兰州市房地产市场现状研究及发展预测报告.docx

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1、兰州市房地产市场现状研究及发展预测报告兰州市房地产市场现状研究及发展预测报摘要：随着我国经济社会的快速发展以及城镇化进程的不断推进，我国房地产行业经历了高速发展。但在目前国家经济结构转型升级、市场库存渐增、购房需求收缩等多重压力下，房地产行业的发展方向已经从数量覆盖转向质量提升，房地产的高增长周期已经成为历史。基于此，本文运用战略分析中的宏观环境分析工具(PEST)对兰州市房地产市场现状进行研究，并初步得出“十四五”期间兰州楼市短期窄幅波动、而长期缓慢下行的结论。关键词：房地产市场，宏观环境分析(PEST),实体经济转型升级，土地财政，人口增长率2021年作为“十四五”开局之年，国家确立了“以

2、国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局,我国经济增长的引擎将由基建和房地产投资转向消费和制造业投资；刚刚闭幕的全国两会，也在政府工作报告中再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的目标任务,整个房地产行业面对宏观政策的调整，将处于更加严峻的生存环境中，房地产市场的竞争程度也会愈加激烈。在此背景下，作为西部地区重要的中心城市之一，兰州楼市也将紧随全国房地产行业整体发展趋势的转变而调整。本文运用宏观环境分析工具(PEST)对兰州市房地产行业的整体发展情况进行战略分析，并初步预判“十四五”期间兰州楼市的走向。一、兰州房地产市场宏观环境分析(一)战略管理工具PEST的定义PEST分析

3、是对企业所处行业的宏观环境进行分析的模型。企业外部环境一般不受企业掌握，PEST模型分析就是从政治法律环境因素(Political)经济环境因素(Economic)社会和文化环境因素(Social)以及技术环境因素(Technological)等四个方面对影响企业的主要外部环境因素进行分析。从战略角度分析企业面临的外部宏观环境，把握整个行业的现状及变化趋势，利用有利于企业发展的机会，避开环境可能带来的威胁。(二)政治法律环境因素分析1.房住不炒，未来房地产行业发展的总基调。自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，2018年两会上提及了“房住不炒”“落实地方主体责任”“长效机制”“

4、租购并举”等关键词，2020年两会又重提“房住不炒”，强调因城施策，2021年“房住不炒”第三次出现在全国两会政府工作报告中，并在“十四五”规划中强调“房住不炒”定位，强化城市政府主体责任，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。由此可见，兰州现阶段商品房限购、限贷等楼市调控政策不会有重大变化，一旦房地产市场出现过热的征兆，调控政策必尾随而至。2.经济结构优化，资金更多流向制造业和消费升级。2020年我国在遭受新冠肺炎疫情冲击的同时，西方发达国家禁止对我国高新技术转让和高新技术产品出口，限制我国对外高科技领域投资，我国的经济发展遭遇技术“卡

5、脖子”的问题。为改变受制于人的被动局面，完善我国的自主科技创新体系，“十四五”规划将创新驱动发展提升到全新的历史高度，将科技自立自强发展上升到国家发展的战略支撑地位，科技创新被摆在了国家发展的核心地位，经济结构优化和提质增效将是未来五年的工作重点。房地产是资金密集型行业，吸金能力也随着房价的上涨被快速放大,势必产生挤压效应，导致其他行业投资缩水。可见，房地产行业已经明显阻碍了我国实体经济转型升级和消费升级，商品房回归居住属性是大势所趋，房地产拉动经济发展的时代已成历史。3 .房地产去金融化，防范金融风险降杠杆。近期银保监会主席郭树清强调：“我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、

6、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”，引发市场对金融风险的高度关注。附加了金融属性的房地产市场，类似于股市、汇市、债市，具有收益性、流动性和风险性，但因长达二十年的房地产市场普涨行情，房地产市场的风险被普遍忽视，巨额资金被裹挟进了房地产市场，但又没有形成类似股市、汇市的风险管控和对冲机制,房地产金融化不断违背金融风险和收益相匹配的基本原则，最终使得房地产市场的发展越来越依赖推高房价，市场泡沫被加速扩大。从2020年开始，政府加大调控力度，控制资金流入房地产市场，降低房地产市场资金杠杆率，促进房地产行业去金融属性，全面遏制房地产行业泡沫扩大。4 .新型城

7、镇化影响有限，提升人口增量难度大。“十四五”规划纲要中提出，以促进城市群发展为抓手，加快形成“两横三纵”城镇化战略格局，同时加快农业转移人口市民化，坚持存量优先、带动增量，统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖，全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件，将“十四五”期间常住人口城镇化率提高到65%。西部欠发达地区的兰州-西宁城市群一体化发展，也包含在这个城镇化战略格局中。但从近年来兰州城镇化率和城镇化率增速两项数据来看（见图1）,2019年末兰州市的城镇化率已达81.039%,连续三年城镇化率增速只有0.01%4,兰州市通过城镇化进程，来提升人口增量的难度较大。

