无物业小区综合整治和长效管理的对策.docx

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1、无物业小区综合整治和长效管理的对策无物业小区整治和管理，是一项涉及到人民群众切身利益的民生工程。应以群众享受到发展成果为目标，让群众成为无物业小区改造主体，充分发挥政府主导作用，推动社会、企业和业主共同参与，推进综合整治与长效管理相结合，构建与XX经济社会发展水平相适应的无物业小区管理模式，促进文明城市持续文明与和谐宜居城市建设。一、XX无物业小区管理的现状XX无物业小区主要是指上世纪80、90年代修建的老旧住宅小区，以及近年来单位筹建的集资房和经济适用房。其主要特点：一是老旧住宅小区建设年代较早，规划较为滞后，硬件条件落后，房屋及配套设施陈旧并需要进行中修、大修甚至更新改造，如没有物业管理用

2、房、消防设施不完善、绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施不足和文化活动空间较小等。二是单位筹建的集资房和经济适用房规划较合理，配套设施设备较完善，但分布较散、建筑面积小，缺乏专业化物业管理。三是无物业小区产权形式复杂多样，包括商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等，形成统一化物业管理的难度较大。近年来，XX市按照“属地管理、街道牵头、部门配合、群众参与、统一规划、分步实施”的原则，根据“沟通、路平、灯亮、整洁、有序、安全”的标准，逐步开展无物业小区综合整治工作。无物业小区综合整治取得阶段性成效。目前对整治后的无物业小区主要推行三种管理模式。包括由物业公司提供管理和服务的

3、“专业化物业管理模式”；由街道和社区居委会组织实施的旧小区管理和服务的“社区管理模式”；由单位房产部门管理或小区居民自发组织成立管理机构的“业主自治模式”。在实践中涌现了“南街街道灵响小区和台江三保社区（社区管理模式）、鼓楼艺术家园和台江苍霞小区（业主自治模式）”一批进和的管理二、制约XX无物业小区综合整治和长效管理的主要问题（一）整治合力形成难。无物业小区整治任务重、范围广,涉及民政、房管、公安、消防、建设、城管、规划、司法、国土、环保等众多部门，涉及市、区、街（镇）、社区、小区等多个层级。由于缺乏相关协调机制，各部门、各层级之间实现统一管理、密切配合的难度较大。尤其是社区居委会日常任务繁杂

4、，大多数居委会疲于应付各种达标检查，加上编制待遇困扰、没有行政权力，推动无物业小区整治乏力。此外，无物业小区基础设施改造资金和管理运作资金缺口较大，目前尚未形成比较合理的资金投入体系，仅靠各区、各基层的财政投入无法满足整治和提升的大量资金需求，需要进一步落实市、区两级综合整治资金，合力推进无物业小区整管工作。（二）推行物业管理难。一方面，无物业小区与新式小区相比，缺乏对企业的吸引力。大部分无物业小区的设施设备老化、超过保修年限，且没有建立物业维修资金，出现各类问题事故的风险大。而新式小区在设施配套、市场容量等方面的优势日益凸显，促使物业管理企业优先选择新建的小区项目。另一方面，无物业小区物业收

5、入少、缴费率低，管理亏损可能性大。由于老旧住宅小区基础条件差、遗留问题多、管理难度大、业主物业消费意识淡薄，造成目前XX大部分无物业小区收费偏低，普遍每月每户缴纳物业费10-20元不等，收缴率仅达50%左右。而旧式小区往往需要比新式小区有更多的投入，加上人工开支成本上升，管理入不敷出的可能性较大，导致许多物业企业不敢接手无物业小区。（三）业主自治发展难。一是业主经济条件差、承受能力有限。无物业小区内的现有居民主要包括“租客（多为外来务工人员）、长期居住未动的老居民”两大类。其经济条件普遍较差，少数还缺乏基本的生活保障，物业管理缴费较为困难。二是业主物业观念落后，参与率低。许多业主受传统的福利保

