古城地段商业业态专题研究报告.docx

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1、古城地段整治保护规划设计-专题研究1专题：商业业态专题11概述11.1 研究意义11.2 研究方法1(1)案例分析及文献查阅1(2)资料收集及现状分析12古城商业业态空间布局形态12.1 集聚型布局形态12.2 自由型布局形态12.3 商业业态影响因素23.1古城内商业空间组织特点23.1.1 不同类型商铺的组织特点23.1.2 古城环境空间对商业布置的影响23.1.3进出口标志位置对商业布置的影响23.2古城内游客对商业布置的影响23.2.1商业布置与游览线路的关系23. 2.2游客停留地点和停留时间34芜湖古城业态初步策划33.1 芜湖市主要老字号及其分布特点33.2 芜湖古城传统街巷规划

2、44. 2.1芜湖古城传统街巷布置初步构想45. 2.2芜湖古城可布置项目42 .3芜湖古城业态结构规划64 .3.1商业业态结构64.3.2文化业态结构74.3.3旅游业态结构7古城地段整治保护规划设计专题研究专题：商业业态专题1概述1.1 研究意义古城作为人类社会的组成部分，不可能脱离经济性这一基本特性，是城市经济发展过程中的物质载体之一，是城市内部经济结构变化的一部分。因此，古城的保护不仅要从其历史、文化价值的角度去分析和研究，而且要从经济学的角度进一步认识和研究古城的生存和发展，甚至可以说脱离了经济范畴对古城所做的探讨最终都可能站不住脚。古城的保护需要大量的资金投入，而政府无力全额“买

3、单”，导致资金不足成为保护的一大难题，商业化再利用成为行之有效的解决方法。但商业化是一把“双刃剑”。商业化过度，必然会使古城抛弃其垂直的时间及记忆而表现出一种平面化的图案特征，导致原有自然、历史、人文环境和内涵的变形与扭曲，可以说后果是毁灭性的。因此，除了物质环境以外，现在人们也开始认识到还需要保护具有浓郁地方民俗特色的典型社会环境和历史文化传统，保护和发掘历史遗产非物质要素等更广泛的内容。也就是说，从单纯建筑实体的保护演进到对自然环境、人文环境、文化特色都加以保护的综合概念。而对于古城商业业态的研究，便是希望在利用商业化这一保护手段的同时，使古城不沦为获取经济利润的工具，而是能够更好地将古城

4、风貌、底蕴更好地展现在世人面前，让人民感受到古城的厚度及其难以磨灭的魅力所在。1.2 研究方法（1）案例分析及文献查阅分析商业业态布局较为成功的古城现状，总结其业态布局特点及经验，从而指导策划芜湖古城的商业业态布局。（2）资料收集及现状分析通过资料收集了解芜湖古城的商业状况、芜湖市的传统商业、老字号店铺的总体情况。2古城商业业态空间布局形态2.1 集聚型布局形态一些商业业态适合集中布局，会产生集聚效应和规模效益。如客栈、酒吧等。客栈和酒吧等业态的集中布置可以带来经营者和市场的集聚，形成浓郁的消费氛围，从而增强游客的体验。这种集聚布局实际是一种现代商业业态的植入，对古城的传统风貌、气息有一定的破

5、坏，但又是集聚古城人气所必须的。互为补充的几种业态也可以在同一区域内进行布置，例如客栈旁边布置餐厅、便利店、药店、游客服务中心等，它们提供了互相补充的、更加综合全面的服务，能满足客人各方面的需求，可以共享市场。2.2 自由型布局形态如果说集聚布局是为了经济效应的集聚放大而人为地进行业态的空间布置，那么商业业态的自由布局则是更多地依据古城原有的商业业态进行修复。无论是作为景区开发的古城或是仍然有原住居民继续居住的古城，在其形成时期，古城首先是作为生活空间而存在的，原住居民世世代代在这里生活，按照人们的生活习惯、特点形成了古城自己的商业业态布局形式。所以，真正的古城商业业态是形散而神不散，是自由式

