天津市住宅项目市场发展状况报告.docx

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1、天津市住宅项目市场发展状况报告1、报告时间节点：调研时间：2006年8月1日8月31日媒体统计：2006年8月1日一一8月31日2、报告调研范围:在本月报告中，我们选取了8个项目进行跟踪分析，以项目卖点、营销策划手段、媒体发布、客户群构成为重点，确保客观反映市场现状。同时，以8月各区商品房的销售量、销售价格与上月对比，结合当前市场走向从宏观上对市场进行解读。2006年8月份市场分析报告所有资料均来源于客观的市场现状，所涉及的资料、数据均以截止到2006年8月31日数据为准第一章：本月市场现状概要一、本月市场现状概要（一）、2006年8月全市商品住宅成交情况本月全市商品住宅成交量略有上升，对于之

2、前一度滑落的天津房市来说这是市场恢复平稳的开始，成交均价较之前一个月也有小幅度回升。比较近三个月本市商品住宅成交数据，可以看出，目前我市房地产市场保持在平稳的前提下恢复，并正在对之前两个月房市下滑做出调整，充分显示了天津楼市良好的自我调空能力。表I06年6、7、8月份全市商品住宅成交对比表月份套数（套）环比面积（m2）环比均价(cm2)环比6月6709-5.577.6万-1.94673-7.67月5732-14.666.4万-14.44523-2.48月6013+4.967.3万+1.364606+1.83房管局数据显示，本月全市商品住宅成交6013套，环比提高4.9%；总成交面积67.3万平

3、方米，环比上升1.36%；成交均价4606元/of,较6月份下降了1.4%,较7月份上升了1.8%,单平米均价变化幅度在100500元之间。本月内，房市出现回暖，房价缓慢上升。面对之前的新政策冲击，本月的天津市场可以表现出如此的良好的稳定性和快速的恢复，主要基于五点原因：1、天津正处于经济发展最快的上升时期，进行了海河开发、道路、桥梁、地铁等大规模的市政基础设施建设，强化了区域市场的地位，推动房价大幅上涨。2、滨海新区开发开放已纳入国家战略布局，未来经济发展预期持续向好。3、预计今年天津市的土地出让金将达到80亿元左右，居高不下的土地价格和同时不断提高的相关行业，例如建材、装饰装修等，成为房价

4、持续走高的有力支撑点。4、天津市人口结构正处于“人口红利”期，天津市统计局抽样调查结果显示，青壮年比例十分庞大，28至64岁人口占全市人口的2/4,这部分人群是住房消费的生力军，住房消费需求在短时间内无法减弱。5、本月内几个酝酿已久的项目陆续开盘，例如天津壹街区和红桥新逸嘉，都在短时间内带动了本地区房市总成交量的增长。上月成交套数本月成交套数比如内市中心城区商品住宅成交情况如下图：8月市内六区与上月对比表（二）、2006年8月市内六区住宅走势分析（图表1）和平区河东区河西区南开区河北区红桥区上月成交套数215226257558218140本月成交套数2651892607363182491、成交

5、套数：图表1显示，本月市中心城区住宅除河东区之外，成交套数均有明显上升。六区上月成交1614套商品住宅，而本月共计成交2014套,较上月提升了400套，将成交量提高了25个百分点。其中，成交套数明显上升的是南开区，环比增长32%；唯一有所下降的是河东区，较上月下降37套，环比为-16.3%；其余各区成交套数均有上升趋势，各区环比上升比例分别为：和平区23.2%；河西区0.1%；河北区45.9%；红桥区77.8%。分析河东区成交套数下降主要原因，一方面是该区域客户持观望态度仍然尚未有所改观之外，另一方面河东区除几个已经推出尚未开盘的项目外，目前该区域在售的项目已接近平稳或尾盘阶段，项目所余户型或

6、位置相对较差，对市场消化产生了一定程度上的影响。本月本市新上市项目较为密集，主要有河北区的北斗星城，河西区的碧海白天鹅，南开区的富力城二期等。红桥新逸嘉也挟新盘上市之利，带动上周红桥区成交量摸高至1.2万平方米，环比增幅高达76%,红桥区在新盘的带动下成交量有明显提高。随着天津壹街区开盘、津河1号项目封顶，南开连续三周成交量稳定在17万平方米，虽然与该区上半年成交平均水平有较大差距，但南开区在中心城区的领跑地位仍然非常稳固，提高成交套数178套。本市中心城区暗中发力，房价保持平稳上升走势。7月份市内六区住宅成交面积、均价与上月对比（图表2）和平区河东区河西区南开区河北区红桥区上月成交面积251

7、432142839447723262519614648本月成交面积256652055639641945433244528162上月成交均价844360086610654257894755本月成交均价8141583668056543580554122、成交面积：图表2显示，本月中心城区商品住宅成交面积已经开始有小幅度的回升现象。南开区的成交面积依然在市内六区中遥遥领先，本月南开区的成交面积达到9.4万肝以上，其他各区除河东区之外均以新盘开盘、价格调整、推出销售政策等销售手段，在一定程度上提高了销售业绩。但新政之后引起的楼市观望气氛仍然对购房者产生着影响。06年8月份市内六区商品住宅成交套数、面积

