住宅区运作管理.docx

《住宅区运作管理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅区运作管理.docx（48页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、住宅区运作管理，格式的：左儡:3.17厘米,右侧:3/7厘米,顶端：2.54厘米，底端：2.54厘米第一部分构架简介3第一章盛世家园管理处架构概述3一、盛世家园管理处运作原理模型图：3二、盛世家园管理处组织架构3三、创建盛世家园有效的服务价值钱4四、盛世家园管理处外部沟通导向图4第二部分前期介入计划5第一章工作计划5一、前期介入工作计划5二、入伙接管工作计划6三、正常居住期工作计划6第二章管理处物资装备计划7一、物质装备计划8二、行政办公用品计划8三、维修工具计划9四、护卫、消防装备计划IO第三部分促进销售的建议与配合销售的措施、承诺IO第一章销售预测及定位10一、长城盛世家园销售分析及预测I

2、O二、长城盛世家园销售对象定位11三、物业管理服务定位12第二拿销售的建议12一、会所提早投入运营12二、招聘中年销售人员13三、建立团队激励体系13四、重视客户关系管理13五、实现客户承诺的统一14六、成立销售协调小组14七、提供毛坯样板房14、且专1果J咯M;舌4九、引入电脑购房查询系统15十、签订物业管理合同15笫三章配合销售的，首施15一、提供物业管理咨询15二、提供物业管理培训16三、提供护卫及保洁服务16四、提供有再展示16五、协助举办展销活动16六、开展业主意见征询16七、提供优质客户服务17第四部分管理人员的配备、培训、管理17第一章管理服务人员的配备17一、管理处人员配备17

3、二、管理人员配备方案及岗位要求18三、作业服务人员配备方案及要求19第二章管理服务人员的培训20一、培训工作的指导思想20二、培训系统的实施运作21三、培训内容及目标23四、管理人员培训计划27第三章管理人员的管理28一、量才录用，培养提升28二、默契合作，充分授权29三、定期考核，绩效为本29四、奖惩严明，优胜劣汰30第五部分财务管理及经费收支测算30第一章财务管理30一、财务管理模式30二、财务管理措毡31三、管理服务费及代收代缴费的收取31四、维修基金的管理与使用32第二章日常物业管理经费收支测算32一、物业管理资金的筹措与使用33二、测算根据及说明33三、物业管理服务费标准的测算34四

4、、物业管理服务费的盈亏分析37五、增收节支的措施38笫三幸社区便民服务及特约服务38一、我们的服务思路38二、服务项目39第六部分日常管理42第一章前期介入43一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点43二、开展业主服务需求凋查43三、进行物业交付前的实操性工作43四、按规范实施接管脸收44五、承担前期介入所需费用44第二章业主入住45一、办理入住高效迅捷45二、入住期的便民服务，普施45第三章二次装修管理45一、加强宣传，正确引导46二、严格审才匕，加强巡查46三、依法管理，以理服人46四、慎重脸收，不留隐患47第四章业主投诉处理47一、才殳诉受理47二、投诉处理47三、殳诉回i

5、方48盛世家园管理处运作管理第一部分构架简介第一聿盛世家园管理处架构概述一、盛世家园管理处运作原理模型图：*反覆极5?专产品IR&士哀I,1,*国*再品牖长地相业黑夕流隽产品可溢1-11捅令也饿11场!”作业人R-前台接待后台作业二、盛世家园管理处组根架构盛世家园管理处组织架构描述：1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，使用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。2、盛世家园管理处各面位所需人力资源配置实行长城物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3、盛世家园管理处内部使用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率与保证信息渠道的畅通。4、管理处经

6、理助理的要紧职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处经理反馈各类管理信息，提供决策根据。5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主、住户之间的服务平台。6、客户助理的职责是直同意理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各有关单位，下设收费员及客户助理。7、设备主管的职责是负责大厦各类设备、设施的保护、保养、维修与业主的请修工作。8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核与监督、办公室事务、后勤与社区文化建设。注：盛世家园管理处的人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。三、创建残世家园有效的服上以得1%.6理员分H力的服务价值，建

