运营管理工作流程介绍.docx

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1、运营管理工作流程介绍运营管理工作流程：1 .定义流程：用户可以自定义流程类型以满足企业需求；2 .设计流程：用户可以使用工具方便简单的设计工作流程图；3 .定义规则：用户可以在流程中触发执行自定义的脚本，完成特定的业务工作；4 .分配任务：用户可以分配工作任务，包括系统中的一些工作任务，如登入、登出、归档等；5 .分配人员：在每一个工作点可以分配工作人员。另外，管理者可以把工作委托给其他人完成，也可以在运行时确定工作人员；6 .启动工作：可以选择要处理的工程图纸或文档，启动工作流处理后继工作；7 .接收流程：接收本人要处理的流程；8 .执行任务：可以利用流程信箱接收和发送流程，执行分配给自己的

2、任务；9 .发送流程：将流程发送到下一个节点；10 .跟踪流程：流程图节点以不同的颜色表示当前运行情况；11.监控流程：流程的管理者可以及时掌握流程的情况。管理流程存在问题：1）分工过细导致一个经营过程有很多部门完成，运作的时间长，成本高，信息在各部门流通时，需要花费大量的时间和精力进行交流、沟通。各个部门对需要处理的事件又有不同的优先顺序，都是把自己认为最重要的事件优先处理，因此很难保证一个经营过程按照顾客所希望的时间完成。2）各部门按职能划分，员工只对自己的上级主管负责。部门所追求的是部门的最优，各个部门都尽可能地占有企业资源以及获得最大利益，很难达到整个经营过程的整体最优。但企业的生存取

3、决于对顾客提供的产品和服务，顾客并不关注企业中的某个部门业绩，而是整个企业的经营行为。3）现在的企业层次过多，机构臃肿，为了衔接各个部门和各个环节，企业需要设置许多管理人员，这些管理人员对经营过程进行协调，控制，监督，审查。企业运营工作基本要求：清晰的头脑思维：做为运营人员，一定要有很清晰自己企业产品链的思维，如果自己都弄不懂，如何安排与计划，所以想投入工作状态，这种必不可少的。对产品的敏感度：不管您做哪个行业，做为一个有思维有潜力去挖掘与发现的人才在哪都会被欣赏的，所以，不要往往局限在原来的状态下，要学会去吸收与发现新事物，对新事物的敏感度强。学习能力要强：做为一个运营人员，工作中涉及到计划

4、，组织，营销与统筹，如果没有很好的理解能力与学习能力，自己做起来也是费劲的，所以在决定做这个行业的小伙伴一定要了解自身是否适合这个行业。与自己是否有这种抗压工作的能力，由于这种工作涉及部门与主导比较广，所以抗压能力是必须的。必会的办公软件：制作结构流程图这是最简单的，也是必须要会的，只有脑袋有了清晰的结构布局图，开发人员才知道怎么开展工作，有了布局图需求也自然跟着一个一个出来了，这时运营人员与产品组要讨论整个产品的展示方式与用户体验。像PPT,word以及专用的草图软件这些都是必须要会用的办公软件。营销理念与推广：营销是运营人员的重点，产品做为企业的核心，产品的好坏直接影响着将来的运营，而运营

5、人员最初的结构布局就起了至关重要的一点，直接关乎将来运营效果，所以营销理念与推广是必须要懂的，不然做为一个运营人员都不知道如何销售自己的产品，那如果让用户来消费。推广有哪些手段与方法，将来如果规划这些都是必须要会的。运营人员的工作内容：整理产品连锁链，制作产品结构布局图，制作产品需求图，计划企业营销方案与新产品开发连锁链，组织部门探讨与关联建议，分析营销数据并提出市场需求，掌握用户体验与建议分析。物业运营管理工作的主要方面：一、明确年度目标年度工作目标是全年工作的行动指南，盐城中心管理处根据总部统一部署、结合项目实际运行情况，主要围绕团队建设、降本增效、培训考核、安全管理等方面落实各项工作，进

6、行细化分解、不折不扣的全力推进。打造团队，规范管理，全面提升管理能力和物业品质。（一）、各部门负责人就强化“三标一体”，夯实各业条线的基础工作，提高服务品质。树立“金鹰”的品牌意识，建立企业文化传承机制，等目标任务与项目签订了承诺书，细化到每周会议组织全员学习岗位标准、工作要求、操作流程，行政人事部协助各部门开展21场专业培训，全面提高人员服务意识、管理能力、专业技术能力。（二）、注重团队建设，完善考核体系，加强骨干交流，搭建成长平台，制定了物业工程部门各级岗位的员工技能操作考核方案，各班长级的电脑文档考核标准，进一步提高大家的工作积极性，保持核心团队相对稳定性，简化流程，提高工作效率。（三）

7、、按照公司体系标准完成项目设备设施的维护，落实不同季节的维保及安全管理，确保设备运行完好率，持续对各电井的电流与温度检测，根据中心服务需求，组织工程部门快速有效的完成业主报修任务9293件，建立各项应急预案组织架构并按计划启动应急预案并组织演练，电梯困人救援、防火疏散、抗洪防汛等演练工作，全面贯彻预防为主的要求，零事故安全运行。（四）、快速响应集团各项需求，促进组织“扁平化”运行。切实落实减员增效工作，分3次梳理公司的架编，对大、小物业的组织架编，拟定合并方案并组织实施，确保平稳过渡；对保洁岗位进行合理优化，；会同南京凯恩特公司现场勘查确认合理调整。从多方位做好开源节流、降本增效工作，实现节能