8、80.951%20152016201720182019I布化如*通一一*右&化*|S12015-2019年兰州市城镇化率增速情况（注：数据来沃：兰州市统计局）图2近十年西部六省会城市人口增、增幅对比（注：数据来源：国家统计局。）由图2可以看出，近十年西部六省会城市人口增量、增幅兰州双垫底。其中，成都人口增量最大，增长253.34万人，兰州人口增量最少，增长17.48万人；人口增幅最大的城市为西安，近十年人口增幅达20.5%,增幅最小的城市依然为兰州，近十年人口增幅只有4.83虬我国平均城镇化率为60%,发达国家平均城镇化率为70%,兰州的城镇化率已经高达81.039%。随着新型城镇化的加速，周

9、边的成都、西安等地对人口的虹吸效应远强于兰州，更何况全国流动人口的70%都流入长三角、珠三角等东南沿海经济发达的城市群，未来人口流动的“二八分化”现象将更加明显。5 .房产税落地预期加速，缓解土地财政依赖症。2020年兰州市政府公共预算收入247.13亿元，同比增长6%,其中税收176.15亿元，下降0.7%；公共预算支出485.73亿元,同比增长6.4%。全年全市土地出让面积约为887.02万m2,国有土地出让收入约219.09亿元，同比增长19.3%。由图3可以看出，兰州的公共预算支出一直在提升，支出和收入的涨幅相差不大，但支出却高出了收入一倍以上，国有土地出让收入已经连续两年超过了税收收

10、入，政府对于土地财政的依赖程度较高。“十四五”规划关于房产税的描述是，“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”，确认了房产税属于地方税体系，地方政府为缓解财政压力、减少对土地财政的依赖，必定会加大力度推进房产税的落地。现在我国的二手房市场已经具备相当大的规模，房地产市场正逐步从增量市场向存量市场转变，即从新房市场向二手房市场过渡。500r30()200单位，亿元020162017201820192020口公共fii算支出4216429.36465.68456.66415.73收入158.40174.70192.60177.33176.15215.50234.20251302

11、33.23247.13B有土也出些收入102.44134.58_107.79183.65219.09图3“十三五”期间兰州市财政收支对比（注：数据来源：兰州市统计局。）18000160001400012000100008000600040002000020162017201120192020”州2264石2523.542732S42a373628a674U17a23UMBJt1S342.77rm2MX77U.7O西安6257.1*SMTMM2L191OQ2OJB，末齐245CSB2741.82MN.771337.32帽川16177118032ft1901.482O2L271964.37西宁U4

12、a7112SC91U86.411148.70137298图4“十三五”期间西部六省会城市GDP数据对比（注数据来源：各市统计局.）根据国家统计局数据，2019年我国城镇人口达8.48亿,城镇居民人均住房建筑面积为39.8m2,可推算出2019年商品房住宅存量总面积为337.5亿m2o2020年全国住宅施工面积65.56亿布，两者相加可以推算出目前商品房住宅存量总面积共为403.06亿m2,参考2020年全国商品房住宅成交均价9980元Aiz,得出全国商品房住宅存量总市值约为402.25万亿元，假设房产税税率为1%,全国每年会增加4.02万亿的税收收入。据财政部公布的2020年财政收支情况显示,

13、2020年全国国有土地使用权出让收入8.41万亿元51,若房产税政策落地，仅对目前存量住宅征税，就会取得接近土地收入一半的税收收入，况且房地产市场中还有大量的商办、公寓等其他性质的房屋，因此房产税可以替代地方政府对土地财政的依赖。6 .出台房产税，有利于遏制投机、缩小贫富差距。出台房产税，首要任务是取代对土地财政的依赖，增加存量房持有成本。在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费,持有成本不高，不少人买房不是为了居住，而是为了投资变现，房产成了保值增值的理财投资产品。随着房地产行业的火爆，投机囤房者越来越多，这就导致市场上房屋空置率不断上升。增加存量房持有成本，将有利于挤压出目前市场的存量闲置

14、房源，促进存量商品房的流通，减少囤房、炒房等投机行为，降低房产的金融属性。同时，房产税属于“直接税”，税负不能转嫁。而间接税，例如消费税、增值税、关税等，通过提高商品或服务价格转嫁税负,最终由消费者负担。直接税主要由高收入群体承担，收入越高或囤房越多，付出的代价就越高；而间接税是无差别开征，税负主要由中低收入群体承担。提高直接税比重,就是税负向高收入群体倾斜，给中低收入群体减负，有利于缩小贫富差距。7 .土地供应“两集中”，从供给端限制房价。商品房销售价格主要由土地成本、开发建设安装成本、房地产相关税费、财务成本、营销成本、企业利润等六部分构成。根据中国指数研究院的调查数据，这六大部分在房价中的占比约为35%、25%、12%、10%、10%.8%,其中土地成本可以说是房价高低的关键因素。2021年4月，经济日报发表时评，“掘住地价，房价就难脱缰”，如果房价是“面包”，那么地价就是“面粉”，面粉涨价，面包岂有不涨的道理。2021年自然资源部实施住宅供地“两集中”的新政策，4个一线城市和18个二线城市共22个重点城市，要对住宅用地集中公告、集中供应，全年最多集中供地三次。通过公布土地合理上限价格、大幅增加住宅供地量的方式，从供给端降低“面粉”的价格，从而影响“面包”一一房价的起伏。（