8、环比浮动表各区成交套数浮动成交面积浮动和平区23.3%2%河东区-16.3%-4%7可西区1.2%0.5%南开区31.9%31%河北区45.9%28.8%红桥区77.8%92%上表说明，本月天津的房地产市场相对之前两个月的低落形势已经进入一个逐步回暖和调整的阶段。虽然日前出台的新政策导致了相当一部分购房者采取了持币观望的态度，但这一个月以来几个新项目陆续开盘，通过对市场的调控，这种不利的市场走向已经基本得到控制。3、成交均价本月中心城区商品住宅的成交均价与其各区成交量相应，全市7月份均价为4523元本月全市均价为4606元f,提高了18虬目前天津市房价一直处于稳定持续阶段，主要因为天津市目前正

9、处于经济政治发展上升的阶段，本市购房人群又以自住刚性需求居多，房地产市场新政带来的冲击对天津房地产市场所产生的影响并没有完全左右市场走向，总体看来，天津楼市均价依然保持着稳定的发展。4、未来预测意见对于天津市房地产市场的影响虽然还有余震，但经过一段时间的观望后，购房者适应了政策对社会的影响，观望的态度也将减少。06年下半年的房地产市场将面临一个调整的过程，即将面对传统销售旺季一“金九银十”。之后的两个月是楼市销售最火爆的两个月，之前一些延期开盘的项目，估计会选择这两个月内开盘。同时,房交会的召开会将会很大程度上调动本市购房者的购买积极性。各个项目应该会在此期间内推出各种营销推广活动以促进销售。

10、在以后的12个月中，本市房地产市场仍然会保持小幅上升趋势。二、2006年8月房产宏观动态（一）、地产新政分析五部委特急通知五部委特急通知：限期一个月各地清理新开工项目8月1日，国家发改委、国土资源部、国家环保总局、国家安监总局、银监会五个部委联合发出特急通知，要求各地在1个月内对今年以来的新开工项目，在自查工作基础上，再进行全面清理。此次清理中，凡是上半年列入统计范围的总投资1亿元及以上的新开工项目，都在全面清理范围之内。此次清理的标准主要涉及产业政策、项目审核程序、土地审批、环评审批及信贷政策执行等六个方面。另外为控制今后新开工项目盲目上马，五部委的联合通知明确表示将“加强新开工项目管理”。

11、今后，各类拟建项目要想开工建设，必须至少同时具备五个条件。对不符合法律法规和政策规定、未履行完相关程序而擅自开工建设的项目，有关部门还将对其依法进行处理，并追究有关单位和人员的责任。而对那些项目审核、土地审批、环评审批等建设程序执行不力的地区，国家发改委也将给予通报批评。国土资源部：8.1起六类土地出让必须纳入招拍挂招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范将于8月1日起施行。此次由国土地资源部制定的新规正式明确，六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。除常规的经营性用地外，有竞争要求的工业用地、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的、划拨及出让

12、土地使用权改变用途，相关法律规定应当收回土地使用权等均须执行招拍挂制度。对不能准确确定是否符合规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。同时设置用地预申请环节，单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。税务总局：两大税收优惠鼓励居民改善居住条件8月1日开始执行的关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，被社会各界视为严格二手房交易个人所得税征管的强烈信号。但国家税务总局有关负责人表示，为鼓励居民改善居住条件，新规定继续保持了两大税收优惠政策，总局已经要求各级税务机关不折不扣地把这些优惠落实到纳税人手

13、中。这两大税收优惠政策是：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这些“有保有压”的税收政策，体现了国家促进房地产市场稳定繁荣的调控精神，对于改善普通居民住房水平将起到推动作用。8月24日建设部今天发布消息，针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发言人最近明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。8月26日，建设部政策研究中心副主任秦虹在“首届中国房地产形势分析

14、与预测高峰论坛上”表示，宏观调控要避免政府各部门政策叠加，如果各部门从各自角度出台政策，将损害宏观调控效果。银行方面考虑资产风险，从而出台措施限制房贷，建议取消预售制度等；税收部门为了完成税收任务，耍各项税收应收尽收，过去没有征收的土地增值税、个人所得税开征或者补缴；土地部门要节约用地，防止腐败，从而严格招拍挂制度，控制土地供应。但各部门的政策可能出现叠加效应，应该予以避免。（二）、金融政策央行加息，实施调控8月19日央行调高了商业银行的一年期存贷款利息、。同时，为了帮助国内居民自住购买，央行决定将商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，商业银行可按照国家相关政策

15、，根据贷款风险，在该下限范围内自主确定商业性个人住房贷款的利率。可以说，央行这些政策的目的是为了遏制国内房价快速上涨及减轻居民住房信贷负担,希望找一个合适的平衡点。这种调控不是短期的，而是新一轮宏观调控开始的标志。由上述各项政策可见，政府已经着手逐步严格规范从土地出让到项目销售的各个环节，目前通过政府调控必然对当前房地产市场有一定程度上的影响，但新出台的各项政策并不是根本改变市场的预示，只是缩小了“投机者”的生存空间，导致后来的部分投资者也望而却步做观望姿态。新政策出台后，经过一、两个月的冷静观望”，楼市将开始适应新政，真正有购买住房需要的消费者将开始回归市场，“投机者们也慢慢研究出新战略了，有的决定将短线投资转为长线投资，有的则转售为租，也有的则干脆转战其他市场。天津房地产市场将开始逐步印证新政实施带来的良性发展。天津将告别房价爆涨的时代，迎接一个更为理性平稳的房地产市场。关于“国六条”中对未来市场调控的