6、障模式影响较深，不愿为物业管理付账，对于公共设施设备的修缮也没有出资意识。三是小区乱倒垃圾、私自开店、违章搭盖、车辆乱停放等现象多，直接导致环境脏乱，居民日常生活受到不够，缺乏业主的支持与信任，小区自治工作开展困难。三、推动XX市无物业小区综合整治和长效管理的对策建议（一）加强组织领导，发挥政府主导作用由市政府成立“无物业小区整治长效管理工作领导小组”。市政府分管领导担任组长，市社区力、住房保障和房产管理局、财政局、建委、税务局、执法局、环保局、规划局、工商局、综治办、公安局、消防支队、爱卫办、物价局、园林局、市自来水公司、市电业局和各区政府等单位为成员单位，领导小组下设办公室，负责牵头组织、

7、检查指导和政策制订等工作。各区政府负责无物业小区整治管理具体实施工作。各区按照“条块结合、以块为主、属地管理、分工负责”的原则，成立相应工作领导小组，分管领导要具体抓，成员由各街道办事处（镇政府）和有关部门领导组成，结合辖区实际制定“无物业小区综合整治和长效管理工作实施计划”，落实各项措施、确保取得实效。相关职能部门和专业单位根据“各负其责、齐抓共管、相互协作、联合整治”的要求，实行分工责任制，密切协作配合，依法开展工作。建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。加强各级沟通联系，及时研究解决工作中各种困难与问题，各区政府对住宅小区长效管理落实情况实行半年一次的考评，以督促街道办事处（乡镇政

8、府）做好长效管理工作。加强对物业管理企业的监管，建立企业长期考评机制，实行考核与长效管理补贴相结合，提高企业服务水平。（二）完善硬件设施,深入开展综合整治力争在2015年底前，基本完成XX五城区无物业小区的综合整治工作。确保整治后的无物业小区实现“八个有”：即有管理用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理，有效改善小区公共设施和环境卫生管理现状，解决各项安全隐患，使之具备物业企业进入的基本条件。对已列入综合整治计划的老旧住宅小区，要全面完善设施配置。各区政府按照全市统一部署，做好2012年列入为民办实事的72个老旧住宅小区综合整治工作，按实施方案

9、序时进度要求加强统筹协调和监督，确保按时保质保量完成任务。要加强老旧小区水电一户一表改造，从根源上改变收费难的现状:设置通透式围墙，以形成相对封闭独立的管理区域;补充配置或通过租赁房屋解决小区物业管理用房；增加房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，以及消防等特种设施配备；改造疏通下水设施，实现雨污分流、排水畅通;加强小区环境整治，开展道路平整、绿化整理、拆除违章建筑、公共照明配置、规范车辆停放秩序、完善小区标识系统、安装邮政信报箱和公告栏等工作。对尚未列入综合整治计划的老旧住宅小区，要加大综合改造和维修力度。根据尚未改造的老旧小区物业完好情况，制定修缮计划，通过对其原公建配套设施进行整治、维修

10、、改造以及区域整合，推行专项维修工作;对改造确实困难的无物业小区，采取成片开发或单独改造开发的办法，由镇街或区有关部门帮助寻找开发商，以原拆原迁为主，拿出规划配套方案，征得小区居民同意后进行拆除改造。对缺乏专业化物业管理的单位集资房和经济适用房，可由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程。如进行屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、架空层整治、立面整治、楼道剧白、管线序化、危房修缮等房屋整治，加强小区内自来水、电力和燃气公用事业管网整治等。（三）突出因地制宜，建立长效管理机制老旧小区整治完成后，应根据其房屋、环境、配套设施、居民经济承受能力以及对物业管理的实际需求情况，在充分尊重居民意愿的基