8、降耗指标。二、强化沟通渠道物业管理是过程化管理的服务行业，随着商业服务需求的提高和物业管理专业化的进一步普及，运用合理的方法及技巧来沟通是物业人的基本技能，良好的人际关系也是物业管理工作成功的关键因素，强化沟通能力是贯彻落实服务措施、实现公司发展目标和提高企业竞争力的重要保障。（一）、我们每天每天都要面对形形色色的业主，而为他们提供服务的所有物业管理人员就更需要加强沟通，建立这种渠道，通过见面问候、设立服务热线、业主意见箱、满意度调查、召开座谈会等日常性沟通，主要是把我们的信息、思想和情感在服务业主的大群体中传递、交流、渗透、达成共识的工具。增进彼此的了解，及时消除误会，从而提高业主的满意度，

9、融洽关系可以取得业主对我们工作的理解与支持。（二）、物业服务是离不开当地政府各级主管部门的大力支持，所以我们加强并拓展与政府相关职能部门、各事业单位、社区居委会等外联单位的联系，积极相应并参与各类会议、培训及活动，对房管、物价、城管、公安、消防、市政、规划等重要主管部门定期拜访与沟通，这些都是物业项目管理中宝贵的资源。（三）、目前的管理早就跨越个人主义，而倡导的是团队作战，在与上级、下级、平级跨部门的沟通也是尤为重要的，所全员化，创造时时事事能沟通，建立开放分享的沟通机制，经常性保持意见交流，通过良好的沟通可以增强企业的凝聚力，提高工作效率和具备市场竞争力。以项目营造出良好的沟通氛围,通过企业

10、文化建设,树立沟通（四）、我们重点是做好物业项目的管理，通过专项业务外包，可以从繁杂的具体事务中脱离出来，真正成为项目管理的计划组织者、监督协调者，把物业公司的职能从初始化的保姆升级成管家，组织架构也变得更为简化，从业人员也更专业化，项目涉及的综合服务商的业务分包，但是在管理上必须强调统一性，业主面对的是物业公司，必须明确公司统一的服务标准，落实到各个专项业务，通过晨会、周会、培训、演练等多种形式强化督导，在服务过程中加强信息共享平台，避免推诿扯皮现象，月度召开服务质量评估专项会议，建立奖惩机制来全面保证服务品质。三、有效控制成本物业管理的成本构成主要包括：薪资成本、房屋设备的维保、能源消耗、

11、行政以及各种市政管理费用，因此为了有效控制运营成本，要着重做以下几项工作：（一）、合理配置人力资源对照物管委托合同，甲方的要求，物业项目的特点等因素合理定编定岗，整合资源，按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，通过招聘和在企业内部培养一专多能复合型人才，使员工队伍精干，并加强培训，让新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。部分项目实行专业分包化转变，将部分项目分包给专业公司，例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利涧率不高的项目分包给社会上的专业清洁公司，他们在清洁卫生方面能够提供比物业公司更加专业的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任，这样有效

12、降低管理成本。（二）、落实能耗管控措施在日常工作中加强全员节约的意识，节约指的是人力、物力的节约。我们要杜绝浪费和不良行为，把容易出问题的环节，如耗材、水电费等。通过对水、电的测算来防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生，更换专项专控开关、对附属用房，过道采用节能光源分流点等办法来节约能耗;充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在萌芽状态。（三）、高效使用维保费用对于商业项目而言，客流量巨大、服务要求高、管理点分散、营业时间性强，所以日常的物业管理难度比住宅物业要高很多。日常商业项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、

13、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和意外事故处理等。对于真正想长期经营好商业项目的地产企业而言，由于各项商业设施的使用频次特别高，需要特别注意有计划地维护保养。维修保养费用包括设备设施运行的维护、公共部位维修费用和业主日常维修费用，在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了维修费用就在很大程度上控制了支出，维修工作的效果也直反映出管理的能力。因此，对维修费用做到最恰当的控制。（一）、认真编制全年维修预算，同时建立和完善维修费用审批制度。为了更加合理地编制修缮计划，同时更好地分析物业管理过程中存在的共性问题，需要建立维修服务档案，切实提升运营管理的水平，同时也为将来的维修、翻新、扩建等提供重要

14、参考信息。（二）、加强工程外包监督管理。对项目大型的维修维护统一按照公司要求发出招标邀请，根据投标单位所提供的资质、服务、价格等综合评估，确定出合适的外包单位，尽量把费用控制到最好的水平。合同中明确在施工过程中，双方共同就技术、造价以及将来的影响进行全面考虑，同时要求对方派驻专人对整个施工质量进行全程监督，确保工程质量。（三）、把握好维修时间节点。为了确保商业设施的完好运行，要根据年度的维修计划，结合往年的维修保养记录，在商贸春秋调之前完成“三修”工作，（大修、中修、小修），为商贸经营提供有力保障。（四）、做好维修行业的信息调查和信息收集。及时掌握市场的价格信息、技术信息，是我们确定维修方案的

15、重要依据之一。通常设备在周期内发生故障有如下三类情况。初期：此时设备的故障率运行在准许故障率之下。在这一阶段着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。中期：设备维护人员对设备中需要定期更换的易损件经常加以关注；了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案；还要了解设备在安装方面的缺陷，找出隐患并加以解决，尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。后期：设备或系统已快达使用年限，由于零部件的磨损故障率将上升，但能在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低故障率，减少维修材料的更大消耗。（五）、有效控制行政费用。要求各岗人员离开办公室时间较长或下班时，必须关闭空调、饮水机，电灯和电脑、打印机、复印机等办公设备；在日照光线充足的情况下，室内不得开灯;禁止上网聊天、玩游戏，复印机设置较低色度，节约碳粉。打印纸双面使用。对于一些日常费用，如办公用