轮地产销售热主要是中高收入群体推动的。图11:美国不同区域人口与新屋销售量（单位：套）人口 5-10月新房销售折年数均值（右轴）140000000 -1120000000 -100000000 -80000000 -60000000 -40000000 -20000000 -0 -南部地区西部地区中西部地区东北地区-600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00数据来源：美国商务部，Wind,图12