6、的，这样的商业业态才有生命力，也更能体现其独有的魅力。3古城商业业态影响因素3.1 古城内商业空间组织特点3. 1.1不同类型商铺的组织特点（1）下店上宅式和前店后坊式这种商铺类型的立面一般由门窗和屋檐构成，空间连续感强。门窗的形式一般有完全开敞式、半开敞式和窗口式，是典型的传统坐商店铺形式，一般安排在商业聚集的商业街等地段，适合各种业态的进入。例如丽江古城商业街道的沿街建筑都是开放外向型店铺，以二层的居多，沿街店面是小尺度的竖向划分,对游客来说，人们感觉到的街道长度比街道的实际长度要长，琳琅满目的小店铺也增加了游客的停留时间。（2）宅院式宅院建筑的连续实墙面构成了一个闭合的内向型空间，商业业

7、态的类型受到限制，往往只适合引入参观展览型的博物馆或客栈、表演场所、茶楼、戏院、餐厅、珠宝玉器店、古董店、老家具店等需要游客长时间停留，且适合在封闭空间经营的业态，当然这些业态也更适合游客较长时间的深入体验。4. 1.2古城环境空间对商业布置的影响古城环境空间要素的组合影响着商业业态的布局和选择。如果临街的建筑空间较为开敞，形成了人性化的街道渗透空间，在渗透空间周围可适当安排尺度宜人的零售商店，这既增加了空间的活力，又给人们提供了购物和休闲的良好环境。当有流水和绿化介入街道时，街道两侧的街容则会被极大地软化，这时的滨水空间往往成为茶馆、高档餐厅、咖啡馆等休闲业态聚集的最佳场所，在小河流水的静静

8、意境中品茗用餐，是十分惬意的体验。5. 1.3进出口标志位置对商业布置的影响一般来说，位于古城镇入口的牌坊、门楼往往是商市经济繁华的标志。穿过牌坊、门楼后，游客会感知到进入古城的繁华地带。因而牌坊、门楼附近，及出口处往往是较好的商业地段，可以布置有较强吸引力或古城最具代表性的商业业态。游客在主要吸引点之间走动的时候，必然经过其他店铺，从而可以带动整条街的经营效益。3.2 古城内游客对商业布置的影响3.3 2.1商业布置与游览线路的关系在对古城进行商业业态策划及布置的时候，就应考虑到未来游览线路的设计，游览线路系统和旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱）一定要合理、科学的结合，才能避免有的地方人满

9、为患，有的地方十分冷清。例如，在丽江古城内有四条相互连通的游客主通道，分别是东大街、四方街、光义街、七一街。其中，东大街平且直，是游客进出古城的快速通道，游客大都是快速走动，能够在商铺停留较长时间的游客很少，加之出入口位置，铺面租金较高，因此商铺80%是出售工艺品、特产和服装这三种利润较高的商品。一般而言，游客的主要通道上不会布局客栈，但可以布局酒吧、餐饮店和购物店。而古城主入口以及景点聚集地则是客流量最大的位置，也是游览线路必经之地，游客的聚集性则从这些聚集点的辐射区内逐渐衰弱。因此，在聚集点外围可以多开发一些小的街巷，设置一些有吸引力的体验性活动场所，例如像扎染坊之类的业态，一方面可以带动

10、内部街巷的活力，另一方面可以缓解中心区街巷的压力。3. 2.2游客停留地点和停留时间停车场、车站、码头等地是游客聚集、停留时间较长的区域，但对古城来说，并不是最好的商业地段，游客通常是在等候的时候顺便购买，有消极购买的意味。而在景观特色突出的地方，游客则会停下来照相、休息，消费欲望容易被刺激起来，容易产生主动消费，是商业业态布局的最佳之地。因此商业业态规划要研究游客积极消费、消极消费的时间和空间，同时研究团队游客和散客停留的时间也是必要的，二者停留的时间及消费力度是明显不同的。同时，还应结合客栈、旅馆等设施研究过夜游客数量及购买能力，以了解游客在夜间的娱乐消费欲望与能力，以此安排古城夜间商业业

