工程造价管理实验指导书.docx

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1、一、项目概况：占地面积：50000平方米容积率2. 0建筑面积：100000平方米绿化率30%共1000户二、费用标准：（1） 土地相关费用标准土地出让金200万元/亩（数据来源：某国土资源网）城市基础设施配套费为130元/平方米（数据来源：某发改收费（2013） 21号）（2）前期工程费相关标准（取费依据：国家及地方相关规定）规划设计费：建安工程费的3%可行性研究费：建安工程费的设水文、地质勘察费：按占地面积算取4元/平方米三通一平费：按占地面积算取23元/平方米（3）基础设施建设费（取费依据：类似项目）项目单价（元/平米）供水、排污30道路、综合管网40景观环境（含绿化）100供电工程30

2、智能化工程50路灯工程10（4）建安工程费采用类似工程预算法：该房地产开发公司于2014年开发了一个相似的工程项目,当时的建安工程费为1800元/平米，原项目采用的基础形式为筏板基础，基础费占建安工程费的5%,新开发的房子采用的是箱型基础，该类型基础费预计比筏板基础多15元/平米；原建筑人工费占建安工程费的比例为12.5%,预计新建项目人工费单价上涨15%；原机械费占建安工程费比例为6%,预计机械费上涨10%；原材料费占50%,预计材料费下降10%,假定以人材机费用之和为基数取费，综合费率为30%,求拟建工程的建安工程费单价？（5）公共建设配套设施费（取费依据：类似项目）居委会1800元/门物

3、业管理所1400元/nf公共厕所1200元/以停车场：120元/肝*6%占地面积居委会面积为120平米，物管所建筑面积130平米，公共厕所110平米（6）开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。以建安工程费的0.6%估算。（7）开发期间税费开发期间税费是指项目所承担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括固定资产投资方向调节税费、土地使用税费、市政管线分摊费、供电贴费与用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市、政公用设

4、施建设费等。固定资产投资方向调节税费、土地使用税费、市政管线分摊费、分散建设市、政公用设施建设费暂时不考虑征收供电贴费与用电权费按3kVA/户，480元/kVA绿化建设费二3元/nf* （建筑面积m2） X （ 1 -规定绿地率）电话初装费200元/户（8）其他工程费其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、工程质量监督费、竣工图编制费以及工程保险费等临时用地费和临时建设费、总承包管理费、合同公证费、竣工图编制费本项目不包含；工程造价咨询费按建安工程费的0.03%考虑；工程质量监督费按建安工程费的0.15%考虑；工程保险费按着建安工程费的0. 03%考

5、虑。(9)不可预见费不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容，它包括基本预备费和价差预备费。不可预见费分别按以上各项费用合计3%的比例估算。(10)管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税费、车船使用税费、土地使用税费、技术转让费、无形资产摊销费、开办费摊销费、业务招待费、坏账损失费、存货盘亏费、毁损费和报废损失费以及其

6、他管理费用。该项目取税费基数为土地费用、建安工程费、基础设施建设费、前期工程费以及公共配套费之和的3%o(11)财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失费以及其他财务费用。本项目开发成本的60%采用银行贷款，贷款两年，自2016年1月到2017年12月，贷款季度利率是1.9%，所有贷款本金均在2017年12月一次性还清，贷款利息每半年支付一次，建设期借款利息根据借款还本付息计划表得到。项目利息以外的其他财务费用，以占利息的1%计算。(12)销售费用销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设

7、销售机构或委托销售代理的各项费用，主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费以及预售许可证申领费。广告宣传及市场推广费二销售收入又0.53%；预售许可证申领费二销售收入X0. 53%；其他销售费用二销售收入X0. 54%三、销售单价该建筑物周边有四个楼盘：销售单价分别为5400元/平米、5600元/平方米、5800元/平米、5500元/平米，这四个楼盘可以参考的权重分别为0. K 0. 4、0. 3、0. 2四、销售计划201613月46月7-9月10-_12 月10%15%15%201713月46月7-9月10-1

8、2月10%15%15%20%五、资金使用计划土地费期初投入100%,前期工程费2016年1-3月投入70%, 2016年46月投入30%,建安工程费、基础设施建设费、公共建设配套设施费、开发间接费、开发期间税费、其他工程费、管理费用、销售费按销售比例投入、六、计算表格：（1） 土地费序号项目价格（万元）数据来源1土地出让金2拆迁安置补偿费3城市基础设施配套费合计（2）建安工程费建筑面积单价建安工程费（万元）（3）前期工程费序号项目计算依据价格数据来源1规划设计费2可行性研究费3水文地质勘察费4三通一平费合计（4）基础设施建设费序号项目数量单价造价取费依据1供水、排污费2道路、综合管网费3景观环

9、境（含绿化）4供电工程5智能工程6路灯工程合计（5）公共建设配套设施费序号项目单价面积造价取费依据1居委会2物业管理所3厕所4停车场合计（6）开发间接费取费基数费率造价（7）开发期间税费序号类别计算依据交纳税额（万元）1固定资产投资方向调节税2土地使用税费3市政管线分摊费4供电贴费、用电权费按 3kVA/户，480 元/kVA5绿化建设费3元/nf* （建筑面积（m2）X （1 -规定绿地率X100%）6电话初装费200元/户7分散建设市政公用设施建设费1合计（8）其他工程费序号项目计算依据价格（万元）数据来源1临时用地费和临时建设费2工程造价咨询费3总承包管理费4合同公证费5工程质量监督费6

10、竣工图编制费7工程保险费合计（9）不可预见费取费基数费率不可预见费(10)髅期撇载蟀箭贷獭题槐表合itm队年2017 年I月46月79月1012 月1一3);467一9);1012 月1岫髓余额2捕林槐、斛:槐财微腺:趟榭1(13)项时雕舞的屈搬(加)123456189101112合计(14)则册髓肤摘录阴辅肤12016 年462793101242017 年13546679110128合计(而雌以端酬金及枷表(斛年牖恸腭如20162017前16月712 月16月712 月1辅肤2当腑懈珊京34髓舲跚M4.1mU炯陋4.34.4鲂糖蝌加(16) 土雌麟(虹后物)阴咖螂1懒人22.12.2W*2.

11、3脚用U酷税金及地2.5（土脚腰跚3微45辅收入蜘虢资辅舲及腼士雌麟桐（18）触所牖廨小蜥毓（19）幅悯_獭桐触析翻1蝙悯七、盈利能力分析投资利润率：资本金净利润率:财务净现值：财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率i,将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。该项目基准收益率取12%o财务内部收益率：财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。盈利能力结论:八、盈亏平衡分析九、敏感性分析附录:房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范第一条根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016） 36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期