王府世纪底层商业经营方案建议(商品房展示交易中心.docx

《王府世纪底层商业经营方案建议(商品房展示交易中心.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《王府世纪底层商业经营方案建议(商品房展示交易中心.docx（23页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、王府世纪底层商业经营方案建议（“商品房展示交易中心”）目录：一、研究背景4二、研究目的5三、研究内容53.1、 现阶段房地产项目常用的营销模式53.2、 现阶段房地产项目展览展示的形式及方法53.3、 郊区房地产项目推广上面临的主要困难73.4、 郊区房地产项目对于设立市内接待处、售楼处的考虑的主要条件73.5、 郊区房地产项目设立市内接待处、售楼处的技术指标；73.6、 该商业形态“商品房展示交易中心”（长期、常年经营）应具备的功能7四、可徘分析84.1 供应分析（项目分析）84.2 需求分析（客群分析）14五、机构投资商的投资初步分析15方案一15方案二16六、存在的问题和不确定因素18七

2、、初步结论和建议19八、附件19附件一19附件二21附件三21附件四23摘要本建议以解决王府世纪底商长期空置的状况，带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平为前提，从北京市房地产土地供应及城市发展规划入手,展现了现阶段北京市房地产展会分布状况、供应状况、需求状况、价格状况等现状，从研究背景、研究目的、研究内容、可行性分析、投资初步分析、存在的问题和不确定因素、初步结论七个方面，对客户构成和特点进行了分析，同时重点介绍了国贸、军博房展会的现状，并选取了部分案例进行了简要的剖析，最后根据北京、外地房地产项目发展趋势,以及购房者的消费趋势,通过专业的调研、分析，简要论述了“商品房交易展示中心”这种商业

3、业态，是否能够在本案现有条件下进行经营的可行性，同时为经营方式做出准确的论证。王府世纪底层商业经营方案建议（“商品房展示交易中心”）一、研究背景1、市区土地供应量的减少、开发成本的提高迫使发展商向郊区开发住宅产品发展的速度加快。现阶段随着五环内土地供应量的日趋减少以及开发成本的增长,近郊以及远郊区县逐渐成为了商品房项目开发的热点，而且现阶段这些区域内的大部分在售项目无论从品质以及价格上都具有较强的市场竞争力，但对于这些项目的开发商而言，如何利用有限的推广费用渠道良好的宣传效果一直是困扰他们的一大难题。2、城市道路交通条件的改善，特别是交通主干线的顺利通车，使城区居民购买远郊区县住宅成为现实的选

4、择。这些处于远郊区县的中低档项目，无论从费用还是效果来看，投入大量的人力、物力参加这类展会，基本上对于自身来讲并不见得能起到多大的宣传效果。虽然这些项目中部分较有实力的开发商已经设立了在市内售楼处或接待处，但由于缺乏足够的号召力（市内售楼处或接待处设施简陋、形象较差；各家位置也不尽相同、相对分散），对于项目的销售并没有起到很好的推动作用。所以针对此类项目具有相对距离较远、形象较差、位置比较分散、推广费用有限、缺乏集中面向购房者展示机会的特点，提出了“商品房交易会展中心”这个概念。3、新城市规划方案的提出：两轴一两带一多中心的概念。新北京总体规划提出了“两轴一两带一多中心”的城市空间布局，并规划

5、11个新城和多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。按照新规划，到2023年，北京总人口控制在1800万人左右，而中心城区则控制在850万人以内。新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城应成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。新规划的提出，从另一个侧面对郊区房地产的开发起到了极大的推动作用。4、房展会一直是地产项目最常用的重要推广手段之一。但现阶段市内只有在国