11、态及商业活动。4芜湖古城业态初步策划3.1 芜湖市主要老字号及其分布特点表一芜湖市主要老字号及其分布特点汇总表店铺位置优势劣势停车设施耿福兴镜湖区凤凰美食街位于美食街的中心位置，规模较大，周边人流量大周边大多为当代餐饮，并未迎合其老字号身份。路边停车，车位不足银湖北路华强城市广场（方特店）临近方特欢乐世界，人流量大周边商业气息不符合其老字号身份集中停车场弋江区花津南路欧尚超市南面位于超市附近，人流量大周边商业气息不符合其老字号身份集中停车场中二街状元坊劳动技校楼下位于社区周边，客流固定周边商业气息不符合其老字号身份路边停车，车位不足弋江区利民路位于社区周边，客流固定周边商业气息不符合其老字号身

12、份路边停车，车位不足多老余昌黄山中路位于步行街的醒目位置，人流量大周边大型商业多，容易被顾客忽略。停车不便中山路步行街位于步行街的醒目位置，人流量大周边大型商业多，容易被顾客忽略。停车不便同庆楼奥体中心主体育场正大门一楼位于奥体中心，人流量大周边商业气息不符合其老字号身份集中停车场镜湖区银湖中路位于社区周边，客流固定周边商业气息不符合其老字号身份路边停车，车位不足镜湖区赭山东路万达广场位于万达广场附近，人流量大周边商业气息不符合其老字号身份集中停车场通过对芜湖市内老字号分布状况的分析，可知老字号商铺在芜湖市内的大多都是作为商业设施而存在的，基本均混杂在琳琅满目的现代商业之中，丢失了其老字号的文

13、化、记忆传承的特性。在本次芜湖古城的商.业策划之中，希望重拾老字号所带给这个城市的历史记忆与文化底蕴，营造出古城所应有的厚重感。建议将古城内的老字号分店设定为总店，扩大规模，并加入技艺展示、历史沿革介绍的内容，让人们可以全方位的认识芜湖的老字号，认识芜湖古城，能够将老字号的牌子打响，成为芜湖的标志。3.2 芜湖古城传统街巷规划4. 2.1芜湖古城传统街巷布置初步构想表二芜湖古城传统街巷规划表街巷历史传统定位和功能主要商业业态保留建筑街巷规模花街专营竹鹤器、花灯，又名竹市街以传统手工艺制作、展示、经营为主竹震器制作、银器锡器制作、浆染手工作坊、芜湖三刀三画制作与展示、特色手工艺品正大旅社花街居委

14、会长184米宽5.0米南门湾历史商业街，以日杂百货为主以传统百货业展示、经营为主当铺、钱庄、布店、茶楼、百货、小吃及芜湖地方特产沿街两侧建筑保存完好弋江经理部南门药店长47米宽3.0米南正街长119米宽3.4米儒林街明清考生来芜投靠时驻地以传统文化展示和文化用品的制作、经营为主沅记胡开文墨、文房四宝芜湖名人馆、老余昌眼镜店、古玩字画、徽州三绝、特色书吧雅积楼小天朝长302米宽4.0米薪市街土产、日用、铁匠铺、药号以传统公共设施展示为主张恒春药号、科学图书社会馆、电报局、“三刀”博物馆、瓷器店清末官府伍刘合宅长72米宽4.0米米市街稻米交易中心以稻米文化展示为主米市春秋（展览馆）黄家大院长80米宽4.5米5. 2.2芜湖古城可布置项目表三芜湖古城可选项目汇总表类别序号名称具体内容主要放置街道传统手工艺1纺织制作展示与成品出售花街2浆染制作展示与成品出售花街3刺绣制作展示与成品出售花街4雕刻（木、石、砖）制作展示与成品出售花街7铁画制作展示与成品出售花街8酿酒制作展示与成品出售花街9陶艺制作展示与成品出售花街10竹蔑制作展示与成品出售花街11酱坊制作展示与成品出售南门湾12“三画”制作展示与成品出售花街“三刀