物业收并购流程及奖励方案参考借鉴版.docx

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1、物业收并购流程及奖励方案随着物业管理行业的不断发展，从业者对于收购这样的现代化资本运作也从茫然无知走向了论熟应用。毕竟对于一些物业服务企业来说，在单位收入很难有质的提升，经营成本持续增长的前提下，借用收购为杠杆，提升企业发展与品牌价值成为了越来越值得关注的选择。当物业行业发展到一定规模的时候，必然会出现并购。一部分物业企业因为项目品质、管理能力等原因，遇到发展瓶颈而得不到解决；而另一部分物业企业发展到一定规模，为了谋求更大的发展，需要去获取更多的体量规模时，并购就是一种有效的合作途径。全国的物业企业数量逾十万家，服务质量与品牌价值参差不齐，当行业发展到一定阶段的时候，整合行业资源，优化管理模式

2、，让整个行业更加健康有序的发展成为一种发展趋势。短期内并购并不会出现的过于频繁，但对于物业管理这个拥有庞大数量基数和管理体量的行业来说，未来必将会出现一个大规模的并购潮。一、物业项目收购的种类：物业项目收购包括：在管物业项目转让和物业（项目）公司收购两种。1、在管物业项目转让又叫转让资产。2、物业（项目）公司收购又叫股权转让。二、物业项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书：意向书包括:1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定100万1000万共管一个月）四、项目尽职调查：包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购

3、项目的主体调查；1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本是否过期）；（2）各种物业资质审查（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东的存在和变更情况（7）股东章程的变化情况（8）历次股东会议的会议纪要（9）历次董事会的会议纪要2、项目公司的财务审计（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证和账册（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的获取是否干净）（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司的资金到位和使用情况

4、（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户3、所收购项目的主体调查（1）项目的所有权证和批文，包括与项目开发公司或业主委员会签订的物业管理服务合同等等（2）项目所在地的经济状况（包涵业主消费信息报告）（3）项目的可发展性研究报告（4）项目的规范性调查（5）项目以前的物业多种经营活动的调查五、洽谈正式合同六、交接和变更1、公司证件的交接2、公司所有印章的交接3、公司所有材料的交接4、项目场地的交接七、股权收购的难点1、溢价的处理方式2、或有负债的保证溢价的处理方式主要是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险。八、物业项目（收）并购拓

5、展奖励目的：可以充分调动各方资源，激发所属公司员工主人翁精神，使公司能够快速获取符合公司战略需求的物业管理项目。九、奖金包计算方式：（仅供参考）域分线线线线区细一二三四空白区域系数3.02.01.00.5细分省市物业类型系数2.0业态住宅1.0非住宅系数1.5%3%奖金包：收费面积*物业管理费*12个月*物业类型*区域城市*空白区域区域城市：以官方区域城市为标准。空白区域：以本公司物业实际管理项目为标准。物业类型：住宅项目以总建筑面积中超出50%的住宅面积称为住宅类型，低于50%的住宅面积称为非住宅类型。备注：物业管理费收费标准单价如含中央空调费，则按收费标准的60%作为计算依据。十、分配原则

6、:建议：根据部门或区域公司的年度考核责任书为依据，任务内按总奖金的50%计发，任务外按总奖金的100%计发（关于任务内与任务外项目的区分，年终统计当年度完成签约项目，按承接数量的标准进行任务内与任务外的分摊）。任务内50%任务外100%十一、分配机制参考：信息提供25%方案制作10%业务洽谈50%投标备案15%分配比例建议：视员工在拓展中起到的决定性因素而定，具体的分配方案由项目负责人根据贡献参照上述标准提报（项目负责人原则上由项目信息提供者担任，外部信息介绍费由奖金包内费用支付，项目负责人提报的分配标准，其它人员不得有异议）。十二、公关费用指在物业项目拓展过程中，经公司领导及项目洽谈小组同意针对合作方内部对合作有促进作用的人员，需公司给予大额的业务费用，由拓展奖金包内费用承担。十三、奖金发放首次（次年1月）交付（入伙当月）50%100%建议：奖金发放时间按两次标准发放，按年度计算，首次发放当年度奖金的50%,当年度奖金于次年1月份发放当年度奖金的50%,余下50%以项目实际入伙交付为准，交付当月发放完毕。）