6、贸以及军博两个固定的地点举办的此类展览局具较高的知名度，从位置上讲，参展的项目大多为五环内的项目，从楼盘档次上讲，则多为中高档项目，从成本上讲，少则几万，多则几十万，且每次展会的时间一般为45天，缺乏长期的时效性。二、研究目的1、旨在利用王府世纪在位置、周边环境、配套设施上的优势，通过专业调研、分析，为本案找到相应的解决方案，同时对经营方式做出准确的可行性论证。寻找一种在风险合理的条件下建设的，既满足开发商要求又能符合消费者需求的全新商业业态。2、解决王府世纪底商长期空置的状况。3、带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平。结合本案的现状以及达到以上的目的，我们提出了以下经营方式的建议：“商品房

7、展示交易中心”（长期、常年经营）以下，就此种业态在本项目商业部分进行经营的方式进行初步探讨。三、研究内容3.1、 现阶段房地产项目常用的营销模式 在项目现场设置售楼处和样板间； 利用多种宣传方式进行宣传，使客户来看房、洽谈、成交占绝大多数（90%以上）; 利用房展会促销； 部分远郊区项目设立市内接待处、售楼处。3.2、 现阶段房地产项目展览展示的形式及方法3.2.1、 展会的目的和作用： 展示发展商品牌形象； 展小项目形象； 扩大项目的影响力； 加快项目销售速度；提高销售利润；为购房者提供便利。3.2.2、 现阶段市内房展会简介：现阶段市内项目展览展示主要参加两个固定地点的房展：其他地点例如工

8、体也举办少量不定期房展。(1) 建亚公司主办的春、夏、秋、冬四季房展(国贸每年举办)；(2) 北京晚报主办的北京个人购房房地产展示交易会。(军博每三个月一次举办)；(3) 北京青年报、娱乐信报主办的现房展(北京工人体育馆，一般在每年的五一、十一期间举办)；(4) 北京市国土资源局主办的展会；(5) 其他单位主办的展会；现阶段北京地区只有国贸和军博两个举办房展会的场所，以2004年为例：全年展会共计19次，国贸房展会的总次数约为10次，军博每年房展会的总次数约为5次，中国际科技会展中心等其他地点4次。按每次展会4天计算，两处展会总时间全年仅有约76天，其中两个展会的部分时间重合。剩余约284天属

9、于展会空白期，在此期间，购房者只能观看单一项目，无法集中了解项目。3.2.3、 房展会的收费情况：以国贸展会为例(展位标准3x3M):1号馆：特级展位5.5万元；A级展位4.5万元；B级展位4万元；3.2.4、 A级展位4万元；B级展位3万元；3.2.5、 A级展位3万元；B级展位2.5万元；平均展位费：3.78万元；以每个项目平均租用4个标准展位计算，每次展会的费用为15.12万元。(以上为报价，根据实际情况有一定幅度的优惠)324、房展会的效果：从发展商的角度来看，房展会仍然是成本低、收益大、见效快的销售主渠道。发展商、代理商选择品牌展销会售房，也是促进项目亮相、提供自身形象宣传的最佳手段

10、之一；所以，无论是发展商，还是购房者对于房展会还是很看重的。例如：2004年10月1417日分别在在北京国贸和军博举办的2004十月城市房展会、第14届个人购房房交会中，其中此次国贸展会共计93个项目参展，军博展会共计93个项目参展，据两大展会的组委会提供的统计数字显示，两大房展会4天内共成交商品房3158套，成交金额达16.94亿元。仅一天的参观者就达2.8万人次左右。3.3、 郊区房地产项目推广上面临的主要困难 宣传覆盖区域过窄，以本区域为主，半径一般不超过约5公里; 购买力强大的市区客户获得项目信息的机会较少； 距繁华商业区、办公区较远； 距市区较远，看房成本（时间成本、交通费用）较高；