11、础上，进一步明确管理责任主体，发挥各街（镇）、社区的基层服务作用，加快建立适合其特点的长效管理机制。对已具备物业管理条件的老旧小区，引进规范的物业企业入驻管理。由各区房管部门指导、属地街道办事处（乡镇政府牵头组织、社区居委会参与，组织召开小区业主大会，选举成立小区业主委员会或管委会，业委会根据相关物业管理法规政策,采取招投标等方式，选取资质好、管理好、费用合理的物业公司入驻小区管理。推动各街镇成立物业服务中心（公司），承担各个无物业小区的公共服务及日常养护职能。由物业服务中心（公司）分别与保安公司、环卫、园林等部门签订物业服务合同或另行招聘相关人员等多种形式对各小区进行管理。简化物业服务中心（

12、公司）注册成立程序，可采取街道原有闲置企业转制转岗、经营内容转化为物业服务等灵活方式。对规模较小或不具备专业物业管理条件的小区，实行小区业主自治。可采取“按幢管理”模式，在街道及社区的指导下,小区自主成立业主委员会，与居民逐户签订代管协议和代收缴公共水电费用协议，自聘保洁员、门卫等开展小区日常事务;也可推广由多个自治小区联合组建的“家园事务服务中心”模式，无物业小区先成立自治委员会，再申请加入家园行动计划,向家园服务中心购买物业服务。对已列入房改范畴的单位宿舍，依托小区所属单位进行自治管理，房管局、各街镇及社区对其加强业务指导。街道办事处（乡镇政府）应在小区综合整治改善项目竣工并验收后一定期限

13、内，完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选择采取专业物业管理的，可选聘物业企业进驻管理；未“双过半”的小区，可采用街镇物业服务中心（公司管理模式，或业主自治管理。四）推进政企对接，培育一批愿意承担社会责任的骨干龙头物业企业全市制定统一的骨干龙头物业企业标准，如管理面积、营业收入、信誉程度、国优省优项目比例等。政府按相关标准赋予骨干龙头企业“财政支持、税收减免、用地指标、人力保障”等优惠政策，鼓励一、二级物业企业接手无物业小区管理，并通过一定的扶持期，实现物业服务水平提高与物业企业生存以及小区治理的良性循环。在有限时间内，采

14、取政府购买服务的办法扶持企业。对物业企业进入无物业小区管理初期可能出现的亏损，政府给予一定的财政补贴和物质奖励。如政府可在第一、二、三年分别给予70%、50%,30%的物业管理费补贴，或设置服务人员岗位补贴，待物业企业稳定后再逐步退出；对积极参与无物业小区管理的物业企业，政府赋予其参与保障性住房项目物业管理的优先权;对参与竞标的物业企业，政府给予一定的维修基金补贴:对成立物业服务中心（公司）且经过验收合格的街道、乡镇，一次性给予10万元奖励，对实施基本物业服务的物业服务中心公司），给予每平方米每月最高0.15元的补贴。减免骨干龙头企业相关税费。对企业部分税种实行“年初先上交、特年终予以返还”的

15、优惠政策:对企业入驻无物业小区后所收的物业管理费实行税收全免:对企业按照“扣除各项外包费用、代收代付费用”后的纯收入计征营业税。发挥龙头企业现有的项目优势、人力资源优势，推广“片区管理、以点带面”模式，做到“大楼盘捆绑小楼盘管理,项目带动多项目，一主任管理多小区，一技工服务多小区”,以节约企业成本。出台鼓励政策，引导企业通过店面出租、停车服务费收入、小区广告收入、社区居家养老服务等多种渠道，增加物业经费来源。（五）创新政策法规，加大扶持保障力度加强资金保障。按市、区财政各承担50%的原则，落实市、区两级无物业小区综合整治资金；各区政府每年提出需投入整治资金计划，建立健全专款专用的资金管理制度；市财政和审计部门加强对各区资金使用情况监督检查;整治项目所需市级配套资金经市财政评审中心审核后根据工程进度分期分批拨付。做好工程招投标。无物业小区综合整治施工应选择具有专业施工资质、信誉良好的企业承担，整治工程应通过招投标或预选承包商