7、立一支高效的、既能IG油n户提供优良的服务,又能向周边围绕“以客户为中心,盛世家园全面推行竞争型服管理模式，我们中标后将在鼻略提升长城物业管理公司等政府主管部门的监督与指导。4、在大厦入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。5、管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。第二部分前期介入计划第一聿工作计划长城物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制订前期介入、入伙接管工作计划：并根据开发商制订的盛世家园远景开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划。我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双

8、麻.的目标。一、前期介入工作计划序号工作计划计划要点实毡时间备注1签定物业管理合同商定物业促销协助计划与长城地产商定管理服务费、停车费、会所协商签定物业管理合同2成立盛世家园物业管理处协商确定管理处办公场所签订合同后十日内二次装修管理处办公场所办理管理处有关运作手续人员配置、培训管理处办公设备配置3前期介入收集各类工程资料2001.5.1至2002.3.20实施促销协助计划熟悉各类设施、设备4导入长城物业管理公司模式导入IS09002（2000版）2002.3.I至2002.9.1导入公司各项规章制度导入公司物业管理理念5物业接管准备险收物业软硬件2002.3.20至2002.4.20移交资料

9、问题备忘二、入伙接管工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1入伙准备及实施准备、完善入伙所需资料与设备2002.3.1至2002.4.28入伙仪式策划及举行办理入伙手续2二次装修的管理建立二次装修程序及档案2002.4.20至2002.9.30模拟二次装修动态表进行有效监督3首次征求业主意见征求大厦合理化建议2002.10.20J12002.10.30（集中在装修期间）上门调查与回访分析调查结果，提出改进方案4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识2002.4.20至2002.7.1制作各类设备、设施标识制作各类路牌等公共标识系统制作办公室标识系统三、正常居住期工作计划管理策划内容

10、描述备注完善体系定期内部评审IS09002（2000版）质量管理体系：完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法：完善各类壁挂文件，V1系统。物业招租程序：完善三表联抄系统及业主自助查阅系统：建立完善的分包方工作绩效考评体系；展开业主委员会的筹备工作。服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训：定期上门回访及开展TCS调查：全面开展盛世家园的文化活动建设（一年很多于10次）：开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作小区办事指南：助开发商做好楼世的销售工作。会所策划经营定期开展业主消费旌向调查，逼当调整服务项目及内容见小区会所管理加强对分包项目的监管管理达标一年内达到深圳市、广东省优秀物业管理

11、示范小区标准二年内达到全图优秀物业管理示范小区标准智能小区保证大厦三表联抄系统、闭路监控系统与消防报警系统的正常运行实现宽带网络社区努力实现IC卡自动车辆收费系统第二聿管理处物资装备计划长城物业管理公司从有利于楼盘销售与高水准物业管理服务出发，坚持低成本的原则下，配竟盛世家园管理处的物资装备。一、物质装备计划序号物质装备项目内容描述备注1管理处工作场所名称客户物业管理服务中心经理办公室办公室技术值班室工作操作间仓库员工食堂员工宿舍面积M?603050202050801202办公用品长城物业物料配送中心按本章二提供3维修工具长城物业物料配送中心按本章三提供4消防装备长城物业物料配送中心按本章四提

12、供5清洁园艺工具由分包方提供6护卫装备护卫服务中心提供7交通工具自行车（办公室与技工用）8会所装备详见第八部分二、行政办公用品计划序列名称数量单价（均价）合计备注1办公桌椅10套700.007000.002打印机1台1500.001500.003复印机1台15000.0015000.004电脑设备3套25000.0075000.005电话2台600.001200.006保险柜1台500.00500.007数码照相机1部6000.006000.008档案、资料柜10000.0010000.00整体制9空调冷气机（分体、柜式）2案4000.008000.0010各类办公用品4000.004000.0011饮水机1台800.00800.0012各类标识牌8500.008500.00整体制作13小区宣传栏3个2000.006000.0014客户物业管理服务中心桌椅5000.005000.00整体制作合计148500.00三、维修工具计划序列名称数量单价合计备注175型室内疏通机1台2000.002000.002200型室外疏通机1台4000.004000.0038KVA型电焊机1台900.00900.004冲击钻1部2000.002000.005砂轮切割机1台1500.001500.006手电钻1部600.00600.007台钳1台800.0