11、 推广预算费用低。3.4、 郊区房地产项目对于设立市内接待处、信楼处的考虑的主要条件（主要指项目本身条件：规模、售价、开发周期、客户群情况等），在当地本地全部销售的难度大。 地理位置比较明显的地点； 心理位置； 具有一定知名度的商业区域； 人流量较大的地区； 人口密集的地区； 交通便利的区域； 租金相对较低的地区。3.5、 郊区房地产项目设立市内接待处、售楼处的技术指标; 目标物业的地理位置； 目标物业的交通便利性； 目标物业的形象； 目标物业的整体面积； 目标物业在布局以及结构上的条件； 目标物业的租金（支出成本）；3.6、 该商业形态“商品房展示交易中心“（长期、常年经营）应具备的功能 项

12、目展示的集中性； 展示的可持续性； 成本运营费用低； 随时成交的便利性； 降低客户看房成本（时间、精力、交通费用）； 服务的延续性；四、可行性分析4.1 供应分析（项目分析）4.1.1、 郊区在售房地产项目总数量（各区分布情况、销售状况、供应面积等）。说明：这里所指的郊区项目是城八区以外的所有在售项目，具体区域包括房山区、大兴区、通州区、门头沟区、昌平区、顺义区、平谷区、怀柔区、延庆县、密云县，共计10个区域。北京地区截止2004年11月底，约有在售商品房项目约2193个，城八区的在售项目约1822个左右，占83%.十个远郊区县的在售项目约371个左右,占17%在这371个项目中，约有19%的

13、项目也就是约70个左右的项目已在市区设立接待处、售楼处，而且多数项目在市区内的接待处、售楼处还不止一处。剩余的项目中，有意向在市区内设立接待处或售楼处也不在少数。4.1.2、 对郊区房地产项目常用推广手段的调查与分析；包括房山、顺义、密云、怀柔、延庆、门头沟等地区的景观公寓、别墅；退休公寓、老年公寓（如东方太阳城等）。 现场售楼处； 市区项目在现场设售楼处、样板间； 郊区项目在现场设售楼处、样板间。另在市区设接待处； 在市区设立接待处、售楼处； 散发宣传单页； 报纸广告； 网络推广； 设立路牌、指示牌、道旗等。由于郊区房地产项目宣传推广的局限性,造成了整体消费市场对于此类项目总体认识、了解甚少

14、，严重阻碍了销售价格以及销售回款速度。例如： 房山区（主要是良乡、窦店的大、中型项目）有一些在公主坟地区的荣华大厦、海世通大厦等设立接待处、放置一个小型沙盘、有23位销售代表，门前停放一辆看房班车，有客户时随时开车带客户看房并送回接待处）； 顺义区馨港庄园项目在酒仙桥以及华彬大厦设立市内接待处；（馨港庄园是位于顺义李桥镇，建筑面积近50万平方米的大型住宅项目，分二期开发，其销售委托给4家代理公司销售，每个代理公司分别在市区内设立了两个接待处，总计达8个接待处，对项目销售起到了极大的促进作用，因接待处都分别单独设置，造成了其销售过程中投入的费用也相对较高。） 某些项目在交通主干道旁设立大型路牌；

15、 派遣销售人员在主要交通路口及繁华地段派送宣传单； 通过房地产门户网站刊登项目的详细信息； 少量的报纸广告，版面较小。4.1.3、 郊区在售房地产项目参加现有房地产展会的调查与分析;2004年国贸春季、夏季、秋季房展参展项目总计275个，其中有120个郊区项目、以及20余个外地项目参展；占参展项目的43.63%左右；2004年国贸春、夏、秋季房展会参展项目数量对比表口郊区参展项目市区参展项目口总参展项目2004年北京国贸春、夏、秋季房展会参展项目比例表49%X-Mu区目市项郊项圆外地项目 参展项目范围涵盖通县、昌平、大兴、密云、顺义、怀柔、延庆、石家庄、燕郊经济开发区、秦皇岛、廊坊、大连、威海、海南等区域； 参展项目平均租用展位4个，平均面积36平米。4.1.4、 可能设立市内接待处、售楼处的项目调查：（按物业形态、位置、项目总销售额、总销售面积、销售单价、销售状况划分）可能设立市内接待处、售楼处